e-ingatlanügyvédek.hu
Dr. Nagy Péter Zsombor
• 3 perc olvasás
Végrehajtási kifogás becsérték ellen
A becsérték megállapítása kulcskérdés
Az ingatlan-végrehajtás egyik legkritikusabb pontja a becsérték megállapítása. Ez az az összeg, amely meghatározza, milyen áron indul az árverés – de végső soron azt is, hogy az adós vagyonából mi marad az eljárás végére:
- A becsérték nem technikai részlet, hanem az adós vagyonának sorsa múlik rajta!
- A végrehajtási eljárás csak akkor jogszerű, ha arányos és megalapozott értékelésen alapul!
Ezzel a kérdéssel részletesen foglalkozik Darai Péter: Az ingatlan becsérték megállapításának és utólagos korrekciójának kérdései az adóvégrehajtásban című tanulmánya, valamint dr. Szentmihályi-Molnár Gréta: A végrehajtási kifogás, különös tekintettel a becsérték elleni kifogás sajátosságaira című munkája, amely a bírósági gyakorlatból kiindulva mutat rá a jogorvoslat tényleges működésére.
Miért kulcskérdés a becsérték?
A becsérték nem pusztán technikai adat, hanem a végrehajtás egyensúlyának kulcseleme.
A NAV-nak egyszerre kell:
- biztosítania, hogy a tartozás megtérüljön,
- és védenie az adós érdekeit is (arányosság, fokozatosság).
Ez a gyakorlatban azt jelenti:
- nem lehet túl alacsony a becsérték (mert az indokolatlan vagyonvesztést okoz),
- de nem lehet túl magas sem (mert az árverés sikertelen lehet).
Darai Péter tanulmánya ezt a „fedezeti elv” fogalmával írja le: a lefoglalt vagyon becsértékének el kell érnie a tartozás összegét – de kerülni kell a túlfoglalást is. A bírósági végrehajtó is mérlegelési jogkörben állapítja meg a becsértéket - és hadd jegyezzem meg, számára is fontos a költséghatékonyság.
Dr. Szentmihályi-Molnár Gréta is leírja, hogy gyakorlatban a bírósági végrehajtások során is az látható, hogy az adó- és értékbizonyítványt veszik alapul, és sok esetben azzal azonos összegű becsértéket állapítanak meg, mert ez a legköltséghatékonyabb megoldás, ez nem biztos, hogy a valós piaci értékhez vezet.
A további tartalomból:
- Hogyan állapítja meg a NAV a becsértéket?
- Mikor van helye végrehajtási kifogásnak?
- A legfontosabb: az eljárási hiba
- + 1 további fejezet
Hogyan állapítja meg a NAV a becsértéket?
A gyakorlatban a becsérték megállapítása több forrásból történik:
- adó- és értékbizonyítvány (önkormányzati),
- helyszíni szemle (állapotfelmérés),
- piaci összehasonlítás (hasonló ingatlanok adatai),
- esetenként igazságügyi szakértő.
Az adóhatóság elsősorban piaci összehasonlító módszert alkalmaz, leginkább azért mert ez gyors és költséghatékony.
A módszertan viszont kockázatot is hordoz:
- a NAV szűkített idő- és térbeli adatokból dolgozik,
- van, hogy a kiválasztott összehasonlító adatok torzítanak,
- az ingatlan egyedi jellemzőit nem mindig veszik figyelembe,
- a tényleges piaci helyzet időközben van hogy megváltozik.
Miért kockázatos az adó- és értékbizonyítvány alapul vétele?
Ez viszont torz becsértékhez vezethet, mert az adó- és értékbizonyítvány nem kifejezetten végrehajtási célra készült.
Más eljárásokhoz használják (pl. hagyaték, támogatások), ezért:
- nem feltétlenül a valós forgalmi érték meghatározására optimalizált
- nem követi a klasszikus ingatlanértékelési módszertant
Dr. Szentmihályi-Molnár Gréta tanulmánya kifejezetten rögzíti, hogy:
- az önkormányzati adócsoport nem rendelkezik ingatlanpiaci szakértelemmel
- a tényleges piaci érték meghatározása szakértői feladat lenne
Családi házat ad el?
Ügyvéd-ingatlanközvetítő kollégánk ingyenes konzultáció keretében segít Önnek megállapítani a reális árat!
ÉrdekelMikor van helye végrehajtási kifogásnak?
A végrehajtási kifogás az az eszköz, amellyel az adós végső soron megtámadhatja a becsértéket. Hivatalosan persze a kifogás az önálló végrehajtási cselekmény (becsérték megállapítása) jogszerűtlensége ellen irányul és csak a konkrétan kifogásolt jogsértés vizsgálható.
Tipikus esetek:
- nem megfelelő adatok alapján történt értékelés,
- az ingatlan jellemzőit nem vették figyelembe,
- eljárási hiba történt a becsérték megállapításakor,
A Darai tanulmány egyik fontos üzenete: a becsérték nincs „kőbe vésve”, hanem korrigálható, ha az eljárás során hiba történt vagy új körülmények merülnek fel.
A legfontosabb: az eljárási hiba
Ahogy Darai Péter is rámutat: eredményes kifogás kulcsa nem elsődlegesen mégsem az érték, hanem az eljárási hiba.
Akkor van helye kifogásnak, ha például:
- nem vették figyelembe a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt,
- nem történt megfelelő helyszíni vizsgálat,
- a NAV nem végzett összehasonlító elemzést,
- vagy nem mérlegelte az értéknövelő/értékcsökkentő tényezőket
Ez sokkal erősebb érv, mint az, hogy „szerintem többet ér”.
Fontos megjegyzés
A weboldalunkon található információk a legjobb tudásunk szerint készültek, de nem garantáljuk, hogy teljesek, pontosak vagy naprakészek. A konkrét ügyek mindig egyedi megoldásokat kívánnak és a jogszabályok is változhatnak, ezért mindig javasolt ügyvéddel konzultálni! Az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít.
Összegzés
A NAV és más végrehajtók is a becsértéket elsősorban az adó- és értékbizonyítvány, a helyszíni szemle, valamint saját adatbázisában szereplő, összehasonlítható ingatlanok adatai alapján állapítják meg. A gyakorlatban a piaci összehasonlító módszer dominál, amelyet az adóhatóság kontrolljelleggel egészít ki más információkkal. Igazságügyi szakértő bevonására rendszerint csak kérelemre kerül sor.
A végrehajtási kifogás sohasem „felülvizsgálati értékbecslés”, hanem jogszerűségi kontroll. A végrehajtási kifogás becsérték ellen akkor indokolt, ha az ingatlan értékét a végrehajtás során hibásan, a valós piaci viszonyoktól eltérően állapították meg. A kifogás célja a becsérték korrigálása, hogy az arányosan tükrözze a tartozást és az ingatlan tényleges értékét.
Kategóriák:
NPZCsapatunk
Dr. Nagy Péter Zsombor
Tartalomjegyzék
Legutóbbi bejegyzések
Meddig tart az Otthon Start program?
A jelenlegi szabályok valóban nem tartalmaznak végső határidőt, de a múlt tapasztalata alapján ez önmagában nem jelent hosszú távú garanciát
Tovább
Válás vagyonmegosztás - kinek mi jár a bírói gyakorlat alapján?
A válás – még közös megegyezés esetén is – gyakran leginkább a vagyonmegosztás körül vált ki vitákat..
Tovább
Vagyonszerzési illeték: mikor kell fizetni?
Mikorra kell feltörni a megtakarításokat?
Tovább
Hogyan lehet megtudni egy ingatlan tulajdonosát?
Az ingatlan alapadatai és a tulajdonosi információk is megtalálhatók a tulajdoni lapon!
Tovább
Haszonélvezeti jog törlése: illeték, adó és gyakorlati tudnivalók
Az ingatlan tehermentesítésének fontos lépése
Tovább
Ingatlan ajándékozás kiskorúnak - ezekkel a bonyodalmakkal kell számolni
Kiskorú sokszor csak gyámhatósági jóváhagyással szerezhet terhelt ingatlant!
Tovább
Ajánlatunk
Adásvételi szerződés
A vételár 0,45%-a(min. 150 000 Ft; max. 600 000 Ft)
Az ár az ÁFA-t már tartalmazza
- Lakóingatlanra
- Ingyenes tulajdoni lap ellenőrzés
- Vételi szándéknyilatkozat átnézése
- Szerződéscsomag teljeskörű képviselettel
