Végrehajtási kifogás becsérték ellen

Hogyan állapítja meg a NAV a becsértéket?

A gyakorlatban a becsérték megállapítása több forrásból történik:

• adó- és értékbizonyítvány (önkormányzati),
• helyszíni szemle (állapotfelmérés),
• piaci összehasonlítás (hasonló ingatlanok adatai),
• esetenként igazságügyi szakértő.

Az adóhatóság elsősorban piaci összehasonlító módszert alkalmaz, leginkább azért mert ez gyors és költséghatékony.

A módszertan viszont kockázatot is hordoz:

• a NAV szűkített idő- és térbeli adatokból dolgozik,
• van, hogy a kiválasztott összehasonlító adatok torzítanak,
• az ingatlan egyedi jellemzőit nem mindig veszik figyelembe,
• a tényleges piaci helyzet időközben van hogy megváltozik.

Miért kockázatos az adó- és értékbizonyítvány alapul vétele?

Ez viszont torz becsértékhez vezethet, mert az adó- és értékbizonyítvány nem kifejezetten végrehajtási célra készült.

Más eljárásokhoz használják (pl. hagyaték, támogatások), ezért:

• nem feltétlenül a valós forgalmi érték meghatározására optimalizált
• nem követi a klasszikus ingatlanértékelési módszertant

Dr. Szentmihályi-Molnár Gréta tanulmánya kifejezetten rögzíti, hogy:

• az önkormányzati adócsoport nem rendelkezik ingatlanpiaci szakértelemmel
• a tényleges piaci érték meghatározása szakértői feladat lenne

A végrehajtási kifogás okai

A végrehajtási kifogás az az eszköz, amellyel az adós végső soron megtámadhatja a becsértéket. Hivatalosan persze a kifogás az önálló végrehajtási cselekmény (becsérték megállapítása) jogszerűtlensége ellen irányul és csak a konkrétan kifogásolt jogsértés vizsgálható.

Tipikus esetek:

• nem megfelelő adatok alapján történt értékelés,
• az ingatlan jellemzőit nem vették figyelembe,
• eljárási hiba történt a becsérték megállapításakor,

A Darai tanulmány egyik fontos üzenete: a becsérték nincs „kőbe vésve”, hanem korrigálható, ha az eljárás során hiba történt vagy új körülmények merülnek fel.

A legfontosabb: az eljárási hiba a végrehajtási eljárásban

Ahogy Darai Péter is rámutat: eredményes kifogás kulcsa nem elsődlegesen mégsem az érték, hanem az eljárási hiba.

Akkor van helye kifogásnak, ha például:

• nem vették figyelembe a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt,
• nem történt megfelelő helyszíni vizsgálat,
• a NAV nem végzett összehasonlító elemzést,
• vagy nem mérlegelte az értéknövelő/értékcsökkentő tényezőket 

Ez sokkal erősebb érv, mint az, hogy „szerintem többet ér”.

Mikor kerülhet sor az ingatlan becsértékének ismételt megállapítására a végrehajtási eljárásban?

Amennyiben az ingatlan becsértékének megállapítása óta – végrehajtási kifogás esetén a bíróság jogerős döntésétől számítva – két év eltelt, és az ingatlan ez idő alatt nem került értékesítésre, a végrehajtó az árverés kitűzését megelőzően bármelyik fél kérelmére köteles a becsértéket ismételten megállapítani.

Ennek jogalapját a Vht. 140. § (8) bekezdése tartalmazza.

Ha a becsérték közlésétől számított 15 napon belül végrehajtási kifogást terjesztenek elő, a becsérték megállapítására a bíróság jogosult, szükség esetén igazságügyi szakértő bevonásával. Ilyen esetben a kifogást előterjesztő fél köteles a kifogás benyújtásával egyidejűleg letétbe helyezni a szakértői díjelőleget is, mégpedig a 39/2012. (VIII. 27.) KIM rendeletben meghatározott összegben.

Amennyiben a végrehajtási kifogás elkésett, vagy ahhoz nem csatolják a miniszteri rendeletben előírt szakértői díjelőleg letétbe helyezését igazoló okiratot, a bíróság a kifogást visszautasítja.

Ezt a szabályt a Vht. 217. § (5) bekezdése rögzíti.

Vélemény az ingatlan becsértékének ismételt megállapítására vonatkozó szabályozásról

Álláspontom szerint az ingatlan-becsérték ismételt megállapítására vonatkozó jelenlegi szabályozás nem felel meg a mai piaci viszonyoknak, ezért annak módosítása indokolt volna. A hatályos szabály szerint ugyanis a végrehajtó csak akkor állapítja meg ismételten a becsértéket, ha a korábbi megállapítás óta két év eltelt, az ingatlan pedig addig nem került értékesítésre. Ez a két éves időtartam a jelenlegi, gyorsan változó ingatlanpiaci környezetben kirívóan hosszú,és alkalmas arra, hogy az adós oldalán súlyos vagyoni hátrányt okozzon.

A szabályozás problematikája különösen jól látható a lakáspiaci árak közelmúltbeli alakulásából. A KSH szerint 2025 II. negyedévében az összevont lakáspiaci árszint nominálisan 18%-kal haladta meg az egy évvel korábbit, míg az MNB 2025 III. negyedévére országosan 21,3%-os, Budapesten pedig 26,2%-os éves lakásár-emelkedést jelzett. Ilyen ármozgások mellett a két évig változatlanul hagyott becsérték könnyen elszakadhat a tényleges piaci értéktől.

A kormányzati otthonteremtési programok szintén azt mutatják, hogy a lakáspiacon tartós, keresletélénkítő állami eszközök működnek: a kormány hivatalos tájékoztatása kifejezetten megnevezi a CSOK Pluszt és a fix 3%-os lakáshitelt, emellett az Otthon Start Programiroda szerint a fix 3%-os konstrukció legfeljebb 50 millió forintos, kamattámogatott hitelt biztosít az elsőlakás-vásárlók számára. Ebből legalább az a következtetés levonható, hogy a becsérték szabályozását nem lehet egy statikus, alacsony inflációjú vagy lassan mozgó piaci környezet logikájára építeni; a jogalkotónak számolnia kell azzal, hogy az államilag támogatott kereslet a piaci árak gyorsabb változásával járhat együtt.

Mindez azért különösen aggályos, mert a végrehajtási eljárásban az alulértékelt becsérték közvetlenül az adóst sújtja. Ha például egy ingatlan becsértékét 50 millió forintban állapították meg, de a piaci árszint egyetlen év alatt országos átlagban 21,3%-kal emelkedik, akkor az értékkülönbözet már önmagában is több mint 10 millió forint lehet. Ez nem pusztán elméleti probléma: ilyen helyzetben az adós vagyona a végrehajtás során a tényleges piaci értékhez képest jelentősen nyomott áron kerülhet értékesítésre, miközben a veszteséget teljes egészében ő viseli.

Álláspontom szerint ezért a jogalkotónak mielőbb felül kellene vizsgálnia a két éves határidőt. Indokolt lenne rövidebb, legfeljebb 6–12 hónapos időtartam meghatározása, vagy legalább olyan szabály bevezetése, amely kötelezővé teszi a becsérték felülvizsgálatát, ha a lakásárindexek időközben számottevő elmozdulást mutatnak. Ugyancsak megfontolandó lenne, hogy az ismételt becsérték-megállapítás ne kizárólag a felek kérelmére történjen, hanem bizonyos feltételek fennállása esetén hivatalból is. Ez jobban védené az adós tulajdonhoz fűződő érdekeit és mérsékelné a végrehajtási értékesítésekből eredő aránytalan vagyonvesztést. A jelenlegi szabályozás ezzel szemben túl merev, piaci realitásoktól elszakadt, és emiatt korrekcióra szorul.

Összegzés

A NAV és más végrehajtók is a becsértéket elsősorban az adó- és értékbizonyítvány, a helyszíni szemle, valamint saját adatbázisában szereplő, összehasonlítható ingatlanok adatai alapján állapítják meg. A gyakorlatban a piaci összehasonlító módszer dominál, amelyet az adóhatóság kontrolljelleggel egészít ki más információkkal. Igazságügyi szakértő bevonására rendszerint csak kérelemre kerül sor.

A végrehajtási kifogás sohasem „felülvizsgálati értékbecslés”, hanem jogszerűségi kontroll. A végrehajtási kifogás becsérték ellen akkor indokolt, ha az ingatlan értékét a végrehajtás során hibásan, a valós piaci viszonyoktól eltérően állapították meg. A kifogás célja a becsérték korrigálása, hogy az arányosan tükrözze a tartozást és az ingatlan tényleges értékét.