Ingatlan ajándékozás 2025-ben: ezért veszélyesek a letöltött szerződésminták

Mit kell tartalmaznia egy szabályos ajándékozási szerződésnek?

Egy tipikus ingatlan ajándékozási szerződés a következőket tartalmazza:

• Az ajándékozó és a megajándékozott adatai.
• Az ingatlan adatai (cím, helyrajzi szám, stb.).
• Az ingyenes tulajdonjog átruházó ügyletre irányuló szerződéses akarat kinyilvánítása.
• Az ingatlan forgalmi értékére vonatkozó nyilatkozat (B400e adatlaphoz).
• Visszakövetelési joggal kapcsolatos feltételek (opcionális).
• Az ajándékozó a maga részére haszonélvezeti jogot tarthat fenn.
• Elidegenítési és terhelési tilalom a haszonélvezeti jog biztosítására.
• Mikortól kerül az ingatlan a megajándékozott birtokába.

Papíron ez nem tűnik bonyolultnak. A problémák ott kezdődnek, ahol a minta alapján az azt módosítani akaró szerződő fél nem tudja felmérni az adott ingatlan sajátosságait és a családi viszonyokat.

Mit mond a jog a szerződésmintákról?

Az Üttv. egyértelmű:

1. Okiratszerkesztést csak ügyvéd végezhet

Az ügyvéd nem ellenjegyezheti az ügyfél által letöltött mintát. Az ellenjegyzés ugyanis nem „aláírás”, hanem szakmai felelősségvállalás.

2. Az ügyvéd feladata megvizsgálni a felek akaratát és a jogszerűséget

Ha a szerződés jogszabályt sértene vagy kockázatos, az ügyvéd köteles beavatkozni.

3. A szerződésnek alkalmasnak kell lennie joghatás kiváltására

Ha egy mondat hibás — például rossz jogcím szerepel — a földhivatal elutasítja a bejegyzést.

4. Az ellenjegyzés tartalma

Az ügyvéd tanúsítja, hogy:

• a szerződés megfelel a jogszabályoknak,
• a feleket azonosította,
• az akarat valódi,
• az aláírás hiteles.

Ezt minta alapján nem lehet elvégezni.

Fedezetelvonás – a rejtett bomba, amit a minták sosem kezelnek

Sokszor látjuk, hogy valaki ajándékozással szeretné „kimenteni” az ingatlant, miközben tartozásai vannak. Ha valaki rokonának ajándékoz ingatlant úgy, hogy adósságai vannak, a szerződés harmadik személy irányában hatálytalan lehet. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:120. §-a értelmében az a szerződés, amellyel harmadik személy igényének kielégítési alapját részben vagy egészben elvonták, e harmadik személy irányában hatálytalan, ha a szerződő fél rosszhiszemű volt, vagy rá nézve a szerződésből ingyenes előny származott.

 Ha valaki a fedezetelvonó szerződést hozzátartozójával köti, 

• a rosszhiszeműséget és
• az ingyenességet vélelmezni kell. 

A minta nem látja a kockázatokat: adózás, illeték, banki terhek

Az ingatlan ajándékozása papíron egyszerű ügyletnek tűnik, a valóságban viszont három olyan kockázati kör van, amelyet egy letölthető minta soha nem vesz észre:

1. banki terhek
2. illetékfizetés
3. későbbi SZJA-kötelezettség

Ezek egyetlen hibás mondattól vagy hiányzó nyilatkozattól akár milliós kockázattá nőhetnek.

Banki teher esetén nem lehet „csak úgy” elajándékozni az ingatlant

Ha az ingatlanon jelzálogjog vagy elidegenítési és terhelési tilalom szerepel, akkor:

• az ajándékozás nem érvényesíthető banki jóváhagyás nélkül,
• a földhivatal automatikusan elutasítja a bejegyzést.

Ami minimálisan szükséges:

• ügyvéd által ellenjegyzett ajándékozási szerződés,
• banki engedély a tulajdonosváltásra,
• a hitelszerződés módosítása.

A bank ilyenkor jellemzően:

• szerződésmódosítási díjat számít fel (többnyire ~50 000 Ft),
• megvizsgálja az új tulajdonost: jövedelem, KHR, fedezettség –,
• és dönthet úgy, hogy az adós marad a régi, csak a zálogkötelezett (tulajdonos) változik.

Ez fontos különbség: nem minden ajándékozás jár együtt adósi státuszváltással, és ez komoly banki döntés kérdése.

Földhivatali költség: 10 600 Ft / ingatlan
Ügyintézési idő: kb. 60 nap

Egy szerződésminta ezeket egyik pontban sem kezeli, így a felek sokszor akkor szembesülnek a problémával, amikor a bank vagy a földhivatal már elutasított.

Illeték ajándékozáskor: nem mindig jár a mentesség

Az ingatlan ajándékozása alapból 9% illetéket von maga után lakóingatlan esetén az ingatlan tiszta értéke után.
Ez egy 40 milliós lakásnál már 3,6 millió forint.

Teljes illetékmentesség csak akkor jár, ha a megajándékozott:

• egyenes ági rokon (szülő–gyerek, nagyszülő–unoka),
• házastárs,
• testvér.

Más rokoni fok vagy ismerős esetén:

• lakóingatlan: 9% illeték,
• egyéb ingatlan: 18% illeték.

Egy rossz helyzetfelmérés miatt könnyen előfordul, hogy a felek illetékmentességre számítanak, majd a NAV többmilliós illetéket állapít meg. Egy online minta nem fog figyelmeztetni erre — az ügyvéd igen.

SZJA, ha a megajándékozott később eladja az ingatlant

Az ajándékba kapott ingatlan eladásakor az ingatlanátruházást terhelő személyi jövedelemadó szabályai jelenthetnek nehézséget.

• 5 év tulajdonlás után: nincs SZJA
• 5 éven belüli eladás esetén:
  • az eladási ár 75%-a automatikusan költségnek minősül,
  • a fennmaradó összeg után 15% SZJA fizetendő,
  • az adóalap évről évre csökken (az 5. évre lenullázódva).

A 2025-ben eladott ingatlan adóját 2026. május 20-ig kell bevallani és befizetni.

Egy sablon természetesen nem tesz külön nyilatkozatokat az adókövetkezményekre.
Egy ügyvéd viszont előre jelzi:

• várható lesz-e SZJA,
• érdemes-e az eladást időzíteni,
• milyen hatással lesz a haszonélvezet vagy a terhek átírása az adózásra.

Súlyos szövegezési hiba – Kúriai példa

A Kúria Pfv.20.190/2019/14. döntése egy olyan ügyről szól, ahol a szerződés szövegében helytelenül használták a „feltétel” és a „feltevés” fogalmakat. A vitatott szerződéses rendelkezés így hangzott: 

Az ajándékozó az 1. pontban megjelölt ingatlant az apjának, a megajándékozottnak ajándékozza azzal a feltétellel, hogy az ingatlanra az anyukája, Sz. E. részére továbbra is holtig tartó haszonélvezeti jogot biztosítson.

Feltétel (Ptk. 6:116.)

– bizonytalan jövőbeni esemény
– a szerződés hatályát befolyásolja (bekövetkezik vagy nem)
– csak olyan esemény lehet, ami a felektől független

Feltevés (Ptk. 6:237. § (3))

– az ajándékozó elvárása, amit a megajándékozottól remél
– a szerződés hatályát nem érinti, csak a későbbi visszakövetelés alapja lehet
– tipikusan a megajándékozott majdani magatartására vonatkozik
– a feltevés nem kell, hogy benne legyen a szerződésben, de ha már benne van, akkor felismerhetőnek kell lennie

Ha az ajándékozó feltevése nem teljesül, az ajándék visszakövetelhető, a feltételekhez viszont más jogkövetkezmények fűződnek. A konkrét ügyben a fenti szöveg egy feltevés:

➡️ az ajándékozás fejében a megajándékozott haszonélvezeti jogot alapít a felperes édesanyja javára.

Ez nem történt meg, sőt a megajándékozott később tagadta, hogy ilyen kötelezettsége lenne.

Tanulság?

A Kúria kimondta:

• A feltevés akkor releváns, ha a szerződéskötéskor ismert volt mindkét fél számára, és az ajándékozó azért ajándékozott, mert abban bízott, hogy a megajándékozott valamit meg fog tenni.
• Ha ez véglegesen meghiúsul, az ajándék visszakérhető.

Egy ajándékozási szerződés-minta sokszor használ „feltétel” kifejezést, holott valójában feltevést rögzít – ez súlyos jogértelmezési hibákhoz vezethet. Érdemes külön rendelkezni arról, ha az ajándékozó elvár valamit a megajándékozottól (például haszonélvezetet, gondozást, együttműködést).

Mit tegyen, ha ingatlant szeretne ajándékozni 2025-ben?

1. Előkészítő konzultáció ügyvéddel

Átnézzük a tulajdoni lapot, terheket, családi körülményeket, NAV-kockázatokat.

2. Biztonságos szerződésszöveg

Olyan okirat készül, amelyet a földhivatal elfogad, és hosszú távon is védi a feleket.

3. Szükséges mellékletek összeállítása

B400e adatlap, bejegyzési kérelem, nyilatkozatok.

4. Földhivatali ügyintézés

Elektronikusan, hamarosan az E-ING rendszeren keresztül: gyorsabb, átláthatóbb és kevesebb hibalehetőség.

Összegzés

A minták sokszor nem tartalmazzák a feltevést, pedig ha ennek nincs nyoma, nehezebb bizonyítani, hogy az ajándékozás egy meghatározott elváráshoz kötődött. Ezért az igényes szerződésmintákban érdemes helyet biztosítani „feltevés” jellegű nyilatkozatoknak.