Végrehajtási jog bejegyzése tulajdoni hányadra?

Miért különleges, ha az ingatlan közös tulajdonban van?

Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, és nem minden tulajdonostárs adós, akkor a végrehajtás csak az adós tulajdoni részét érinti.

Ilyenkor:

• az árverést csak az adós tulajdoni hányadára lehet kitűzni,
• a többi tulajdonostárs tulajdonjoga változatlan marad.

A tulajdonostársak azonban dönthetnek úgy is, hogy kérik az egész ingatlan árverését. Ehhez valamennyi tulajdonostárs közös nyilatkozata szükséges.

Mi történik az ingatlan árverésekor?

Ha a tartozás nem kerül megfizetésre, a végrehajtó az ingatlant – vagy annak tulajdoni hányadát – árverésen értékesítheti.

Az árverés főbb szabályai:

• az ingatlan kikiáltási ára a becsérték összege,
• az árverés több szakaszból állhat,
• a licit az első szakaszban általában a becsérték 90%-ától indul.

Ha az árverés sikeres, az árverési vevő megszerzi az adós tulajdoni hányadát.

Milyen jogok maradnak fenn az árverés után?

Az ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak bizonyos jogok terhelhetik, például:

• telki szolgalom,
• közérdekű használati jog,
• bejegyzett haszonélvezeti jog,
• építményi jog.

Más terhek az árverés során rendszerint megszűnnek. A haszonélvezők speciális helyzetben vannak

Hogyan alakul a haszonélvezők helyzete végrehajtás esetén?

A haszonélvező helyzete végrehajtási árverésnél alapvetően attól függ, hogy mikor és milyen jogcímen keletkezett a haszonélvezeti jog.

A főszabály: a haszonélvezeti jog megmarad

Az árverési vevő tulajdonjogát továbbra is terheli:

• az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog,
• sőt a törvényen alapuló haszonélvezet is, akkor is, ha nincs bejegyezve.

Ez azt jelenti, hogy:

• az ingatlant haszonélvezeti joggal terhelten szerzi meg az árverési vevő,
• a haszonélvező továbbra is használhatja az ingatlant,
• az új tulajdonosnak tűrnie kell ezt a jogot.

Ez az oka annak is, hogy a törvény kimondja:

Vht. 141. § (3) b)
Ha az ingatlanban haszonélvező lakik, az ingatlant lakottan kell árverezni.

Ez jelentősen csökkenti az árverési értéket, de az ingatlant azért el lehet adni.

Kivétel: amikor a haszonélvezet megszűnik

A Vht. 137. § (2) két fontos kivételt mond ki - ilyenkor az árverés után törlik a haszonélvezetet.

Az árverési vevő tulajdonjogát nem terheli a haszonélvezeti jog, ha:

A haszonélvező felel a tartozásért

Ha a haszonélvező:

• adóstárs,
• kezes,
• vagy egyéb módon felel a követelésért.

Ebben az esetben az árveréssel a haszonélvezeti jog megszűnik.

A haszonélvezet később jött létre, mint a jelzálog

Ha:

• a jelzálogjog már fennállt,
• és utána alapították szerződéssel a haszonélvezetet,

akkor az árverésnél a haszonélvezeti jog nem marad fenn.

Ez a bankok védelmét szolgálja, hogy a tulajdonos ne tudja utólag „kiüresíteni” a fedezetet.

Mi történik a haszonélvezővel árverés után?

Ha a haszonélvezet fennmarad:

• a haszonélvező tovább lakhat az ingatlanban,
• az új tulajdonos nem költöztetheti ki,
• a tulajdonos csak a haszonélvezeti jog megszűnése után használhatja.

A jog általában a jogosult haláláig tart (ha személyes haszonélvezet).

Mit jelent ez a többi tulajdonostárs számára?

Ha egy tulajdonostárs ellen végrehajtás indul:

• a többi tulajdonostárs tulajdonjoga nem szűnik meg,
• azonban új tulajdonostárs jelenhet meg az árverés után.

Ez gyakran bonyolult helyzetet teremt, ezért ilyen esetekben sok tulajdonostárs inkább az egész ingatlan közös értékesítését választja.

Eladható-e az ingatlan a végrehajtási jog bejegyzése után?

Igen, de az új tulajdonos csak úgy szerezhet jogot, hogy az nem sértheti a végrehajtást kérő jogát és nem hiúsíthatja meg a végrehajtást. A végrehajtási jog tehát továbbra is terheli az ingatlant.

Összegzés

Az adós tulajdonában lévő ingatlan végrehajtás alá vonható függetlenül attól, hogy milyen művelési ágú, milyen jogok vagy terhek vannak rajta, vagy milyen tények szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban. Ez azonban csak akkor igaz, ha az ingatlan 1/1 tulajdoni hányada az övé. Ha csak résztulajdonnal rendelkezik, akkor a végrehajtást is csak a részre vezetik rá.

A végrehajtás alapja rendszerint egy jogerős bírósági határozat vagy végrehajtható okirat. 

Szakértő ügyvédre van szüksége? Vegye fel velünk a kapcsolatot!