Ingatlan csere - jogi útmutató kezdőknek és haladóknak

A csereszerződés lényege

Az ingatlan csereszerződés egy különleges típusú adásvételi szerződés, ahol a vételár nem pénz, hanem egy másik ún. dolog, általában ingatlan. Ennek megfelelően a csereszerződés tartalmazza az adásvételi szerződés összes alapvető elemét, és természetesen az is vonatkozik rá, hogy csak írásba foglaltak érvényes és a földhivatali ügyintézéshez közokiratba foglalás, vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges.

A csereszerződés lényeges tartalmi elemei a következők:

1. Szerződő felek adatai: Mindkét fél személyes adatainak rögzítése - önkényesen az egyik felet eladónak, a másikat veőnek szokás kijelölni, holott mindketten vevők és eladók egy személyben.
2. Az ingatlanok pontos megjelölése: Mindkét ingatlan esetében szükséges a település, helyrajzi szám, és egyéb specifikus adatok feltüntetése.
3. Jogváltozás jogcíme: Itt az adásvétel helyett a csere feltüntetése szükséges.
4. Ellenérték megállapítása: Mivel itt ingatlan cseréről van szó, az ellenérték mindkét fél számára másik ingatlan tulajdonjoga. Ha az egyik ingatlan forgalmi értéke eltér a másikétól, akkor forgalmi érték különbözet is felmerül, és az adásvételeknél megszokott módon az átutalási feltételek rögzítése is szükséges lehet.
5. Terhek feltüntetése és rendezése: Mindkét ingatlan terheinek (pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog) feltüntetése és a terhek rendezésére vonatkozó megállapodás.
6. Birtokbaadási feltételek: A birtokba adás időpontja és feltételei, figyelembe véve, hogy mindkét fél ingatlant ad és kap.
7. Szavatosság és adózási kötelezettségek: Mindkét fél szavatossági kötelezettségei, illetve az illetékkel és adózással kapcsolatos rendelkezések.

Csereszerződés esetén az ingatlanok értékének összehangolása különösen fontos feladat, amit nem szabad fél vállról venni. Ügyvéd és sokszor értékbecslő bevonása is ajánlott már az előkészítő szakaszban, hogy a szerződés minden részlete megfeleljen a jogi előírásoknak és a felek érdekeinek egyaránt.

Mit lehet elcserélni egy ingatlanra?

Egy ingatlan cseréje során gyakorlatilag bármilyen vagyontárgy, jog vagy követelés lehet a csereszerződés tárgya, amennyiben a felek kölcsönösen vállalják azok átruházását. Az alábbi típusú cseretárgyak jöhetnek szóba:

• Ingatlan cseréje másik ingatlanra: Gyakran előfordul, hogy az ingatlantulajdonosok másik ingatlant kínálnak fel cserébe. Ez lehet például lakóingatlan cseréje üzleti célú ingatlanra, vagy kisebb ingatlan cseréje nagyobbra, vagy fordítva.
• Ingatlan cseréje ingóságra: Bár kevésbé gyakori, egy ingatlan értékét fedezheti olyan ingóság, amelynek a felek egyenértékűnek tekintik az értékét az ingatlannal. Ez lehet például értékes műtárgy, jármű vagy egyéb nagyobb értékű tárgy.
• Ingatlan cseréje követelésre: A felek megállapodhatnak abban is, hogy az ingatlan tulajdonjogát egy fennálló követelésre cserélik, például adósság megfizetésére. Ilyenkor az ingatlan tulajdonjoga ellenében a másik fél egy meghatározott összegű pénzkövetelést, tartozást enged el vagy más hasonló értékű kötelezettséget vállal át.
• Ingatlan cseréje más jogokra: Szintén lehetséges, hogy az ingatlan tulajdonjogát valamilyen más jogért cserébe adják át, például használati jog vagy szolgalmi jog alapítására vonatkozóan, de elméletileg nem kizárt, hogy valaki ingatlant kriptoeszközre cseréljen.

Fontos figyelembe venni, hogy az ingatlanok cseréje során az adásvétel szabályait kell alkalmazni, így a csereszerződés megkötése és az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetése külön szabályozott. Több ingatlan esetén, amelyek különböző ingatlanügyi hatóság illetékességi területén helyezkednek el, külön eljárásokra és a megfelelő ingatlanügyi hatóságok bevonására lehet szükség.

A jelen cikkben a továbbiakban kizárólag ingatlanok cseréjével foglalkozom.

Az ingatlancsere menete, illeték, adók

Az ingatlancsere menetét így lehet közérthetően összefoglalni:

Alku:

• Eladók és vevők megállapodnak az ingatlanok cseréjében.
• Ha mindkét fél egyetért az ingatlanok értékében és a csere feltételeiben, akkor jöhet a következő lépés!

Ingatlan ügyvéd megbízása:

• A felek ügyvédet fogadnak, aki segít a csereszerződés megszerkesztésében és a földhivatali eljárás lefolytatásában.
• A legjobb ha mindkét fél saját ügyvéddel jár el, de ez nem kötelező.

A csereszerződés tervezetének elkészítése:

• Az ügyvéd elkészíti a csereszerződés tervezetét, amit kiküld a feleknek.
• A felek tovább alkudozhatnak a szerződés részletein az ügyvéd közreműködésével.

A csereszerződés aláírása, ügyvédi ellenjegyzés:

• Mindkét fél aláírja a szerződést, amelyet az ügyvéd ellenjegyez.
• Lehetőség van távollevők közötti aláírásra is, például videóhívás útján.

Földhivatali ügyintézés:

• A szerződés benyújtása a földhivatalhoz.
• A tulajdonjog átvezetése, ami általában 60 napos határidőn belül történik.

Birtokbaadás, közműátírás:

• Az ingatlanok tényleges birtokba adása és a közművek átírása az új tulajdonosokra.

SZJA és illeték fizetése:

• Mindkét eladónak ellenőriznie kell, hogy terheli-e személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség az ingatlan eladásából származó jövedelem után.
• A vevők a visszterhes átruházásra tekintettel illetéket fizetnek - Csere esetén az elcserélt lakások forgalmi értékének különbözete után az illeték mértéke 4%. Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy adójogi szempontból az ingatlan eladást követő, vagy megelőző vásárlás is cserének számít!

Helyi adók ellenőrzése - az új háztulajdonosoknak érdemes ellenőrizniük az ingatlanukat terhelő helyi adókat. Lakáscsere esetén helyi adó probléma általában nincs.

A csereszerződés előnyei az adásvétellel szemben

A csere és az adásvétel közötti legfontosabb különbség az, hogy 

• lakáscsere során az érintett felek ingatlanokat adnak át egymásnak, míg 
• adásvétel során egyik fél vételárat fizet a másik fél tulajdonában lévő ingatlanért cserébe. 

Az ingatlancsere előnyei közül az egyik legnagyobb természetesen az illetékkedvezmény. Igaz, hogy bizonyos határidőn belül adásvétel esetén is lehetőség van a cserepótló vétel illetékkedvezmény érvényesítésére, de csere esetén fel se merül, hogy kifutnánk a határidőből. Fontos tudni, hogy illetékkedvezmény két lakás, vagy családi ház cseréje esetén érvényesíthető, más ingatlanok (pl. garázs) esetén nem.

Nem elhanyagolható előny szerintem az adminisztratív terhek jelentős csökkentése sem, hiszen csak egy szerződés aláírására van szükség és az általában hónapokig tartó lakásvásárlási folyamat hetekre rövidíthető. Ügyvédet is csak egyszer kell fizetni - ez nagy értékű ingatlanok esetén sokat számíthat!

Mivel a felek akár egyszerre is költözhetnek, nincs szükség köztes lakás bérlésére, vagy más szívességi szállásmegoldásra.

Míg adásvétel során az ember a félretett pénzét használja, csere esetén a készpénz megmarad, hiszen csak ingatlanok cserélnek gazdát - így nem kell feltörni megtakarításokat sem.

Amikor az eladó adásvételt leplez: színlelt az összes termőföld csereszerződés?

Mivel az elővásárlási jog csere (vagy pl. ajándék, apport) esetén nem alkalmazható, az ügyfeleknek néha eszükbe jut, hogy csereszerződéssel könnyebben juthatnának hozzá egy-egy lakáshoz vagy házhoz. Az elővásárlási jog kijátszásával kötött, színlelt csereszerződések azonban mégsem ebben a körben, hanem a termőföldek vásárlói esetén tettek szert különös népszerűségre.

A földforgalmi törvény szabályai szerint termőföldet csak másik termőföldre lehet cserélni, azokat is csak akkor, ha 

• a csere tárgyát képező egyik földrészlet az azt megszerzőnek már meglevő földjével azonos településen fekszik, VAGY
• a cserepartnerek egyike helyben lakónak minősül, vagy legalábbis életvitelszerű lakáshasználata helye (vagy a mezőgazdasági üzemközpontja) legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a csere tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

Egy fontos feltétel azonban nem vonatkozik a csereszerződésekre: a Ptk. vagy a Földforgalmi törvény szigorú, elővásárlási joggal kapcsolatos szabályait sem kell figyelembe venni.

Egy ilyen esettel foglalkozik a Kúria Pfv.VI.20.220/2013/8. számú határozata, amelyben a bíróság hosszú pereskedés után megállapította, hogy a termőföldre 2011-ben megkötött csereszerződés adásvételt leplez, így az az adásvétel esetén elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan, aminek következtében az adásvételi szerződés azonos tartalommal az elővásárlásra jogosult és az eladó között jött létre.

A perbeli esetben a vevő egy bizonyos "A" és egy "B" föld tulajdonjogát is meg szerette volna megszerezni. Az "A" földdel kapcsolatban ezt minden további nélkül megtehette, de a "B" föld kapcsán félő volt, hogy az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs élne ezen jogával. Éppen ezért az eladó és a vevő elhatározták, hogy a vevő először "A" föld tulajdonjogát szerzi meg. Az így megszerzett földrészlet egy kis részét visszaadja az eladónak - úgy hogy éppen a "B" földrészlet egy azonosan csekély részét adja cserébe. Csere esetén nincs elővásárlási jog, ahogy 2011-ben még tulajdonostársak a között sem volt. Végül a vevő újra megvette az "A" föld elcserélt tulajdonjogát és megvette a "B" földrészlet maradék tulajdonjogát is. Az elővásárlásra jogosult pedig nem találkozott olyan adásvételi szerződéssel, amivel kapcsolatban elővásárlási jogot gyakorolhatott volna. Az ügyletek időbeli közelsége és (ha az elővásárlás kijátszását nem számítjuk) érthetetlen volta miatt a fenti jogi megoldást a Kúria adásvételt színlelt szerződésnek minősítette.

A fenti ügy tanulságait mindig igyekszem az ügyfelek lelkére kötni: megegyezéssel, és a különféle jogosultak közötti előzetes egyeztetéssel mindig többre megy az ember!

Ha lakóházak, lakások, nyaralók cseréjét tervezi, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!

Összefoglalás

A lakáscsere, vagy házcsere vonzó lehetőség azoknak, akik biztosan tudják, hogy a vagyonukat ingatlanban szeretnék tudni. Bár nem könnyű kivitelezni, hogy az eladó éppen a vevő korábbi tulajdonát vásárolja meg - különösen ha eltérő tulajdonságú és értékű ingatlanokról van szó - de azért semmi sem lehetetlen.

Fontosnak tartom, hogy a csereszerződés ne színleljen más ügyletet, hiszen azt a bíróság hatálytalannak, vagy érvénytelennek minősítheti.

Ha további kérdése lenne, vagy jogi tanácsre lenne szüksége, tekintse meg díjszabásunkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!