Ki fizeti az ingatlanközvetítőt? Ezért nem érzi tehernek az eladó a milliós jutalékot!

Hogyan szabályozzák a szerződések a közvetítői díj kérdését?

Magyarországon a közvetítői díj (jutalék) általában:

• 2–5% + áfa a vételárból,
• de előfordul fix díj is, főleg kisebb értékű ingatlanoknál.

Az ingatlanközvetítői díj kérdését mindig a felek között létrejött közvetítői szerződés rendezi. A gyakorlatban ez jellemzően az eladó és az ingatlanközvetítő között jön létre, hiszen az eladó bízza meg a közvetítőt azzal, hogy segítse az értékesítést. A szerződésben rögzítik:

• a díj mértékét (százalékosan a vételárhoz kötve, vagy fix összegben) - kizárólagos szerződés esetén alacsonyabb
• a díj esedékességét (sikeres adásvétel után),
• valamint a fizetés módját (általában átutalással vagy a vevőtől kapott foglalóból).

A „sikerdíjas” konstrukció védi az eladót, hiszen a közvetítő csak akkor jogosult a díjára, ha valóban sikerült vevőt találni és az adásvétel létrejött. Néha az ingatlanközvetítők előírják, hogy ha az eladó, vagy más közvetítő értékesített, akkor járjon nekik költségtérítés. 

Fontos kiemelni, hogy a vevővel a közvetítőnek közvetlenül nincs szerződéses kapcsolata, így elvileg nem háríthatja át a jutalékot. Ez alól is ismert kivétel, az Otthon Centrum által alkalmazott ún. "felező csomag" pl. Itt az eladó látszólagos kedvezményt érzékel, hiszen csak a közvetítői díj felét fizeti ő - a vevők azonban nyilván csak úgy vesznek meg egy ilyen ingatlant, ha a vételárat, közvetítői díjjal együtt megengedhetik maguknak, tehát ha az ingatlan "így is megéri". A felező csomag lényegében egy pszichológiai trükk - jó lenne tudni, hogy a bíróság mit gondol az ilyesmiről.

Léteznek ritkább konstrukciók is, például amikor a vevő külön megbízza a közvetítőt a számára megfelelő ingatlan felkutatásával. Ilyenkor a díj megfizetése a vevő feladata, de ez Magyarországon inkább kivétel, mint szabály.

A foglalóból jár-e az ingatlanközvetítőnek?

Gyakori tévhit, hogy az ingatlanközvetítő jutalékát közvetlenül a foglalóból lehet kifizetni. A valóságban azonban ez nem automatikus, hanem a szerződéstől függ.

• Alapszabály: a jutalék akkor válik esedékessé, amikor a felek aláírják az adásvételi szerződést (vagy más, a közvetítői szerződésben meghatározott esemény bekövetkezik).
• Foglaló és jutalék kapcsolata: a foglaló összege az eladóhoz kerül, és az adásvétel biztosítékául szolgál. Ha a közvetítő és az eladó megegyeznek, az eladó a foglalóból is kifizetheti a jutalékot – de ez nem kötelező, és nem is automatikus.
• Fontos kockázat: ha a szerződés meghiúsul, a foglaló sorsa (visszajár vagy bent marad) kérdésessé válik. Ilyen esetben értelemszerűen problémát okozhat, ha abból már kifizették a közvetítőt.

Miért mondhatjuk, hogy végső soron a vevő fizeti az ingatlanos jutalékát?

Formailag a közvetítői szerződésben az eladó a kötelezett, vagyis ő fizeti a jutalékot és ő kapja a számlát. A gyakorlatban azonban ez a költség szinte mindig beépül a vételárba. Az eladók többsége ugyanis nem hajlandó saját zsebből állni a közvetítő díját – egyszerűen annyival magasabb árat kér, hogy a jutalék is „beleférjen”.

Vegyünk egy példát: ha egy lakás közvetítő segítségével 50 millió forintért talál vevőre, abból akár 1,5 millió forint is lehet a jutalék (3%). Közvetítő nélkül ugyanaz az eladó szinte biztos, hogy 48,5 millióért is hajlandó lenne eladni. Az eladó tehát így is-úgy is 48,5 millió forintért ruházta át a tulajdonjogot, neki ennyit ért a lakás. 

Az ingatlanközvetítők gyakran azzal érvelnek, hogy éppen ők akadályozzák meg a túlárazást, és az árszint csökkenését köszönheti nekik a piac. Csakhogy ez inkább megerősíti a vevői oldal nézőpontját: az eladó mindig meghatároz magában egy minimális összeget, amit az ingatlanért el szeretne érni. Ha a közvetítő efelett adja el, akkor a különbséget ő kapja meg a díj formájában – és az eladó ezt könnyen elfogadja, mert így neki nem kell munkaidőben rengeteg érdeklődővel egyezkedni.

Az ingatlanközvetítők lényege legtöbbször, hogy időt, energiát spórolnak meg az eladónak, Magyarországon ritka, hogy az ingatlanközvetítéssel elérni kívánt cél az ár maximalizálása: holott (ha az eladó időejének alternatív költségét nem tekintjük) a közvetítésnek pont az lenne a lényege, hogy az eladó többet kap az ingatlanért, mint amit közvetítő nélkül maga elért volna.

Megéri-e kikerülni az ingatlanost?

Sokan gondolkodnak azon, hogy ha már az ingatlanos megmutatta a lakást, akkor utána közvetlenül az eladóval érdemes-e megállapodni, így elkerülve a jutalék kifizetését? Ez a gondolat logikusnak tűnhet, de a gyakorlatban szinte mindig problémás. A legtöbb közvetítő ugyanis megtekintési nyilatkozatot írat alá a vevővel, majd a Lechner Tudásközpont szolgáltatásával figyeli a tulajdoni lap változásait. Ha felbukkan egy olyan vevő neve, aki a közvetítőn keresztül látta az ingatlant, az ügynök azonnal követelheti a jutalékot.

Fontos azonban látni, hogy a közvetítő nem „az ügy ura”. Az eladó a szerződés aláírásával arra vállalt kötelezettséget, hogy betartja a közvetítői szerződés feltételeit – például kifizeti a jutalékot –, de nem arra, hogy mindenben a közvetítő utasításait követi. Ugyanez igaz a vevőre is: a megtekintési nyilatkozat nem kötelezi arra, hogy kizárólag a közvetítőn keresztül tárgyaljon vagy hogy az ingatlanközvetítő által előkészített nyomtatványokat használja.

A gyakorlatban tehát lehet közvetlenül is alkudozni az eladóval – ez semmilyen jogszabályt nem sért. A lényeg, hogy az eladó végül kifizesse a közvetítőnek a szerződés szerinti jutalékot abból a vételárból, amelyet a közvetítő közreműködésével talált vevő fizetett meg. Ha ez megtörténik, a közvetítőnek jogilag nincs további beleszólása az adásvételi folyamatba.

Ügyvédi ingatlanközvetítés = értékteremtés?

Bár aránylag sok az ingatlanközvetítőkkel kritikus tartalom az e-ingatlanügyvédek.hu-n, én igazából egyáltalán nem vagyok az üzletág ellensége, pusztán a Magyarországon kialakult gyakorlatot tartom egészségtelennek. Az elmúlt évek tapasztalataiból kiindulva éppen ezért döntöttünk úgy, hogy az ingatlanközvetítéssel is foglalkozó ügyvéd tagjaink népszerűsítésére elindítjuk az e-ingatlanközvetítők projektet!

Az ügyvéd ingatlanközvetítésnek ugyanis éppen az az értelme, hogy értékesebbé tesszük az ingatlant, ezáltal értéket teremtve a vevő és az eladó oldalán.

Hogyan érhetjük el mindezt?

• Osztatlan közös tulajdon rendezése – segítünk előbb kivásárolni a tulajdonostársakat, vagy szükség esetén pert indítunk a megosztásért.
• Használati megállapodás készítése – írásban rögzítjük, ki melyik részt használja, így átláthatóbbá és eladhatóbbá válik az ingatlan.
• Elővásárlási jog kezelése – biztosítjuk, hogy az elővásárlásra jogosultakról megfelelően lemondassunk, és ne utólag támadhassák meg az adásvételt.
• Szolgalmi jogok tisztázása – például út- vagy vezetékjog bejegyzése, megszüntetése, hogy a vevő jogilag rendezett ingatlant kapjon.
• Ingatlan-nyilvántartási problémák rendezése – pl. albetétesítés társasházzá alakítás előtt, vagy régi, be nem jegyzett épületrészek rendezése.
• Peres és peren kívüli képviselet – ha vita van a tulajdonostársakkal, bérlőkkel vagy szomszédokkal, jogi úton biztosítjuk a rendezett állapotot.
• Adózási és illetékkérdések optimalizálása – előre kiszámoljuk és tisztázzuk a költségeket, hogy ne érje meglepetés az eladót vagy a vevőt.

Összegzés – Mit érdemes tudni vevőként és eladóként?

• Vevőknek: mindig kalkuláljon azzal, hogy a lakás árában benne van a közvetítő díja.
• Eladóknak: tartsa szem előtt, hogy a jutalék csökkenti a végső, kézhez kapott összeget, viszont sok terhet levehet a válláról.
• Foglaló: a közvetítő jutaléka nem automatikusan teljesíthető a foglalóból, ezt mindig a szerződés szabályozza.
• Szerződés típusa: kizárólagos vagy nem kizárólagos megbízás teljesen más fizetési kötelezettséget jelent.
• Ingatlanos kikerülése: jogilag, etikailag és gyakorlatilag is kockázatos, hosszú távon többe kerülhet, mint amennyit spórolna vele bárki.
• Mindkét félnek: a legfontosabb a transzparencia. Eladóként olvassuk el a megbízási szerződés minden pontját, vevőként pedig ne féljünk rákérdezni a díj pontos mértékére és a feltételekre.

Szeretné, ha az e-ingatlanközvetítők szeretnék eladni a lakását? Töltse ki az űrlapot!