Végrehajtási kifogás becsérték ellen

Hogyan állapítja meg a NAV a becsértéket?

A gyakorlatban a becsérték megállapítása több forrásból történik:

• adó- és értékbizonyítvány (önkormányzati),
• helyszíni szemle (állapotfelmérés),
• piaci összehasonlítás (hasonló ingatlanok adatai),
• esetenként igazságügyi szakértő.

Az adóhatóság elsősorban piaci összehasonlító módszert alkalmaz, leginkább azért mert ez gyors és költséghatékony.

A módszertan viszont kockázatot is hordoz:

• a NAV szűkített idő- és térbeli adatokból dolgozik,
• van, hogy a kiválasztott összehasonlító adatok torzítanak,
• az ingatlan egyedi jellemzőit nem mindig veszik figyelembe,
• a tényleges piaci helyzet időközben van hogy megváltozik.

Miért kockázatos az adó- és értékbizonyítvány alapul vétele?

Ez viszont torz becsértékhez vezethet, mert az adó- és értékbizonyítvány nem kifejezetten végrehajtási célra készült.

Más eljárásokhoz használják (pl. hagyaték, támogatások), ezért:

• nem feltétlenül a valós forgalmi érték meghatározására optimalizált
• nem követi a klasszikus ingatlanértékelési módszertant

Dr. Szentmihályi-Molnár Gréta tanulmánya kifejezetten rögzíti, hogy:

• az önkormányzati adócsoport nem rendelkezik ingatlanpiaci szakértelemmel
• a tényleges piaci érték meghatározása szakértői feladat lenne

Mikor van helye végrehajtási kifogásnak?

A végrehajtási kifogás az az eszköz, amellyel az adós végső soron megtámadhatja a becsértéket. Hivatalosan persze a kifogás az önálló végrehajtási cselekmény (becsérték megállapítása) jogszerűtlensége ellen irányul és csak a konkrétan kifogásolt jogsértés vizsgálható.

Tipikus esetek:

• nem megfelelő adatok alapján történt értékelés,
• az ingatlan jellemzőit nem vették figyelembe,
• eljárási hiba történt a becsérték megállapításakor,

A Darai tanulmány egyik fontos üzenete: a becsérték nincs „kőbe vésve”, hanem korrigálható, ha az eljárás során hiba történt vagy új körülmények merülnek fel.

A legfontosabb: az eljárási hiba

Ahogy Darai Péter is rámutat: eredményes kifogás kulcsa nem elsődlegesen mégsem az érték, hanem az eljárási hiba.

Akkor van helye kifogásnak, ha például:

• nem vették figyelembe a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt,
• nem történt megfelelő helyszíni vizsgálat,
• a NAV nem végzett összehasonlító elemzést,
• vagy nem mérlegelte az értéknövelő/értékcsökkentő tényezőket 

Ez sokkal erősebb érv, mint az, hogy „szerintem többet ér”.

Összegzés

A NAV és más végrehajtók is a becsértéket elsősorban az adó- és értékbizonyítvány, a helyszíni szemle, valamint saját adatbázisában szereplő, összehasonlítható ingatlanok adatai alapján állapítják meg. A gyakorlatban a piaci összehasonlító módszer dominál, amelyet az adóhatóság kontrolljelleggel egészít ki más információkkal. Igazságügyi szakértő bevonására rendszerint csak kérelemre kerül sor.

A végrehajtási kifogás sohasem „felülvizsgálati értékbecslés”, hanem jogszerűségi kontroll. A végrehajtási kifogás becsérték ellen akkor indokolt, ha az ingatlan értékét a végrehajtás során hibásan, a valós piaci viszonyoktól eltérően állapították meg. A kifogás célja a becsérték korrigálása, hogy az arányosan tükrözze a tartozást és az ingatlan tényleges értékét.