Ingatlan ajándékozás gyermek részére

Ingatlan ajándékozása gyermeknek

Egyáltalán nem ritka, hogy a szülő vagy nagyszülő ingatlant, illetve ingatlan-tulajdoni hányadot ajándék a gyermekének, unokájának. Az ajándékozáshoz ügyvéd által ellenjegyzett, írásbeli szerződés szükséges. A gyermek tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre. Ha a tulajdonos kiskorú, a kiskorúság tényét is feltüntetik a tulajdoni lapon.

Kiskorú megajándékozott esetén azonban már a szerződés elkészítése előtt tisztázni kell:

• ki képviselheti a gyermeket;
• szükséges-e eseti gyám kirendelése;
• kell-e gyámhatósági jóváhagyás;
• terheli-e az ingatlant jelzálogjog, végrehajtási jog vagy más kötelezettség;
• alapítanak-e haszonélvezeti jogot;
• hogyan lehet majd később eladni vagy megterhelni az ingatlant.

Az ingatlan ajándékozás hátrányai: ha később el akarjuk adni

Az ingatlan ajándékozás hátrányai közül ez az a pont, amit sok szülő alábecsül. A szülők gyermekük vagyonának kezelése során a rendes vagyonkezelés szabályai szerint, ugyanazzal a gondossággal kötelesek eljárni, mint saját ügyeikben.  Ha az ingatlan a gyermek nevére kerül:

• 18 éves korig minden ügylethez gyámhatósági engedély kell
• az eladás jelentősen lelassul
• a vevői oldal gyakran bizonytalan lesz, hitelből nehezen fog finanszírozni

Emiatt sokan döntenek amellett, hogy haszonélvezeti jogot tartanak fenn maguknak ajándékozóként. Az is előfordul, hogy az ajándékozó a házastársának, vagy másik gyermekének enged haszonélvezeti jogot a gyermek tulajdonjoga mellé.

Ingatlan ajándékozás gyermek részére haszonélvezeti joggal családon belül

Gyakori megoldás, hogy a szülő a tulajdonjogot a gyermekének ajándékozza, de saját maga számára holtig tartó haszonélvezeti jogot tart fenn.

Ebben az esetben bár a gyermek lesz az ingatlan tulajdonosa, a haszonélvező továbbra is használhatja, de akár bérbe is adhatja azt. Ilyenkor az szokott problémát okozni, ha pl. nem tisztázott, hogy ki fizeti a rezsit és a közös költséget.

Az ajándékozási szerződés az átruházó ügyleten túl hosszabb távon ható szabályokat is tartalmazhat. Nem mindegy, hogy a haszonélvezet:

• kizárólag az ajándékozót illeti meg;
• a másik szülő javára is létrejön;
• több személyt egyidejűleg illet meg;
• az ingatlan egészére vagy csak egy meghatározott tulajdoni hányadra vonatkozik.

Ha nem kizárólag az ajándékozó javára alapítanak haszonélvezetet, a gyámhatósági jóváhagyás kérdését külön meg kell vizsgálni.

Mikor kell gyámhatósághoz fordulni ajándékozás esetén?

A gyámhivatal – kérelmére – dönt a szülőnek a Ptk. 2:15. § (1) bekezdése szerinti jognyilatkozatainak jóváhagyásáról. Ilyen a a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzése, ingatlana tulajdonjogának átruházása vagy megterhelése. Ha tehát a haszonélvezeti jog más személy (pl. másik szülő, szülő házastársa) javára is szól, akkor a szerződéshez a gyámhatóság jóváhagyása kötelező. Ugyanez a helyzet, ha terhelt ingatlant kapna a gyermek ajándékba.

Ez a gyakorlatban nagyon gyakori helyzet, és sok ügylet itt „csúszik meg”.

Mit kell beadni a gyámhatósághoz?

A jóváhagyás iránti kérelemhez mellékelni kell

• az ingatlanra vonatkozó szerződés egy eredeti és három másolati példányát,
• 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt, vagy az ingatlanközvetítésre feljogosított bármely szerv értékbecslését, kivéve, ha az ingatlan értékét az illetékhivatal 6 hónapnál nem régebben már megállapította,

A gyámhivatal eljárása során a szerződés tárgyát képező ingatlan adatainak beszerzéséről gondoskodik.

Mire számítson a gyámhatósági eljárás során?

A gyámhatóság mindig azt vizsgálja, hogy a jogügylet szolgálja-e a gyermek érdekét?

Ennek keretében:

• a szerződés tartalmát érdemben vizsgálják
• értékbecslést kérnek
• személyes meghallgatást rendelhetnek el
• ügygondnokot rendelhetnek ki

A gyakorlatban az is számít, hogy az adott kerületben milyen „hivatali szokások” alakultak ki, ezért az ügyvédek gyakran előzetesen egyeztetnek az illetékes hatósággal.

A gyámhivatal a szerződésben törvényes képviselői – jognyilatkozat jóváhagyását és a határozat véglegessé válását rávezeti a szerződésre.

Melyik gyámhatósághoz kell fordulni?

Nem az ingatlan fekvése számít. Az illetékességet a gyermek szülőjének lakóhelye határozza meg.

Kell eseti gyám?

Nem automatikusan kell eseti gyám, csak akkor, ha érdekellentét áll fenn a kiskorú és a törvényes képviselő (szülő) között.

Egy „tiszta” ajándékozásnál:

• a gyermek ellenérték nélkül szerez tulajdont
• nincs teher (jelzálog, haszonélvezet stb.)
• a szülő nem ellenérdekű fél

Előbb a földhivatal, vagy előbb a gyámhatóság?

Ha a szerződés megkötését követően előbb a földhivatalba adjuk be a szerződést, akkor az ingatlanügyi hatóság:

• felfüggeszti az eljárást (legfeljebb 6 hónapra), mert a döntés a gyámhatóság előzetes elbírálásától függ,
• hiánypótlásra szólít fel, hogy a kérelmező igazolja a gyámhatósági eljárás megindítását,
• ha ez nem történik meg, akkor megszűnik a földhivatali eljárás.

Ki ad bejegyzési engedélyt a fenntartott haszonélvezeti joghoz?

Ez elsődlegesen ügyvédi körökben szokott felmerülni az adásvételi-ajándékozási szerződések szerkesztésekor.

Tipikus helyzet:

• a szülő a gyermekének ajándékozza az ingatlant,
• de holtig tartó haszonélvezeti jogot tart fenn saját maga részére.

Jogosan merül fel a kérdés: ki adja meg a bejegyzési engedélyt a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez?

A probléma röviden

• Az ajándékozó nem adhat saját magának bejegyzési engedélyt
• A gyermek (mint új tulajdonos) nem adhat, mert nem ő alapította a jogot
• A klasszikus „bejegyzési engedély logika” itt nem működik

Ezt már a Kúria is kimondta a 1/2017. KMPJE jogegységi határozatban. Emiatt a szerződésben egyértelműen szerepelnie kell, hogy a haszonélvezeti jog fennmarad és a bejegyzési kérelemben külön meg kell jelölni a haszonélvezeti jog bejegyzését is. Ahogy a Budapesti Ügyvédi Kamara honlapján is szerepel: "... az ingatlanügyi hatóság a fenntartott haszonélvezeti jogot az arra vonatkozó bejegyzési engedély meglétének vizsgálata nélkül, az okirat és a bejegyzési kérelem alapján jegyzi be."

Végrehajtás alól kimenekíthető az ingatlan fenntartott haszonélvezeti joggal?

Gyakori elképzelés, hogy ha a szülő:

• a gyermekének ajándékozza az ingatlant, és
• haszonélvezeti jogot tart fenn magának,

akkor az ingatlan „kikerül” a végrehajtás alól. A 1994. évi LIII. törvény (Vht.) alapján az ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát főszabály szerint terheli a bejegyzett haszonélvezeti jog. Ez első ránézésre azt sugallja, hogy a haszonélvezet „védelmet ad”.

A Vht. 137. § (2) bek. azonban egyértelműen kimondja: nem marad fenn a haszonélvezeti jog, ha

• a haszonélvező a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért felelős, vagy
• a haszonélvezetet a jelzálogjog után (szerződéssel) alapították

Ez a gyakorlatban a legfontosabb pont.

Fedezetelvonó szerződések általában

A Ptk. 6:120. § (1) bek. alapján az a szerződés, amellyel harmadik személy igényének kielégítési alapját részben vagy egészben elvonták, e harmadik személy irányában hatálytalan, ha a szerző félre nézve a szerződésből ingyenes előny származott. Az ajándékozás nyilvánvalóan ingyenes előnyt eredményez. A hozzátartozók közötti szerződésnél (pl. szülő–gyermek) ráadásul a rosszhiszeműséget és az ingyenességet vélelmezni kell.

Ez a gyakorlatban azt jelenti:

• nem a hitelezőnek kell bizonyítania a visszaélést
• hanem a szerződő feleknek kellene „kimenteniük” a helyzetet.

Ajándékozás felnőtt gyereknek 

Ha a szülő családi házat (vagy ingatlant, illetve ingatlanra fordított pénzt) ajándékoz olyan gyermekének, akinek már van házastársa, ez az ajándék a bírói gyakorlat szerint főszabályként a megajándékozott gyermek KÜLÖNVAGYONÁBA tartozik, nem a házastársi közös vagyonba – még akkor is, ha a szülő közvetve a másik házastárs életkörülményeit is javítani kívánta. Ez azonban egy megdönthető vélelem: a bizonyítási teher azon a félen van, aki azt állítja, hogy a juttatás mindkét házastársnak, közös vagyonként szólt.

Mennyi illetéket kell fizetni?

Ha a megajándékozott az ajándékozó egyenesági rokona vagy házastársa, az ajándékozás teljesen illetékmentes. (Kiskorúság önmagában nem alapít mentességet, a rokoni kapcsolat igen.)

Külföldi ingatlan ajándékozok - kell illetéket fizetni?

Külföldi ingatlan ajándékozása után Magyarországon főszabály szerint nem kell illetéket fizetni.

• Az ajándékozási illeték csak az alábbiakra terjed ki:
  • belföldi ingatlan
  • belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság üzletrésze
  • bizonyos esetekben belföldön megszerzett ingó vagy jog

Külföldön fekvő ingatlan nem tartozik ide.

Ha például egy osztrák vagy spanyol ingatlant ajándékozol, akkor a NAV nem fog illetéket kiszabni.

Összegzés

Ha a tulajdonjog bejegyzésével a jogosult kiskorú, akkor a kiskorúság tényét is be kell jegyezni a tulajdoni lapra.

Kiskorú részére ingatlan ajándékozása (tulajdonszerzése) főszabály szerint a törvényes képviselő jognyilatkozatán keresztül történik, és ehhez jellemzően gyámhatósági (gyámhivatali) jóváhagyás szükséges, ha az ingatlanszerzés nem tehermentes (pl. jelzálog, haszonélvezet, más teher van rajta). A gyámhivatal a jóváhagyáskor azt mérlegeli, hogy az ügylet a gyermek érdekét szolgálja-e.

Nem kell külön jóváhagyás, ha a megterhelés az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg, az ajándékozó javára alapított haszonélvezettel történik.