Ingatlan-nyilvántartási kérelem és az ügyvédi meghatalmazás az új Inytv-ben

Az eljárás általános szabályai

Az ingatlan-nyilvántartási eljárások központi szereplője az ügyfél, aki belföldi/külföldi természetes vagy jogi személy. A kérelmek előterjesztése során az alábbi szempontok lényegesek:

• A jogi képviselet főszabály szerint kötelező. 
• E-ING rendszeren keresztül csak külön jogosítvánnyal rendelkező ügyvéd kommunikálhat.
• Az eljárások többsége az E-ING rendszerben, elektronikus űrlapokon keresztül indítható, azonban átmeneti időszakban a papíralapú benyújtás is megengedett. Az elektronikus aláírás és hitelesítés kiemelt szerepet kap.
• Az átmeneti időszak a 2025. január 15-én és az azt követően indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tart.

Ügyvédi meghatalmazás az ingatlan-nyilvántartási eljárásban

Az Inytv. pontosítja a jogi képviselet szabályait is. A jogi képviselő képviseleti jogosultságát az alábbiak szerint kell igazolni:

• Közjegyző: elektronikus űrlapon létrehozott, személyes jelenléttel aláírt felhatalmazással.
• Ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos: elektronikus űrlapon létrehozott, személyes jelenléttel aláírt meghatalmazással.

Az űrlapon létrehozott bejegyzési engedélyt a jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet tulajdonos képviselője a jogi képviselő előtt papíralapon írja alá, természetes személy tulajdonos pedig papíralapon is aláírhatja. Ezt később az ügyvéd mint oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.

A teljes egészében papíralapú, E-ING rendszeren kívüli eljárásban hagyományos, papír alapú, az ügyvéd által szerkesztett ügyvédi meghatalmazás használható. Itt egyelőre nem elvárás a személyes jelenlét.

Az E-ING rendszerben az ügyvédi meghatalmazást a jogi képviseletet ellátó ügyvéd (netán a helyettese) előtt személyes jelenléttel ÉS minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással kell hitelesíteni.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog és az ügyvédi meghatalmazás

A korábban jól ismert függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése helyett bevezetett tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog az ügyvédi meghatalmazások kapcsán is komoly kérdéseket vet fel.

Egyrészt a nem űrlapon létrejövő meghatalmazások jó ha külön kitérnek arra, hogy ilyen esetben az ügyvédi meghatalmazás 2 eljárásra is jó:

• a vevői jog bejegyzésére
• a vevő tulajdonjoga bejegyzésére

Tulajdonjog-fenntartással kötött adásvételnél az ügyvédi meghatalmazás a tulajdonjog bejegyzési szakaszban a következők szerint hatályos:

• Adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozóan meghatározott ideig, vagy
• Határozatlan időre alapított vevői jog esetén legfeljebb öt évig.

Mit jelent az adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozó idő?

Ez az az időszak, amely alatt az adásvételi szerződésben foglalt feltételek – például a vételár teljes kifizetése – teljesülnek. Az adásvétel akkor tekinthető "teljesedésbe mentnek," ha minden szerződéses kötelezettség teljesült, például:

• A vételár teljes kifizetése – az ügylet lezártnak minősül, ha az utolsó részletet is megfizették.
• Egyéb feltételek teljesítése – például birtokba adás vagy hatósági engedélyek beszerzése.

Az Inytv. vhr 116. § (2) bekezdése szerint a meghatalmazás ezen időszakra érvényes, ezért kulcsfontosságú az adásvétel teljesedésbe menésére nyitva álló határidő pontos rögzítése az adásvételi szerződésekben.

Az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtása

Az ügyfelek 2025. január 15. után lehetőség nyílik arra, hogy kérelmeiket többféle formában nyújtsák be:

1. E-ING: Az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszeren keresztül, 
2. e-Papír: Ügyfélkapu+ illetve DÁP segítségével e-Papír szolgáltatással vagy hivatali tárhelyen.
3. Papíralapon: Ebben az esetben az eredeti okiratokat két eredeti példányban kell mellékelni.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 44. § (1) bekezdése szerint jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le!

Ki minősül közvetlenül érintettnek?

A kérelem alapján bejegyzendő/törlendő jog vagy tény jogosultja és kötelezettje. A kötelezett főszabály szerint az ingatlan tulajdonosa. Osztatlan közös tulajdon esetén az adásvétel általában nem az egész ingatlanra vonatkozik, az minősül érintett tulajdonosnak, akinek a tulajdonrészét az ügylet érinti.

Közvetlenül érintettel általában az alábbi személyek:

1. Jogosultak: Akiknek a javára valamilyen jogot vagy tényt jegyeznek be, vagy akiktől egy törlendő jog vagy tény származik.
2. Kötelezettek: Azok, akiket egy bejegyzés vagy módosítás terhel.
3. Haszonélvezeti vagy használati jog esetén: Azok, akik már rendelkeznek vagyonkezelői joggal az adott ingatlan felett.
4. Vagyonkezelői jog törlése esetén: Az ingatlan tulajdonosai, különösen akkor, ha a változás csak az ingatlan egy részét érinti.

Kivételek az általános szabályok alól

• Tulajdonjog-bejegyzés vételi vagy visszavásárlási jog alapján: Nem szükséges a tulajdonos meghatalmazása, ha a bejegyzés a jogosult javára történik.
• Elővásárlási jog törlése: Nem szükséges az elővásárlási jog jogosultjának meghatalmazása, ha az nem élt a jogával, és a törlés az új tulajdonos bejegyzésével egyidejűleg történik egyoldalú tulajdonosi jognyilatkozattal.

Mit jelent az ingatlan fekvése?

A korábbiakkal ellentétben a szerződésnek és az ingatlan-nyilvántartási kérelemnek is tartalmaznia kell az ingatlan fekvését. A fekvés lehet

• külterület
• belterület
• zártkert

Az Inytv. 3. § (4) bek. értelmében ugyanis a település földrészletei fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységet alkotnak. 

B400 adatlapok sorsa

Az Inytv. vhr. 112. § értelmében a vagyonszerzési illeték megállapításához szükséges nyilatkozatokat az ügyfél vagy jogi képviselője 

• az adóhatóság informatikai rendszerében vagy 
• az adóhatóság előtt papíralapon teszi meg. 

Az adóhatóság informatikai rendszerét az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerből elérhetővé kell tenni.

A vhr. 138. §  (2) bek. alapján a tulajdonjog, valamint az illetékfizetési kötelezettséggel járó más vagyoni értékű jogok változásának bejegyzéséről szóló határozatot illetékkiszabás céljából meg kell küldeni az állami adóhatóságnak. A bejegyzési határozathoz mellékelni kell az illetékkiszabáshoz szükséges egyéb olyan iratokat is, amelyek az ingatlanügyi hatóság rendelkezésére állnak.

Mit kell tudni az új, papír alapú nyomtatványokról?

A következő űrlapok érhetőek el a Földhivatal Online oldalon:

• Ingatlan-nyilvántartási kérelem jogok és tények változásának bejegyzéséhez
  (word formátumban)
• Az ingatlan-nyilvántartási eljárás teljes eljárásban történő lefolytatására irányuló kérelem
  (word formátumban)
• Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás bejegyzése iránti kérelem
  (word formátumban)
• A tulajdoni lapba történő betekintés iránti kérelem
  (word formátumban)
• A személyiadat- és lakcímnyilvántartásban nem szereplő természetes személyek adatváltozásának bejelentése
  (word formátumban)
• Tulajdonilap-másolat szolgáltatása iránti kérelem
  (word formátumban)

Az új kérelem nyomtatványok használandók a benyújtáskor, akkor is, ha az ügy korábban indult és hiánypótlást kell teljesíteni, vagy bejegyzési engedélyt kell benyújtani.

Kell meghatalmazás az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjától is?

Elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése esetén szerződésen alapuló további jogokat, így természetesen adásvétel jogcímén tulajdonjogot csakis a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni. Ez korábban is így volt, de a függőben tartás jogintézménye lehetővé tette, hogy előbb kerüljön be az adásvételi szerződés a földhivatalba, mint hogy az eladói jelzálog jogosultja a jog törléséhez hozzájárult volna.

Mit lehet tudni a meghatalmazásról?

A jog vagy tény bejegyzésével további mérlegelés nélkül közvetlenül érintett, ezért felhatalmazás vagy ügyvédi meghatalmazás adására köteles álláspontunk szerint elsősorban az eladó és a vevő. Meghatalmazás minden bizonnyal maradhat az ügyleti okiratban, azaz az adásvételi szerződésben.

Kérelem nyomtatványt a jogi képviselő írja alá, abban valóban minden szerződő fél kérelmező. A terhek jogosultjai azonban nem kérelmezők, nem kell tőlük meghatalmazás.

A problémát álláspontunk szerint nem is a meghatalmazás hiánya fogja okozni, hanem az, hogy nem tudjuk, hogy várhatóan a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog sem lesz bejegyezhető a jelzálog jogosult hozzájárulása nélkül - anélkül márpedig nem lesz adásvétel sem. 

A KTM Ingatlan-nyilvántartási és Térképészeti Főosztályának bizonyos ügyvédi kamarákhoz eljuttatott tájékoztatása alapján:

"Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog: kiadásra fog kerülni egy jogértelmezés, miszerint az nem teher és nem történik elidegenítés, tehát bejegyzésre kerül, majd a tulajdonjog bejegyzésekor vizsgálják, hogy minden teher jogosultjától van-e hozzájárulás a tulajdonjog bejegyzéséhez. Később erről egyértelműsítő jogszabály módosítás is lesz."

Hogyan kell becsatolni a hozzájárulást?

Az Intyv. vhr. 107. § (2) bek. értelmében az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjainak hozzájárulását ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azt a jogi képviseletet ellátó közjegyző, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével kell hitelesíteni. A jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet jogosult képviselője a jogi képviselő előtt azonban papíralapon írja alá a hozzájárulást. Ezt a rendelkezést azonban csak akkor kell alkalmazni, ha a beadvány benyújtására ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kerül sor.

Papíralapon vagy hivatali kapun keresztül elektronikusan előterjesztett kérelem formanyomtatvány adattartalma

Az ingatlan-nyilvántartási kérelemhez szükséges formanyomtatvány két részből áll:

1. Kérelmezőre vonatkozó adatok (első rész):

• Természetes személy kérelmező adatai: név, születési név, személyi azonosító, születési hely és idő, anyja neve (ha elérhető), értesítési cím.
• Jogi személy vagy szervezet esetén: név, nyilvántartó szerv, nyilvántartási szám, adószám (ha van).
• Jogi képviselő adatai: név, székhely, cégkapu/hivatali tárhely elérhetősége.
• További adatok: ingatlan-nyilvántartási iktatószám (ha ismert), soron kívüli ügyintézés és jóváhagyások nyilatkozatai, díjfizetés módja, megjegyzések, mellékletek, kérelem kelte és aláírás.

2. Ingatlanra vonatkozó adatok (második rész):

• Az ingatlan azonosítói: település, fekvés, helyrajzi szám.
• A változás jellege: jog vagy tény megjelölése, bejegyzés vagy törlés.
• Díjak és nyilatkozatok: díjmentesség vagy szolgáltatási díj mértéke.
• Kérelmező vagy képviselő aláírása.

Ez a formanyomtatvány biztosítja az ingatlan-nyilvántartásban történő jog- és tényváltozások bejegyzéséhez szükséges adatok teljes körű megadását.

Soron kívüli ügyintézés

Az ügyintézés gyorsítása érdekében soron kívüli eljárás is kérhető, amelyet az ügyfél kérelmére az ingatlanügyi hatóság engedélyezhet. Soron kívüli eljárás esetén az ügyintézési határidő az általános szabályok szerinti határidő felére csökken.

Széljegy és rangsor

Az ingatlan tulajdoni lapjára történő széljegyzés biztosítja az eljárás átláthatóságát. A beadványok rangsorát az iktatás időpontja határozza meg. Az azonos időpontban érkezett kérelmek rangsorát az okiratok keltezésének időpontja alapján állapítják meg.

Összegzés

Az új Inytv. számos innovatív megoldást vezetett be az ingatlan-nyilvántartási eljárások terén. A digitalizáció és az átláthatóbb szabályok elősegítik az ügyek gyorsabb rendezését, miközben a jogbiztonságot is erősítik. Az ügyfeleknek azonban érdemes körültekintően eljárniuk, hogy kérelmeik minden előírásnak megfeleljenek.