Ingatlan nyilvántartási kérelem jogok és tények változásának bejegyzéséhez

Az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtása

Az ügyfelek 2025. január 15. után lehetőség nyílik arra, hogy kérelmeiket többféle formában nyújtsák be:

1. E-ING: Az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszeren keresztül,
2. e-Papír: Ügyfélkapu+ illetve DÁP segítségével e-Papír szolgáltatással.
3. Papíralapon: Ebben az esetben az eredeti okiratokat két eredeti példányban kell mellékelni.

Papíralapú benyújtásnál a kérelmet személyesen, vagy postai úton kell eljuttatni az illetékes földhivatalhoz. Elektronikus benyújtásnál az okiratok megfelelő elektronikus formájáról a jogi képviselő gondoskodik. Egy egyszerű szkennelt fájl és egy hiteles elektronikus okirat nem azonos.

Érdemes a beadás előtt előfizetni az ingatlan változásfigyelésre?

A földhivatalok gyakran túllépik a 60 napos ügyintézési határidőt az ingatlan-nyilvántartási ügyekben, és az ügyintézés végén sem mindig értesítik megfelelően az ügyvédeket vagy az ügyfeleket. A Lechner Tudásközpont ingatlan változásfigyelési szolgáltatása segíthet ebben a problémában. Ez a digitális értesítőrendszer egy egyszeri 4000 Ft-os díj ellenében egész évben automatikusan jelzi, ha a megadott ingatlan tulajdoni lapján bármilyen fontos változás történik.

Milyen iratokat kell csatolni?

Adásvételnél a kérelemhez rendszerint az alábbi dokumentumok szükségesek:

• a bejegyzés alapjául szolgáló, megfelelő alakban elkészített adásvételi szerződés;
• a jogi képviseletet igazoló meghatalmazás;
• a kért bejegyzéshez szükséges bejegyzési engedély, ha azt külön okirat tartalmazza;
• az ügytől függő további iratok, például törlési engedély, elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozat vagy hatósági jóváhagyás.

A kérelem, a szerződés és a bejegyzési engedély eltérő szerepet tölt be. A szerződés az ügyletet rögzíti, az engedély a jogosult hozzájárulását tartalmazza, a kérelem pedig azt határozza meg, milyen változást kérnek a földhivataltól. A bejegyzési engedély a szerződésben vagy külön okiratban is szerepelhet. Inytv. 32. és 43. §

A papíralapon benyújtott kérelemhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot két eredeti példányban kell mellékelni.

Hogyan történik az érkeztetés?

A földhivatali kérelem érkeztetése azzal kezdődik, hogy az ügyfelek vagy az ügyvéd benyújtják a megfelelő okiratokat a földhivatalba. Ez újabban már főként e-papíron történik. Az e-papír alapú beadványok esetén az adásvételi szerződést és mellékleteit az e-Papír rendszeren keresztül kell megküldeni a Földhivatalnak. A beküldés után a rendszer visszaküld egy .krx kiterjesztésű fájlt, amely tartalmazza a teljes beküldött anyagot és a hivatalos érkeztetési igazolást. Ezt a KRX csomagot kell leadni a banknak hiteligénylés esetén.

Mikor számít az e-Papír-beadvány aznap benyújtottnak?

Az e-Papíron keresztül feltöltött beadvány akkor tekintendő a feltöltés napján benyújtottnak, ha a feltöltés a kormányhivatali honlapon közzétett hivatali idő vége előtt legalább három órával megtörténik. A késő délutáni vagy esti beküldésnél tehát nem szabad automatikusan aznapi benyújtással számolni. Inyvhr. 122. § (4)

Ha például a közzétett hivatali idő 16 órakor ér véget, az aznapi benyújtáshoz legkésőbb 13 óráig kell feltölteni a beadványt. Mindig az adott kormányhivatal hivatalos tájékoztatásából kell kiindulni.

Kinek a nevében nyújtjuk be a kérelmet?

Az Inytv. 44. § (1) bekezdése szerint jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le, tehát az ügyvédi meghatalmazásnak is ehhez kell igazodnia. Ha csak egy tulajdoni hányadot értékesítenek, az eladói oldalon annak tulajdonosa érintett; a többi tulajdonostárs elővásárlási joga külön kérdés.

Ki minősül közvetlenül érintettnek?

A kérelem alapján bejegyzendő/törlendő jog vagy tény jogosultja és kötelezettje. A kötelezett főszabály szerint az ingatlan tulajdonosa. Osztatlan közös tulajdon esetén az adásvétel általában nem az egész ingatlanra vonatkozik, az minősül érintett tulajdonosnak, akinek a tulajdonrészét az ügylet érinti.

Közvetlenül érintettel általában az alábbi személyek:

1. Jogosultak: Akiknek a javára valamilyen jogot vagy tényt jegyeznek be, vagy akiktől egy törlendő jog vagy tény származik.
2. Kötelezettek: Azok, akiket egy bejegyzés vagy módosítás terhel.
3. Haszonélvezeti vagy használati jog esetén: Azok, akik már rendelkeznek vagyonkezelői joggal az adott ingatlan felett.
4. Vagyonkezelői jog törlése esetén: Az ingatlan tulajdonosai, különösen akkor, ha a változás csak az ingatlan egy részét érinti.

Kivételek az általános szabályok alól

• Tulajdonjog-bejegyzés vételi vagy visszavásárlási jog alapján: Nem szükséges a tulajdonos meghatalmazása, ha a bejegyzés a jogosult javára történik.
• Elővásárlási jog törlése: Nem szükséges az elővásárlási jog jogosultjának meghatalmazása, ha az nem élt a jogával, és a törlés az új tulajdonos bejegyzésével egyidejűleg történik egyoldalú tulajdonosi jognyilatkozattal.

Kell meghatalmazás az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjától is?

Elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése esetén szerződésen alapuló további jogokat, így természetesen adásvétel jogcímén tulajdonjogot csakis a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni. Ez korábban is így volt, de a függőben tartás jogintézménye lehetővé tette, hogy előbb kerüljön be az adásvételi szerződés a földhivatalba, mint hogy az eladói jelzálog jogosultja a jog törléséhez hozzájárult volna.

Kell meghatalmazás a vevői jog jogosultjától?

A jog vagy tény bejegyzésével további mérlegelés nélkül közvetlenül érintett, ezért felhatalmazás vagy ügyvédi meghatalmazás adására köteles álláspontunk szerint elsősorban az eladó és a vevő. Meghatalmazás minden bizonnyal maradhat az ügyleti okiratban, azaz az adásvételi szerződésben.

Kérelem nyomtatványt a jogi képviselő írja alá, abban valóban minden szerződő fél kérelmező. A terhek jogosultjai azonban nem kérelmezők, nem kell tőlük meghatalmazás.

A problémát álláspontunk szerint nem is a meghatalmazás hiánya fogja okozni, hanem az, hogy nem tudjuk, hogy várhatóan a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog sem lesz bejegyezhető a jelzálog jogosult hozzájárulása nélkül - anélkül márpedig nem lesz adásvétel sem. 

A KTM Ingatlan-nyilvántartási és Térképészeti Főosztályának bizonyos ügyvédi kamarákhoz eljuttatott tájékoztatása alapján:

"Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog: kiadásra fog kerülni egy jogértelmezés, miszerint az nem teher és nem történik elidegenítés, tehát bejegyzésre kerül, majd a tulajdonjog bejegyzésekor vizsgálják, hogy minden teher jogosultjától van-e hozzájárulás a tulajdonjog bejegyzéséhez. Később erről egyértelműsítő jogszabály módosítás is lesz."

Hogyan kell becsatolni a hozzájárulást?

Az Intyv. vhr. 107. § (2) bek. értelmében az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjainak hozzájárulását ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azt a jogi képviseletet ellátó közjegyző, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével kell hitelesíteni. A jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet jogosult képviselője a jogi képviselő előtt azonban papíralapon írja alá a hozzájárulást. Ezt a rendelkezést azonban csak akkor kell alkalmazni, ha a beadvány benyújtására ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kerül sor.

Mit tartalmazzon az ügyvédi meghatalmazás?

A meghatalmazásból egyértelműen ki kell derülnie, hogy az ügyvéd az adott ingatlan-nyilvántartási eljárásban képviselheti az ügyfelet. A BÜK 2025. január 31-i tájékoztatója szerint az E-ING-en kívüli meghatalmazásban nem általános követelmény minden bejegyzendő és törlendő jog tételes felsorolása. A konkrét meghatalmazás terjedelmét azonban vizsgálni kell.

Tulajdonjog-fenntartásos adásvételnél célszerű kifejezetten kiterjeszteni a meghatalmazást a vevői jog és a későbbi tulajdonjog bejegyzésére is. Így a vételár kifizetése után nem egy hiányzó képviseleti jogosultság rendezése késlelteti a benyújtást.

Az ügyvédi meghatalmazás csak 90 napig érvényes?

Nem.

Az Inyvhr. 116. §-ában szereplő korlátokat a 172/A. § az ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon történő benyújtáshoz köti - ezzel a kérdéssel tehát csak az elektronikus ingatlan-nyilvántartás kapcsán kell foglalkozni. Az E-ING-en kívül adott meghatalmazásnál annak tartalmát és az Üttv. szabályait kell vizsgálni.

Az eseti ügyvédi meghatalmazás hatályát veszíti és nem használható fel, ha a kérelmet, amelyre vonatkozik a meghatalmazást vagy felhatalmazást utolsóként aláíró személy általi aláírás vagy hitelesítés megtételétől számított kilencven napon belül nem terjesztik elő. Tehát nem elég az E-ING ELEL rendszerében, tehát az előkészítő eljárásban feltölteni a meghatalmazást, az INYER-ben kérelmet is elő kell terjeszteni.

Mindenesetre az egyszer már "előterjesztett" meghatalmazás később határidő nélkül hatályos. Tulajdonjog-fenntartással történt adásvétel esetén ráadásul nem kell 90 napon belül aláírt új meghatalmazást kérni, lásd: lent.

Mit jelent az adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozó idő?

Az Inytv. vhr 116. § (2) bekezdése szerint a tulajdonjog-fenntartással történt adásvétel esetén a tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó meghatalmazás vagy felhatalmazás a felek megállapodása szerint az adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozóan meghatározott ideig, határozatlan időre alapított vevői jog esetén legfeljebb öt évig hatályos, és az adott ügyletben szereplő vevő tulajdonjogának bejegyzése iránti eljárásban felhasználható.

Az adásvétel teljesedésbe menésére nyitva álló az az időszak, amely alatt az adásvételi szerződésben foglalt feltételek – például a vételár teljes kifizetése – teljesülnek. Az adásvétel akkor tekinthető "teljesedésbe mentnek," ha minden szerződéses kötelezettség teljesült, például:

• A vételár teljes kifizetése – az ügylet lezártnak minősül, ha az utolsó részletet is megfizették.
• Egyéb feltételek teljesítése – például birtokba adás vagy hatósági engedélyek beszerzése.

Mivel az ügyvédi meghatalmazás ezen időszakra érvényes, ezért kulcsfontosságú az adásvétel teljesedésbe menésére nyitva álló határidő pontos rögzítése az adásvételi szerződésekben.

Visszavonható az ügyvédi meghatalmazás az ingatlan-nyilvántartási eljárásban?

Igen, az ügyvédi meghatalmazás az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is bármikor visszavonható. Ezt az Ügyvédi törvény (Üttv.) 34. § (5) bekezdése egyértelműen kimondja:

„A meghatalmazást az ügyfél bármikor korlátozhatja vagy visszavonhatja.”

Ez azt jelenti, hogy az eladó (vagy a vevő) döntése alapján az ügyvéd azonnal elveszíti az eljárási jogosultságát a földhivatal előtt. A visszavonás akkor válik hatályossá, amikor azt az ügyvéd tudomásul veszi, és erről a földhivatalt is értesítik.

Fontos azonban megérteni, hogy a meghatalmazás visszavonása nem teszi semmissé a szerződést – az csak az ügyvédi képviseletre vonatkozó jogviszonyt szünteti meg.

Mivel a 2025. január 15-től hatályos szabályok szerint a tulajdonjog-bejegyzési eljárásban mind a vevőnek, mind az eladónak érvényes meghatalmazással kell rendelkeznie, a visszavonás ténylegesen megakaszthatja a bejegyzési folyamatot, amíg új meghatalmazás nem születik.

Kell az ellenjegyzésre ügyvédi meghatalmazást adni az adásvételi szerződésben?

Nem. Néha mégis felmerül ez a kérdés. A meghatalmazás tehát az Üttv. 39. §-ban szabályozott jogi képviselet igazolására szolgál. 

Az ellenjegyzéssel ezzel szemben az Üttv. 44. §-a értelmében 44. § (1) az ügyvéd tanúsítja, hogy
a) az okirat a jogszabályoknak megfelel,
b) a felek nyilatkoztak arról, hogy az okiratban foglaltak megfelelnek az akaratuknak,
c) az okiratban megjelölt felek, illetve az eljáró képviselőik azonosítását elvégezte, és
d) az okiratot a felek előtte írták alá vagy az okiraton szereplő aláírást előtte sajátjukként ismerték el.
(2) Az ellenjegyző ügyvéd által korábban már azonosított fél az okirat aláírása, illetve az okiraton szereplő aláírás sajátjaként való elismerése során elektronikus hírközlő hálózaton keresztül az ellenjegyző ügyvéd számára a mozgóképet, valamint a hangot egyidejűleg továbbító és rögzítő eszköz igénybevételével is eljárhat. A rögzített felvételt az ellenjegyző ügyvéd az ellenjegyzett okirattal együtt őrzi meg.

Látható tehát, hogy az ellenjegyzés nincs összefüggésben a jogi képviselettel. Az okirati ellenjegyzés a jogi képviselettől elkülönülő, önálló (az okiratszerkesztéshez értelemszerűen kapcsolódó) ügyvédi tevékenység.

B400e adatlapok sorsa

Az Inytv. vhr. 112. § értelmében a vagyonszerzési illeték megállapításához szükséges nyilatkozatokat (vagyis a B400 vagy B400E nyomtatványt) az ügyfél vagy jogi képviselője 

• az adóhatóság informatikai rendszerében vagy
• az adóhatóság előtt papíralapon teszi meg. 

Az adóhatóság informatikai rendszerét az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerből elérhetővé kell tenni.

Az Inytv. vhr. 138. §  (2) bek. alapján a tulajdonjog, valamint az illetékfizetési kötelezettséggel járó más vagyoni értékű jogok változásának bejegyzéséről szóló határozatot illetékkiszabás céljából meg kell küldeni az állami adóhatóságnak. A bejegyzési határozathoz mellékelni kell az illetékkiszabáshoz szükséges egyéb olyan iratokat is, amelyek az ingatlanügyi hatóság rendelkezésére állnak.

Összegzés

Az új Inytv. számos innovatív megoldást vezetett be az ingatlan-nyilvántartási eljárások terén. A digitalizáció és az átláthatóbb szabályok elősegítik az ügyek gyorsabb rendezését, miközben a jogbiztonságot is erősítik. Az ügyfeleknek azonban érdemes körültekintően eljárniuk, hogy kérelmeik minden előírásnak megfeleljenek.

A meghatalmazás felhasználhatóságát a benyújtás módja határozza meg. Az Inyvhr. 172/A. §-a alapján a 116. § szerinti 90 napos korlát és annak kivételei az E-ING felületén, elektronikus űrlapon történő benyújtásra alkalmazandók. Papíralapú vagy e-Papíros benyújtásnál ezek nem irányadók, de a meghatalmazás saját időbeli korlátozását figyelembe kell