Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Szabó Tibor

6 perc olvasás

Ingatlan csereszerződés útmutató kezdőknek és haladóknak

Faluból városba - az ingatlan csereszerződés előnyei

Faluból városba - az ingatlan csereszerződés előnyei

Az ingatlanok cseréje lényegében két adásvételi ügyletet takar, ahol a vevő az eladónak vételár helyett egy másik ingatlan tulajdonjogával (és esetleg némi értékkülönbözettel) fizet.

Időről-időre felmerül az ügyfelekben, hogy ha az eladósorba került ház, vagy lakás vételárat úgyis egy másik ingatlan megszerzésére fordítanák, akkor nem lenne-e egyszerűbb és adójogi szempontból olcsóbb inkább elcserélni azt?

A csere semmiképpen sem egy gyakori ügylet, éppen ezért nehéz hasznos információt találni a témáról - ha Önt is érdekli az ingatlan csere menete, olvasson tovább!

A csereszerződés lényege

Az ingatlan csereszerződés egy különleges típusú adásvételi szerződés, ahol a vételár nem pénz, hanem egy másik ingatlan. Ennek megfelelően a csereszerződés tartalmazza az adásvételi szerződés összes alapvető elemét, és természetesen az is vonatkozik rá, hogy csak írásba foglaltak érvényes és a földhivatali ügyintézéshez közokiratba foglalás, vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges.

A csereszerződés lényeges tartalmi elemei a következők:

  1. Szerződő felek adatai: Mindkét fél személyes adatainak rögzítése - önkényesen az egyik felet eladónak, a másikat veőnek szokás kijelölni, holott mindketten vevők és eladók egy személyben.
  2. Az ingatlanok pontos megjelölése: Mindkét ingatlan esetében szükséges a település, helyrajzi szám, és egyéb specifikus adatok feltüntetése.
  3. Jogváltozás jogcíme: Itt az adásvétel helyett a csere feltüntetése szükséges.
  4. Ellenérték megállapítása: Mivel itt ingatlan cseréről van szó, az ellenérték mindkét fél számára másik ingatlan tulajdonjoga. Ha az egyik ingatlan forgalmi értéke eltér a másikétól, akkor forgalmi érték különbözet is felmerül, és az adásvételeknél megszokott módon az átutalási feltételek rögzítése is szükséges lehet.
  5. Terhek feltüntetése és rendezése: Mindkét ingatlan terheinek (pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog) feltüntetése és a terhek rendezésére vonatkozó megállapodás.
  6. Birtokbaadási feltételek: A birtokba adás időpontja és feltételei, figyelembe véve, hogy mindkét fél ingatlant ad és kap.
  7. Szavatosság és adózási kötelezettségek: Mindkét fél szavatossági kötelezettségei, illetve az illetékkel és adózással kapcsolatos rendelkezések.

Csereszerződés esetén az ingatlanok értékének összehangolása különösen fontos feladat, amit nem szabad fél vállról venni. Ügyvéd és sokszor értékbecslő bevonása is ajánlott már az előkészítő szakaszban, hogy a szerződés minden részlete megfeleljen a jogi előírásoknak és a felek érdekeinek egyaránt.

A csere ingatlanok sokak kedvencei

A csere ingatlanok sokak kedvencei

Az ingatlancsere menete, illeték, adók

Az ingatlancsere menetét így lehet közérthetően összefoglalni:

Alku:

  • Eladók és vevők megállapodnak az ingatlanok cseréjében.
  • Ha mindkét fél egyetért az ingatlanok értékében és a csere feltételeiben, akkor jöhet a következő lépés!

Ingatlan ügyvéd megbízása:

  • A felek ügyvédet fogadnak, aki segít a csereszerződés megszerkesztésében és a földhivatali eljárás lefolytatásában.
  • A legjobb ha mindkét fél saját ügyvéddel jár el, de ez nem kötelező.

A csereszerződés tervezetének elkészítése:

  • Az ügyvéd elkészíti a csereszerződés tervezetét, amit kiküld a feleknek.
  • A felek tovább alkudozhatnak a szerződés részletein az ügyvéd közreműködésével.

A csereszerződés aláírása, ügyvédi ellenjegyzés:

Földhivatali ügyintézés:

  • A szerződés benyújtása a földhivatalhoz.
  • A tulajdonjog átvezetése, ami általában 60 napos határidőn belül történik.

Birtokbaadás, közműátírás:

  • Az ingatlanok tényleges birtokba adása és a közművek átírása az új tulajdonosokra.

SZJA és illeték fizetése:

Helyi adók ellenőrzése - az új háztulajdonosoknak érdemes ellenőrizniük az ingatlanukat terhelő helyi adókat. Lakáscsere esetén helyi adó probléma általában nincs.

Társasházi lakás családi házra? Nem lehetetlen!

Társasházi lakás családi házra? Nem lehetetlen!

A csereszerződés előnyei az adásvétellel szemben

A csere és az adásvétel közötti legfontosabb különbség az, hogy 

  • lakáscsere során az érintett felek ingatlanokat adnak át egymásnak, míg 
  • adásvétel során egyik fél vételárat fizet a másik fél tulajdonában lévő ingatlanért cserébe. 

Az ingatlancsere előnyei közül az egyik legnagyobb természetesen az illetékkedvezmény. Igaz, hogy bizonyos határidőn belül adásvétel esetén is lehetőség van a cserepótló vétel illetékkedvezmény érvényesítésére, de csere esetén fel se merül, hogy kifutnánk a határidőből. Fontos tudni, hogy illetékkedvezmény két lakás, vagy családi ház cseréje esetén érvényesíthető, más ingatlanok (pl. garázs) esetén nem.

Nem elhanyagolható előny szerintem az adminisztratív terhek jelentős csökkentése sem, hiszen csak egy szerződés aláírására van szükség és az általában hónapokig tartó lakásvásárlási folyamat hetekre rövidíthető. Ügyvédet is csak egyszer kell fizetni - ez nagy értékű ingatlanok esetén sokat számíthat!

Mivel a felek akár egyszerre is költözhetnek, nincs szükség köztes lakás bérlésére, vagy más szívességi szállásmegoldásra.

Míg adásvétel során az ember a félretett pénzét használja, csere esetén a készpénz megmarad, hiszen csak ingatlanok cserélnek gazdát - így nem kell feltörni megtakarításokat sem.

Csereszerződés - fővárosi lakást vidéki házra

Csereszerződés - fővárosi lakást vidéki házra

Amikor az eladó adásvételt leplez: színlelt az összes termőföld csereszerződés?

Mivel az elővásárlási jog csere (vagy pl. ajándék, apport) esetén nem alkalmazható, az ügyfeleknek néha eszükbe jut, hogy csereszerződéssel könnyebben juthatnának hozzá egy-egy lakáshoz vagy házhoz. Az elővásárlási jog kijátszásával kötött, színlelt csereszerződések azonban mégsem ebben a körben, hanem a termőföldek vásárlói esetén tettek szert különös népszerűségre.

A földforgalmi törvény szabályai szerint termőföldet csak másik termőföldre lehet cserélni, azokat is csak akkor, ha 

  • a csere tárgyát képező egyik földrészlet az azt megszerzőnek már meglevő földjével azonos településen fekszik, VAGY
  • a cserepartnerek egyike helyben lakónak minősül, vagy legalábbis életvitelszerű lakáshasználata helye (vagy a mezőgazdasági üzemközpontja) legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a csere tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

Egy fontos feltétel azonban nem vonatkozik a csereszerződésekre: a Ptk. vagy a Földforgalmi törvény szigorú, elővásárlási joggal kapcsolatos szabályait sem kell figyelembe venni.

Egy ilyen esettel foglalkozik a Kúria Pfv.VI.20.220/2013/8. számú határozata, amelyben a bíróság hosszú pereskedés után megállapította, hogy a termőföldre 2011-ben megkötött csereszerződés adásvételt leplez, így az az adásvétel esetén elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan, aminek következtében az adásvételi szerződés azonos tartalommal az elővásárlásra jogosult és az eladó között jött létre.

A perbeli esetben a vevő egy bizonyos "A" és egy "B" föld tulajdonjogát is meg szerette volna megszerezni. Az "A" földdel kapcsolatban ezt minden további nélkül megtehette, de a "B" föld kapcsán félő volt, hogy az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs élne ezen jogával. Éppen ezért az eladó és a vevő elhatározták, hogy a vevő először "A" föld tulajdonjogát szerzi meg. Az így megszerzett földrészlet egy kis részét visszaadja az eladónak - úgy hogy éppen a "B" földrészlet egy azonosan csekély részét adja cserébe. Csere esetén nincs elővásárlási jog, ahogy 2011-ben még tulajdonostársak a között sem volt. Végül a vevő újra megvette az "A" föld elcserélt tulajdonjogát és megvette a "B" földrészlet maradék tulajdonjogát is. Az elővásárlásra jogosult pedig nem találkozott olyan adásvételi szerződéssel, amivel kapcsolatban elővásárlási jogot gyakorolhatott volna. Az ügyletek időbeli közelsége és (ha az elővásárlás kijátszását nem számítjuk) érthetetlen volta miatt a fenti jogi megoldást a Kúria adásvételt színlelt szerződésnek minősítette.

A fenti ügy tanulságait mindig igyekszem az ügyfelek lelkére kötni: megegyezéssel, és a különféle jogosultak közötti előzetes egyeztetéssel mindig többre megy az ember!

Összefoglalás

A lakáscsere, vagy házcsere vonzó lehetőség azoknak, akik biztosan tudják, hogy a vagyonukat ingatlanban szeretnék tudni. Bár nem könnyű kivitelezni, hogy az eladó éppen a vevő korábbi tulajdonát vásárolja meg - különösen ha eltérő tulajdonságú és értékű ingatlanokról van szó - de azért semmi sem lehetetlen.

Fontosnak tartom, hogy a csereszerződés ne színleljen más ügyletet, hiszen azt a bíróság hatálytalannak, vagy érvénytelennek minősítheti.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.


Ha lakóházak, lakások, nyaralók cseréjét tervezi, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Adózás, költségoptimalizálás
Szabó TiborST
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Tibor

[email protected]

Dr. Szabó Tibor egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu kaposvári tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az adózás, a gazdasági büntetőjog, az adatvédelem és a bejelentővédelem.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Az ingatlan csere olyan ügylet, ahol a vételár helyett egy másik ingatlan tulajdonjogával (és esetleges értékkülönbözettel) történik fizetés. A csere lényegi elemei közé tartozik a szerződő felek adatai, az ingatlanok pontos megjelölése, a jogváltozás jogcíme, az ellenérték megállapítása, a terhek feltüntetése és rendezése, a birtokbaadási feltételek, valamint a szavatosság és adózási kötelezettségek.