Használati megosztási szerződés és szabálytalan lakások: mire figyeljen lakásvásárlás előtt?

Mi az a „lakásszaporítás”?

Au elhíresült budakalászi ügyek kapcsán a Telex már sajátos fogalmat is alkotott: „lakásszaporító”. Ők azok, akik egy meglévő családi házat vagy nagyobb lakást több kisebb lakássá alakítanak át, majd azokat külön adják el. A jelenség különösen gyakori:

• Budapest belső kerületeiben,
• Airbnb-re optimalizált minilakásoknál,
• agglomerációs családi házas övezetekben,
• egyetemi városokban.

Az ilyen lakások értelemszerűen a népszerű lokáció és a kedvező vételár miatt vonzóak a lakásvásárlók számára. A kedvező ár azonban sokszor műszaki és jogi kockázatokat kompenzál.

Használati megállapodás a belső viszonyokra

Az egy helyrajzi számon található különböző lakóegységeket csak akkor lehet lakáshitel segítségével megvásárolni, ha a tulajdonosok belső viszonyait használati megosztási megállapodás rendezi. Ez egy tulajdonosok által aláírt (sokszor ügyvéd által ellenjegyzett), belső megállapodás arról, hogy:

• ki melyik részt használja,
• melyik kertdarab kihez tartozik,
• melyik helyiséget ki birtokolja kizárólagosan.

Ez azonban önmagában nem hoz létre új jogilag önálló lakást - akkor sem ha falakat mozgatunk, vagy húzunk fel. A hatóságok, a bank vagy a közműszolgáltató szempontjából az ingatlan azonban így továbbra is egyetlen rendeltetési egység marad(hat).

Miért probléma a használati megosztási szerződés az önkormányzatok szerint?

A helyiek sok helyen:

• túl nagy forgalomról,
• vízhiányról,
• zsúfolt óvodákról,
• túlterhelt infrastruktúráról,
• élhetetlenné váló kertvárosi övezetekről

panaszkodnak . Ezek nyilvánvalóan súlyos infrastrukturális problémák, kérdéses azonban, hogy a meglevő lakosságot is érintő komoly problémákat önmagában a betelepüléssel szembeni szélmalomharccal érdemes-e orvosolni.

Hiába nem segít ez a meglevő populáción, egyre több önkormányzat alkot olyan helyi építési szabályzatot, ami:

• csökkenti a beépíthető területeket,
• korlátozza a lakásszámot (rendeltetési egységek számát),
• és egyre szigorúbban próbálja szankcionálni szabálytalan átalakításokat.

Az első tervek szerint a fenti problémára egyébként a helyi önazonosság védelméről szóló rendeletek kínáltak volna választ. Az olyan településeken azonban, ahol magasak az ingatlanárak, a tulajdonosok értelemszerűen féltik a vagyontárgyaik értékét, ezért Győrújbarát, Rajka, (korlátozottan) Törökbálint és Biatorbágy kivételével nem is hoztak ilyen rendeletet a népszerű agglomerációs településeken - így a Telex cikkekben előszeretettel hivatkozott Budakalászon sem.

Miért növelik a tulajdonosok a rendeltetési egységek számát?

Elképzelhető, hogy meglepem az olvasót, de az én elsődleges kérdésem ez: miért ne? A Ptk. 5:13. §- a szerint a tulajdonost tulajdonjogának tárgyán – jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között – teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg. A Polgári Törvénykönyv is a tulajdonosi szabadság minél tágabb értelmezése mellett teszi le a voksát, így álláspontom szerint a tulajdonosi rendelkezési jogot, csak kivételesen és nyomós okkal lehet korlátozni. A településkép védelme szerintem akceptálható oka a korlátozásnak, de hogy a csatornahálózat elégtelenségének mi köze a településképhez, azt nem olyan könnyű belátni.

A '80-as években épült többgenerációs családi házak örökösei, de persze sokszor ingatlanfejlesztők sokszor érthetően úgy reagálnak a szigorú önkormányzati szabályokra, hogy nem új telkeket alakítanak ki, hanem a meglévő ingatlanokon belül megosztják, „szaporítják” a lakásokat. Ezzel azonban nem biztos, hogy szabályszerű megoldást választanak, hiszen építményt átalakítani, vagy bővíteni, de különösen a rendeltetési egység számát megváltoztatni azonban csak a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló rendelet, az ágazati jogszabályok, valamint a helyi építési szabályzat rendelkezései szerint szabad.

Mi az az önálló rendeltetési egység?

A jelenlegi szabályozás egyik legfontosabb fogalma a rendeltetési egység - ebből nem lehet több a kelleténél a HÉSZ szerint. A 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szerint önálló rendeltetési egység:

Meghatározott rendeltetés céljára önmagában alkalmas helyiség vagy helyiségcsoport, amelynek a szabadból vagy az épületen belüli közös közlekedőből nyíló önálló bejárata van, továbbá saját közüzemi fogyasztásmérővel rendelkezik.

A definíció alapján tehát három elem együtt válik kritikussá:

• önálló használhatóság,
• önálló bejárat,
• saját közüzemi mérő.

A jelenlegi szabályozás alapján nem a "falak száma" dönti el, hogy létrejött-e új lakás, hanem az, hogy kialakult-e önálló rendeltetési egység.

A helyi építési szabályzat (HÉSZ) gyakran korlátozza a rendeltetési egységek számát

A helyi építési szabályzatra tartozik, hogy az adott településrészen egy telken hány lakás (rendeltetési egység) lehet, mekkora lehet a beépítettség, milyen parkolási feltételek szükségesek, milyen infrastruktúra-terheléssel számol a település. Ha a HÉSZ azt mondja, hogy egy telken csak egy rendeltetési egység lehet, akkor:

• hiába működik műszakilag a több lakás,
• hiába van külön fürdő,
• hiába van külön konyha,
• hiába van használati megosztás,

a kialakítás ettől még szabálytalan.

Településképi eljárás

A Méptv. alapján már önmagában problémás lehet, ha:

• a rendeltetési egységek száma megváltozik,
• és ehhez nem folytatták le a szükséges településképi bejelentési eljárást.

Ez kulcsfontosságú. Az önkormányzat jellemzően az alábbiak alapján észlelheti a problémát:

• külön bejáratok,
• több postaláda,
• több kapu,
• külön mérőórák,
• tetőtéri külső lépcsők,
• drónfelvétel,
• helyszíni szemle,
• lakossági bejelentés,
• közműigény,
• hirdetések,
• Airbnb-használat.

Ha a HÉSZ csak egy rendeltetési egységet enged, akkor a több lakás kialakítása önmagában jogsértő lehet. A Mépt. 100. § (1) bek. szerint az önkormányzat először:

• figyelmeztetést küld,
• tájékoztat a jogsértésről,
• határidőt ad a szabálytalanság megszüntetésére.

Ha a tulajdonos nem szünteti meg a szabálytalanságot, akkor jön a következő szint:

Településképi kötelezés

Ha az ingatlant szabálytalanul több önálló rendeltetési egységre alakították át, az önkormányzat előírhatja a jogsértő állapot megszüntetését. Ebben az döntésében az önkormányzat előírhatja például:

• az eredeti lakásszám visszaállítását,
• a kapuk bontását,
• a szabálytalan bejáratok megszüntetését,
• a homlokzat helyreállítását,
• a szabálytalan rendeltetés megszüntetését.

Az önkormányzatnak további jogosítványai is vannak: a meghatározott cselekményt a kötelezett költségére és veszélyére elvégezheti vagy mással elvégeztetheti.

Mikor jön a településkép-védelmi bírság?

A bírság nem automatikus. A törvény szerint akkor szabható ki, ha:

• a figyelmeztetés eredménytelen,
• és az önkormányzat településképi kötelezést ad ki.

FONTOS: 

A településkép-védelmi bírság:

• önkormányzati eszköz,
• településképi és rendeltetési szabályokra épül,
• közigazgatási bírság.

Nem azonos az építésügyi bírsággal, az építésfelügyeleti eljárással, vagy az OTÉK/TÉKA műszaki szankcióival. A kettő akár párhuzamosan is létezhet.

Mennyi lehet a bírság összege?

A törvény szerint:

• minimum 200 000 Ft,
• maximum 2 000 000 Ft.

Ez közigazgatási bírság.

Ha a jogsértő állapotot határidőre nem szüntetik meg, a településkép-védelmi bírság ismételten kiszabható.

Miért veszélyes ez a vevőknek?

Sokan teljesen jóhiszeműen vásárolnak ilyen ingatlant. Gyakran:

• nem értik a jogi kockázatot,
• nem ellenőrzik a HÉSZ-t,
• nincs önálló albetét,
• csak használati megosztás létezik,
• vagy az ingatlan valójában nem felel meg a helyi szabályoknak.

A probléma sokszor csak évekkel később derül ki - ha teheti mielőtt ilyen lakást vesz, konzultáljon ügyvéddel.

Összegzés

A jelenlegi szabályozás alapján a rendeltetési egységek számának jogszerűtlen megváltoztatása önmagában megalapozhat településképi kötelezést és ismételhető településkép-védelmi bírságot akkor is, ha az épület fizikailag továbbra is lakóépületként működik. A szabálytalanul több lakásra osztott ingatlanokkal szemben az önkormányzat ma már nemcsak figyelmeztethet, hanem ismételhető milliós bírságot szabhat ki, sőt végső esetben a jogszerű állapot helyreállítását is kikényszerítheti.

Ugyanakkor érdemes a másik oldalt is látni. Magyarországon továbbra sem túl magas az új lakásépítések száma, miközben a meglévő lakásállomány jelentős része energetikailag elavult, korszerűtlen vagy egyszerűen nem ott található, ahol valós kereslet van rá. Sok fiatal család, egyedülálló vagy idősebb ember számára a kisebb, megosztott lakások jelentik az egyetlen reális belépési lehetőséget a népszerűbb városrészekbe vagy agglomerációs településekre. Emiatt komoly társadalompolitikai kérdés, hogy a települések meddig korlátozhatják a rendeltetési egységek számát anélkül, hogy ezzel tovább szűkítenék a már most is feszes lakáspiacot. A túlzottan restriktív szabályozás könnyen oda vezethet, hogy a problémát nem oldják meg, csak még drágábbá és nehezebben elérhetővé teszik a lakhatást.