Ki fizeti az ingatlanos jutalékát?

Mi az ingatlanos jutalék?

Az ingatlanos jutalék az ingatlanközvetítő díja, ami azért jár, mert közreműködik az ingatlan értékesítésében, azaz ő "szerzi a vevőt. A közvetítő hirdeti az ingatlant, beszél az érdeklődőkkel, megtekintéseket szervez, átadja az eladáshoz szükséges igazolásokat (pl. társasházi alapító okirat, 0-s igazolások, energetikai tanúsítvány, villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv) tárgyalásokat segít, sokszor intézi az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat és ideális esetben olyan vevőt hoz, akivel az eladó szerződést tud kötni.

A Polgári Törvénykönyv közvetítői szerződésre vonatkozó szabálya szerint a közvetítő a megbízója és egy harmadik személy közötti szerződés megkötésének elősegítésére vállal tevékenységet, a megbízó pedig ezért díjat fizet. Ingatlan adásvételnél a megbízó jellemzően az eladó.

Magyarországon a közvetítői díj (jutalék) általában:

• 2–5% + áfa a vételárból,
• de előfordul fix díj is, főleg kisebb értékű ingatlanoknál.

Kizárólagos szerződés esetén a legtöbben alacsonyabb közvetítői díjat kérnek.

Jutalék vs. közvetítői díj

Ha a közvetítői díj jutalék, akkor az mindig sikerdíjat jelent. Ez azt jelenti, hogy a közvetítő nem pusztán azért kap pénzt, mert hirdette az ingatlant - sőt, ezért pont nem jár a jutalék. A sikerdíj lényege, hogy az eladó csak akkor fizet, ha a közvetítői szerződésben meghatározott eredmény bekövetkezik. Ez legtöbbször az adásvételi szerződés megkötése, de a pontos feltételt mindig a közvetítői szerződés dönti el - a mi ügyvéd-ingatlanközvetítő kollégáink például csak akkor számláznak, ha a vevő a teljes vételárat kifizette, vagyis ha az adásvétel "teljesedésbe ment".

Mikor válik esedékessé az ingatlanos jutaléka?

Ez nem elméleti kérdés. Egy 80 millió forintos ingatlannál a 3% + ÁFA közvetítői díj = 3.048.000 Ft. Ha ez az adásvételi szerződés aláírásakor esedékes, az eladónak akkor is fizetési kötelezettsége keletkezhet, ha a teljes vételár csak hetekkel vagy hónapokkal később érkezik meg.

Ezért a „sikerdíj” önmagában kevés információ. Azt kell megnézni, hogy a szerződés mit tekint sikernek.

A mi ügyvéd-ingatlanközvetítő kollégáink ÁSZF-je így fogalmaz:

A közvetítői díj mértéke az Ingatlan bruttó vételárának 3,5 %-a + ÁFA. [..] A Közvetítő 10 napos fizetési határidejű számla kiállítására az utolsó vételárrészlet vevő általi megfizetését követően jogosult. 

Az ingatlanközvetítők persze szabadon megállapodhatnak hagyományos megbízási díjban is. Ez így hangzik pl.:

A felek megállapodása alapján az ingatlanközvetítő sikeres értékesítés esetén 200 000 Ft közvetítői díjra jogosult. Sikeres értékesítésnek az adásvételi szerződés aláírása minősül. Az értékesítéssel kapcsolatos költségeket (pl. tulajdoni lap lekérés, energetikai tanúsítvány elkészítésének díja) az ingatlanközvetítő jogosult a megbízóra áthárítani. Az áthárított költségekről az ingatlanközvetítő a felmerülésüket követően állít ki számlát.

Ki fizeti az ingatlanközvetítőt a szerződések szerint?

Az ingatlanközvetítői szerződés polgári jogilag megbízási jellegű szerződés: a közvetítő a megbízó érdekében jár el, a díjfizetési kötelezettség pedig a szerződésből következik. A Ptk. megbízási díjra vonatkozó szabálya szerint a megbízott díjra jogosult, a díj esedékessége pedig a szerződés teljesítéséhez kapcsolódik. 

Ha a Megbízó nem 1/1 tehermentes tulajdonosként írja alá az ingatlanközvetítői szerződést, akkor vállalja, hogy:

1. rendelkezik a többi érintett személy meghatalmazásával;
2. be tudja szerezni a szükséges nyilatkozatokat;
3. ha ez mégsem sikerül, akkor ő maga felel a szerződés szerinti kötelezettségekért.

A gyakorlatban ez főleg akkor fontos, ha az ingatlannak több tulajdonosa van, haszonélvező szerepel a tulajdoni lapon, házastársi vagyonjogi kérdés merül fel, vagy az eladáshoz más személy hozzájárulása is szükséges.

Példa:
Az ingatlan 1/2–1/2 arányban két testvéré. Az egyik testvér aláírja az ingatlanközvetítői szerződést, majd később a másik testvér nem akar eladni. A legtöbb kikötés alapján a közvetítő az aláíró testvérrel szemben hivatkozhat arra, hogy ő vállalta a szükséges nyilatkozatok beszerzését, és ennek hiányában is ő felel a szerződéses kötelezettségekért.

A vevő fizetheti az ingatlanost?

Igen, de csak akkor, ha erre külön jogcím van. Például:

• a vevő külön keresési megbízást adott a közvetítőnek;
• a vevő külön díjfizetési nyilatkozatot írt alá;
• a felek az adásvételi tárgyalás során kifejezetten így állapodtak meg.

Önmagában attól, hogy a vevő a közvetítőn keresztül találta meg az ingatlant, még nem következik automatikusan, hogy a vevő fizeti a közvetítői díjat.

A Felezőcsomag probléma

Főszabály szerint nem. Ha az eladó kötött szerződést az ingatlanközvetítővel, akkor a közvetítő díját az eladó fizeti. Mivel a vevővel a közvetítőnek közvetlenül nincs szerződéses kapcsolata, így elvileg nem hárítható át az ingatlanos jutalék.

Ez alól van egy jól ismert kivétel: az Otthon Centrum által alkalmazott ún. "Felező csomag". Ez röviden azt jelenti, hogy az ELADÓ megállapodik abban, hogy az ingatlaniroda megbízási díjának felét fizeti csak ő, a másik fele a vevőt terheli. Mivel az eladó a vevő nevében nyilván nem állapodhat meg semmiben, az ingatlanközvetítő az ún. megtekintési nyilatkozatot kiegészítő kijelentések aláíratásával "húzza be" a vevőt a kötelembe.

Itt az eladó látszólagos kedvezményt érzékel, hiszen csak a közvetítői díj felét fizeti ő - a vevők azonban nyilván csak úgy vesznek meg egy ilyen ingatlant, ha a vételárat, közvetítői díjjal együtt megengedhetik maguknak, tehát ha az ingatlan "így is megéri". A felező csomag lényegében egy pszichológiai trükk.

A Miskolci Járásbíróság a 39.P.21.544/2017/58. számú ítéletében egy (többek között a) Felezőcsomaghoz kapcsolódó jogvitát járt körbe. Miután vételi ajánlatot tett, a vevő szembesült a felező csomag következményeivel, a rá eső megbízási díjat az eladóra kívánja áthárítani. Aki erre fel felemelte az ingatlan vételárát, pont akkora összeggel, amennyit a vevő nem szeretett volna az ingatlanosnak kifizetni. Nem meglepő módon az adásvétel meghiúsult.

A foglalóból jár-e az ingatlanközvetítőnek?

Gyakori tévhit, hogy az ingatlanközvetítő jutalékát közvetlenül a foglalóból lehet, vagy kell kifizetni. A valóságban azonban ez nem automatikus, hanem a szerződéstől függ, hogy miből és ki fizeti az ingatlanos jutalékát.

• Alapszabály: az ingatlanközvetítő jutaléka akkor válik esedékessé, amikor a felek aláírják az adásvételi szerződést (vagy más, a közvetítői szerződésben meghatározott esemény bekövetkezik).
• Foglaló és jutalék kapcsolata: a foglaló összege az eladóhoz kerül, és az adásvétel biztosítékául szolgál. Ha a közvetítő és az eladó megegyeznek, az eladó a foglalóból is kifizetheti a jutalékot – de ez nem kötelező, és nem is automatikus.
• Fontos kockázat: ha a szerződés meghiúsul, a foglaló sorsa (visszajár vagy bent marad) kérdésessé válik. Ilyen esetben értelemszerűen problémát okozhat, ha abból már kifizették a közvetítőt.

Miért mondhatjuk, hogy végső soron mindig a vevő fizeti az ingatlanos jutalékát?

Formailag a közvetítői szerződésben az eladó a kötelezett, vagyis ő fizeti a jutalékot és ő kapja a számlát. A gyakorlatban azonban ez a költség szinte mindig beépül a vételárba. Az eladók többsége ugyanis nem hajlandó saját zsebből állni a közvetítő díját – egyszerűen annyival magasabb árat kér, hogy a jutalék is „beleférjen”.

Vegyünk egy példát: ha egy lakás közvetítő segítségével 50 millió forintért talál vevőre, abból akár 1,5 millió forint is lehet a jutalék (3%). Közvetítő nélkül ugyanaz az eladó szinte biztos, hogy 48,5 millióért is hajlandó lenne eladni. Az eladó tehát így is-úgy is 48,5 millió forintért ruházta át a tulajdonjogot, neki ennyit ért a lakás. 

Az ingatlanközvetítők gyakran azzal érvelnek, hogy éppen ők akadályozzák meg a túlárazást, és az árszint csökkenését köszönheti nekik a piac. Csakhogy ez inkább megerősíti a vevői oldal nézőpontját: az eladó mindig meghatároz magában egy minimális összeget, amit az ingatlanért el szeretne érni. Ha a közvetítő efelett adja el, akkor a különbséget ő kapja meg a díj formájában – és az eladó ezt könnyen elfogadja, mert így neki nem kell munkaidőben rengeteg érdeklődővel egyezkedni.

Az ingatlanközvetítők lényege legtöbbször, hogy időt, energiát spórolnak meg az eladónak, Magyarországon ritka, hogy az ingatlanközvetítéssel elérni kívánt cél az ár maximalizálása: holott (ha az eladó időejének alternatív költségét nem tekintjük) a közvetítésnek pont az lenne a lényege, hogy az eladó többet kap az ingatlanért, mint amit közvetítő nélkül maga elért volna.

Megéri-e kikerülni az ingatlanost?

Sokan gondolkodnak azon, hogy ha már az ingatlanos megmutatta a lakást, akkor utána közvetlenül az eladóval érdemes-e megállapodni, így elkerülve a jutalék kifizetését? Ez a gondolat logikusnak tűnhet, de a gyakorlatban szinte mindig problémás. A legtöbb közvetítő ugyanis megtekintési nyilatkozatot írat alá a vevővel, majd a Lechner Tudásközpont szolgáltatásával figyeli a tulajdoni lap változásait. Ha felbukkan egy olyan vevő neve, aki a közvetítőn keresztül látta az ingatlant, az ügynök azonnal követelheti a jutalékot.

Fontos azonban látni, hogy a közvetítő nem „az ügy ura”. Az eladó a szerződés aláírásával arra vállalt kötelezettséget, hogy betartja a közvetítői szerződés feltételeit – például kifizeti a jutalékot –, de nem arra, hogy mindenben a közvetítő utasításait követi. Ugyanez igaz a vevőre is: a megtekintési nyilatkozat nem kötelezi arra, hogy kizárólag a közvetítőn keresztül tárgyaljon vagy hogy az ingatlanközvetítő által előkészített nyomtatványokat használja.

A gyakorlatban tehát lehet közvetlenül is alkudozni az eladóval – ez semmilyen jogszabályt nem sért. A lényeg, hogy az eladó végül kifizesse a közvetítőnek a szerződés szerinti jutalékot abból a vételárból, amelyet a közvetítő közreműködésével talált vevő fizetett meg. Ha ez megtörténik, a közvetítőnek jogilag nincs további beleszólása az adásvételi folyamatba.

Mi történik, ha az adásvétel meghiúsul?

Erre nincs minden ügyre igaz válasz. A szerződés szövegét kell megnézni.

Ha a közvetítői szerződés szerint a díj az adásvételi szerződés aláírásakor esedékes, akkor a közvetítő álláspontja az lehet, hogy a jutalék akkor is jár, ha a vevő később nem fizeti meg a teljes vételárat. Ha viszont a szerződés a teljes vételár megfizetéséhez vagy a tulajdonjog bejegyzéséhez köti a díjat, akkor más lehet az eredmény.

Meghiúsult ügyletnél különösen fontos, hogy miért hiúsult meg az adásvétel:

• a vevő nem kapott hitelt;
• az eladó nem tudta tehermentesíteni az ingatlant;
• földhivatali vagy társasházi probléma derült ki;
• valamelyik fél visszalépett;
• nem sikerült határidőben teljesíteni;
• a felek közös megegyezéssel bontották fel a szerződést.

Jutalékvita esetén nem elég azt mondani, hogy „nem lett sikeres az eladás”. Azt kell megvizsgálni, hogy a közvetítői szerződés szerint mi számított eredménynek, és az bekövetkezett-e.

Mi a probléma a magyarországi ingatlanközvetítői gyakorlattal?

BAz ingatlanközvetítéssel rengeteget lehet segíteni az eladóknak és a vevőknek. Egy jó közvetítő időt spórol, reálisabb árazást segít, kiszűri a komolytalan érdeklődőket, összefogja az egyeztetéseket, és sok olyan konfliktust megelőzhet, amelyből később ügyvédi probléma lenne.

A gond nem az ingatlanközvetítéssel mint szolgáltatással van, hanem azzal, amikor a közvetítői munka nem áll arányban a díjjal, vagy a közvetítő olyan területre lép, amely már jogi képviseletet igényelne.

Ügyvédként visszatérő problémaként látom például, ha:

• az ingatlanos tulajdoni lap nélkül hirdet ingatlant;
• nem tisztázza, ki a tulajdonos, van-e haszonélvezet, végrehajtás, jelzálogjog vagy elidegenítési tilalom;
• nincs képben az ingatlan jogi státuszával, például üdülő, zártkert, osztatlan közös tulajdon vagy rendezetlen épület esetén;
• a vételi ajánlatot úgy kezeli, mintha az csak egy semleges érdeklődői papír lenne;
• azt sugallja, hogy az eladó csak az általa ajánlott ügyvéddel hajlandó szerződni;
• az eladót és a vevőt elzárja a közvetlen, érdemi egyeztetéstől;
• a szerződéskötés napjára hagy olyan kérdéseket, mint a birtokbaadás, a lakás kiürítése, a berendezések sorsa vagy a tehermentesítés;
• pénzt vesz át „regisztrációs díj”, „ajánlati biztosíték” vagy más cím alatt anélkül, hogy annak jogi sorsa rendezett lenne.

Ezek nem apró kényelmetlenségek. Egy rosszul előkészített adásvétel miatt a vevő elveszítheti a foglalót, az eladó vitába kerülhet a közvetítővel, a bank megtagadhatja a finanszírozást, vagy a földhivatal hiánypótlást rendelhet el.

A jó ingatlanközvetítő nem jogi képviselőnek akar látszani, hanem időben bevonja az ügyvédet, és segít abban, hogy a felek ne a szerződéskötéskor szembesüljenek a problémákkal.

Ügyvédi ingatlanközvetítés = értékteremtés?

A fentiekből és az elmúlt évek tapasztalataiból kiindulva éppen úgy döntöttünk, hogy az ingatlanközvetítéssel is foglalkozó ügyvéd tagjaink népszerűsítésére elindítjuk az e-ingatlanközvetítők projektet!

Az ügyvéd ingatlanközvetítésnek ugyanis éppen akkor van értelme, ha megkönnyítjük a felek életét és segítünk a valóságban és nem csupán a fényképeken  értékesebb ingatlant eladásra kínálni:

• Osztatlan közös tulajdon rendezése – segítünk rendezni a tulajdonviszonyokat a tulajdonostársakkal, szükség esetén közreműködünk a megosztási perben.
• Használati megállapodás készítése – osztatlan közös tulajdonú ikerházak csak így hitelezhetőek, éppen ezért még a hirdetés előtt segítünk tárgyalni a tulajdonostársakkal és írásban rögzítjük, ki melyik részt használja, így átláthatóbbá és eladhatóbbá válik az ingatlan.
• Elővásárlási jog kezelése – biztosítjuk, hogy az elővásárlásra jogosultak szakszerű értesítést kapjanak, és ne utólag támadhassák meg az adásvételt.
• Szolgalmi jogok tisztázása – például út- vagy vezetékjog bejegyzése, megszüntetése, hogy a vevő jogilag rendezett ingatlant kapjon.
• Ingatlan-nyilvántartási problémák rendezése – pl. albetétesítés társasházzá alakítás előtt, vagy régi, be nem jegyzett épületrészek rendezése.

A fentiekben persze bármelyik ingatlanközvetítő tudna segíteni, nekünk azonban szokásunk is, lásd pl.: hétvégi ház átmentesítésének jogi támogatása.

Összegzés – Mit érdemes tudni vevőként és eladóként?

Az ingatlanos jutalékát általában az eladó fizeti, mert ő bízza meg a közvetítőt az ingatlan értékesítésével. A vevő csak akkor köteles közvetítői díjat fizetni, ha erre külön, egyértelmű kötelezettséget vállalt.

A gyakorlatban a jutalék sokszor a vevő által fizetett vételárból térül meg, ezért mondják sokan, hogy végső soron a vevő fizet. Jogilag azonban nem ez a döntő. A döntő az, hogy ki szerződött az ingatlanossal, és mit vállalt az aláírt dokumentumokban.

Eladóként a közvetítői szerződés díjra, esedékességre, kizárólagosságra és utánkövetési időre vonatkozó pontjait kell ellenőrizni. Vevőként a megtekintési nyilatkozatot, vételi ajánlatot és minden közvetítői díjra vagy kötbérre utaló mondatot kell komolyan venni.

Az ingatlanos hasznos szereplője lehet az adásvételnek, de nem helyettesíti az ügyvédet. Nagy értékű ingatlanügyletnél a legfontosabb nem az, hogy ki milyen nyomtatványt tesz Ön elé, hanem az, hogy pontosan értse: mire vállal kötelezettséget, mikor kell fizetnie, és milyen kockázatot vállal az aláírásával.

Ingatlanost keres Budapesten? Kattintson!

Szeretné, ha az e-ingatlanközvetítők szeretnék eladni a lakását? Töltse ki az űrlapot!