Meghatalmazás visszavonása és a földhivatal eljárása

Elállás, vagy halál az adásvételi szerződés hatálya alatt: a probléma lényege

Ez a kérdés ritkán, de felmerül a mindennapokban. Van úgy, hogy az adásvételi szerződés aláírása után, de még a vételár teljes kiegyenlítése előtt az eladó meggondolja magát, és el szeretne állni az ügylettől. Sajnos néha az is előfordul, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedély kiadhatósága előtt az eladó meghal.

Mi történik a szerződéssel, ha meggondolja magát az eladó?

Ideális esetben az adásvételi szerződés úgy rendelkezik, hogy az eladót a vevő fizetési késedelme kivételével más okból nem illeti meg elállási jog. A letéti szerződések jellemzően kimondják: ha a vevő eredeti banki nyilatkozattal igazolja, hogy a vételárat átutalta az eladónak, akkor az ügyvéd köteles kiadni, illetve benyújtani a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt, akkor is, ha az eladó tiltakozik. A szerződést tehát teljesíteni kell - az eladó akarata ellenére is.

Mi történik a szerződéssel, ha meghal az eladó?

Az eladó szerződéses pozícióját megörökli az örökös. Ha a vevő a szerződést teljesíti (elutalja a vételárat) és a letéti szerződés alapján ő is jogosult igazolni a vételár megfizetését (nagy probléma, ha nem így szól a letéti szerződés!), akkor az ügyvéd kiadhatja a tulajdonjog bejegyzési engedélyt. A szerződést tehát teljesíthető - az örökös akarata ellenére is.

De vajon a tulajdonjogot is megszerezheti a vevő?

Ügyvédi meghatalmazás 2025. január 15. előtt és azóta

2025. január 15-ig nem csak a szerződés volt teljesíthető: a bejegyzési engedélyt a vevő meghatalmazása alapján az ügyvédje minden további nélkül beadhatta a földhivatalba – az eladó hozzájárulása nélkül. Ez azonban megváltozott: január 15. után az ügyvéd már csak mindkét fél – a vevő és az eladó – meghatalmazása alapján járhat el a tulajdonjog-bejegyzési eljárásban.

A vevői joghoz kapcsolódó tulajdonjog-bejegyzési eljárás sajátosságai

A tulajdonjog-bejegyzés önálló eljárás, teljesen elkülönül a vevői jog bejegyzésétől. Ennek megfelelően:

• a kifejezetten erre szóló meghatalmazáson alapuló jogi képviselet kötelező,
• és mind a vevőnek, mind az eladónak kérelmezőnek és így meghatalmazónak kell lennie a bejegyzési eljárásban.

Az Inytv. végrehajtási rendeletének 116. § (2) bekezdése szerint, ha az adásvétel tulajdonjog-fenntartással történt, a tulajdonjog bejegyzésére adott ügyvédi meghatalmazás hatályos lehet,

• a felek megállapodása szerint az adásvétel teljesedésbe menéséig  
• határozatlan idejű vevői jog esetén pedig legfeljebb öt évig. 

Ez azonban nem jelenti azt, hogy a meghatalmazás visszavonhatatlan, vagy az eladó halála esetén korlátlanul érvényes lenne!

Mi történik, ha az eladó visszavonja a meghatalmazást?

Ha az eladó a tulajdonjog-bejegyzési kérelem benyújtása előtt értesíti az ügyvédet és a földhivatalt a meghatalmazás visszavonásáról, akkor az ügyvéd már nem járhat el a nevében.

Az Üttv. 34. § (5) bekezdése is kimondja:

„A meghatalmazást az ügyfél bármikor korlátozhatja vagy visszavonhatja.”

Egyrészt a Vhr nem érvényességről, hanem hatályosságról rendelkezik, másrészt az Üttv. magasabb szintű jogforrás, mint a végrehajtási rendelet, így az Inytv. Vhr. 116. § (2) bekezdése egyébként sem írhatja felül.

Mi történik, ha az eladó meghal?

Az Ákr. 10. § (1) bek. alapján ügyfél egy természetes vagy jogi személy. Ha az ügy személyes jellege vagy a kötelezettség tartalma nem zárja ki, a kieső ügyfél helyébe a polgári jog szabályai szerinti jogutódja lép. Ha az ügy tárgya dologi jogot érint, a kieső ügyfél helyébe az üggyel érintett dologi jog új jogosultja lép.

Az eladó sajnálatos halála esetén tehát könnyebb helyzetben vagyunk, hiszen - hacsak az örökös vissza nem vonja - az ingatlan-nyilvántartási eljárásra szóló ügyvédi meghatalmazásunk hatályos marad.

Vételi és visszavásárlási jog esetén mi történik?

A vételi és visszavásárlási jogoknál az Inytv. Vhr. 114. § (4) bekezdése lehetővé teszi, hogy az eljárás a tulajdonos meghatalmazása nélkül is lefolytatható. 

Szerencsés lenne ha a jogalkotó a követkető jogszabálymódosítási körben a vételi jog analógiájára kezelné a vevői joghoz kapcsolódó meghatalmazások kérdését is.

A Kúria Kfv.37728/2016/5. számú precedensképes határozata ügyleti meghatalmazás tárgyában

A kúriai döntés nem ügyvéd, hanem az ügyleti meghatalmazás érvényességének kérdését járja körül, de talán érdemes ezt is ismernünk.

A tényállás

• 2014. július 17.
  Az eladó (alperesi beavatkozó) meghatalmazást adott édesanyjának, hogy nevében eljárva eladhassa az ingatlanát.
  A meghatalmazást ügyvéd ellenjegyezte.
• 2014. augusztus 14.
  A felek előszerződést kötöttek az ingatlan eladására, meghatalmazottjaikon keresztül.
• 2014. október 31.
  Az eladó visszavonta a meghatalmazást, erről írásban értesítette az elsőfokú földhivatalt.
  A levelet november 4-én adta postára, és november 6-án érkezett meg.
• 2014. november 3.
  Az eladó édesanyja (a meghatalmazott) és a vevő meghatalmazottja megkötötték az adásvételi szerződést.
  A felek tehát úgy írták alá a szerződést, hogy a meghatalmazás visszavonása már megtörtént, de még nem volt közölt a felekkel.
• 2014. november 21.
  A vevő ügyvédje benyújtotta a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet a földhivatalhoz.
• 2015. március 15.
  A földhivatal elutasította a kérelmet, mivel a meghatalmazás visszavonása miatt nem látta igazoltnak az eladó képviseleti jogát.

A Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság hatályon kívül helyezte a földhivatali döntést és új eljárásra kötelezte a földhivatalt, kimondva, hogy:

• a földhivatal nem dönthet polgári jogi érvényességi kérdésekben,
• a meghatalmazás az okirati vizsgálat alapján érvényes volt,
• a visszavonás hatályosulásának vizsgálata polgári jogi kérdés.

Kúria döntése

A Kúria ítéletében helybenhagyta a bíróság döntését, és elvi éllel rögzítette a következőket:

A földhivatal túllépte hatáskörét, amikor az okirat mögötti érvényességi kérdést (meghatalmazás visszavonása) vizsgálta. Az adásvételi szerződés megkötésére adott eladói meghatalmazás visszavonása esetén az ezzel kapcsolatos érvényességi és hatályosulási kérdéseket az ingatlan-nyilvántartási hatóság nem bírálhatja el; ezek elbírálására a polgári bíróság rendelkezik hatáskörrel.

A földhivatal regisztratív szerv, amely okirati alapon jár el (régi Inytv. 26–40. §). Csak azt vizsgálhatja, hogy az okirat alakilag és tartalmilag megfelel-e az Inytv. előírásainak. Nem vizsgálhat érvényességi, hatályosulási vagy polgári jogi kérdéseket (pl. hogy egy meghatalmazás visszavonása mikor vált hatályossá).

A Ptk. 6:15. § (1) szerint a képviseleti jog visszavonása a meghatalmazottal való közléssel hatályosul. Hogy ez a közlés mikor történt meg, és jogilag mikortól hatályos, az nem a földhivatal feladata, hanem polgári bírósági kérdés.

Összegzés

A meghatalmazás visszavonása a földhivatali eljárásban komoly gyakorlati problémákat okozhat, különösen tulajdonjog-fenntartásos ügyleteknél. Mivel az Üttv. lehetővé teszi a meghatalmazás bármikori visszavonását, jelenleg nincs jogi eszköz arra, hogy az ügyvéd a felek egyikének ellenkezése ellenére is beadhassa a bejegyzési engedélyt.

A helyzet rendezése csak jogalkotói beavatkozással – az Üttv. vagy az Inytv. módosításával – érhető el, addig a feleknek és az ügyvédeknek fokozottan kell ügyelniük a meghatalmazások tartalmára és időbeli hatályára.

Az ingatlan-nyilvántartási hatóság kizárólag formai és tartalmi vizsgálatot végezhet. Az ügyleti meghatalmazás visszavonásának hatályosulása nem ingatlan-nyilvántartási, hanem polgári jogi kérdés, ezért az ilyen ügyben a földhivatal nem utasíthatja el a bejegyzési kérelmet pusztán a meghatalmazás visszavonására hivatkozva.