Mi az a társasházi építményi jog?

Miért van szükség a társasházi építményi jogra?

Az elmúlt években több nagyobb ingatlanfejlesztés akadt el vagy került felszámolás alá még azelőtt, hogy a vevők birtokba vehették volna új otthonukat. Ez bizonytalanságot okozott a lakásvásárlók, a beruházók és a bankok számára is.
A társasházi építményi jog ezt a problémát kívánja kezelni azzal, hogy jogilag is rögzített, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető biztosítékot teremt a vevők számára már az építés kezdetétől. A társasházi építményi jog ugyanis védelmet nyújt a vevőnek az ingatlanra vezetett végrehajtás, illetve a tulajdonos felszámolása esetén, ugyanis ez esetben a jelzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja az általa kifizetett vételár vagy vételárrészlet tekintetében fennálló követelése erejéig.

Hogyan működik a társasházi építményi jog?

A társasházi építményi jog tartalma és a jogosult jogai

1. Tulajdonszerzési jog:
   • A társasházi építményi jog jogosultja az adásvételi szerződésben foglalt feltételek teljesítése esetén jogosultságot szerez arra, hogy a felépítendő társasházban, az alapító okiratban meghatározott lakás vonatkozásában tulajdonjogot szerezzen.
2. Jogosultság az épület felépítése előtt:
   • Az épület felépítése előtt a társasházi építményi jog jogosultja a jelzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja az ingatlan tekintetében.
3. Végrehajtás és felszámolás esete:
   • Ha az ingatlanra végrehajtás irányul, vagy a társasházi építményi jog kötelezettjével szemben felszámolás indul,
     a jogosult a kifizetett vételár vagy vételárrészlet erejéig követelést érvényesíthet az ingatlanból a jelzálogjogosulthoz hasonló módon.

A társasházi építményi jog a felépítendő épületben kialakítandó lakásra vonatkozó adásvételi szerződésben vagy ahhoz kapcsolódó külön szerződésben (előszerződésben) alapítható, méghozzá a vevő javára. A társasházi építményi jog megszerzéséért fizetett ellenérték összege a végleges vételárba beszámít.

A társasházi építményi jog csak azt követően alapítható, hogy a társasház előzetes alapítása ténye bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba. A társasház előzetes alapítása tényének ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére irányuló eljárásban az ingatlanügyi hatóság megvizsgálja majd, hogy az alapító okirat megfelel-e a jogszabályoknak, és e tény igazolására hatósági bizonyítványt ad ki.

Társasházi építményi jog és a zálogjog

Lényegében a társasházi építményi jog elzálogosíthatósága adja majd az alapján a vevő hitelkérelmének. A társasházi építményi jog zálogjoggal való megterhelése esetén a zálogjog biztosítására az alábbi tilalmak alapíthatók:

• elidegenítési és terhelési tilalom,
• elidegenítési tilalom, vagy
• terhelési tilalom.

E tilalmakat a továbbiakban együtt: elidegenítési és terhelési tilalomnak kell tekinteni és be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A társasházi építményi jogot terhelő zálogjog bejegyzése iránti kérelemben nyilatkozni kell arról, hogy
a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog helyébe később

• jelzálogjog, vagy
• önálló zálogjog
  lép.

A társasházi építményi jogon fennálló zálogjog jogosultja a társasházi építményi jog jogosultjának
a jelzálogjogosultat megillető jogok gyakorlásához való joga megnyílásakor az alzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja, feltéve, hogy a zálogjog jogosultjának követelése van a társasházi építményi jog jogosultjával szemben.

Hogyan viszonyul egymáshoz az elzálogosított építményi jog és egy független végrehajtási jog?

Amennyiben

• az ingatlanra végrehajtást vezetnek, vagy
• a társasházi építményi jog kötelezettje felszámolás alá kerül,

akkor az egymást közvetlenül követően bejegyzett társasházi építményi jogok jogosultjait a joguk alapításának sorrendjétől függetlenül kell kielégíteni, az elsőként alapított társasházi építményi jog ranghelyének figyelembevételével.

Ha az ilyen módon azonos ranghelyen álló társasházi építményi jogi jogosultak igényei nem elégíthetők ki teljes mértékben, akkor az igényeket a következők szerint kell rendezni:

• a társasházi alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányad arányában kell kielégíteni;
• egyik jogosult sem kaphat a követelése összegét meghaladó kielégítést.

Hogyan alakulnak a tulajdoni hányadok?

A társasházi építményi jog olyan arányban illeti meg a jogosultat, amely megegyezik azzal a tulajdoni hányaddal, amely a társasház előzetes alapítása során benyújtott alapító okirat szerint az épület felépítését követően a jogosultat tulajdonjogként megilletné.

A társasházi építményi jog átruházása 

A társasházi építményi jog átruházható. Az átruházáshoz a következő felek megállapodása szükséges:

• a társasházi építményi jog kötelezettje,
• a társasházi építményi jog jogosultja, valamint
• a társasházi építményi jogot megszerző fél.

A felek a szerződésátruházás szabályai szerint állapodnak meg a következőkről:

• a társasházi építményi jog jogosultját az adásvételi szerződés alapján megillető jogok, valamint
• az őt terhelő kötelezettségek összességének
  a társasházi építményi jogot megszerző félre való átruházásáról.

A társasházi építményi jog fentiektől eltérő módon történő átruházása semmis.

Társasházi építményi jog sorsa a jogosult halála esetén

Ha a társasházi építményi jog jogosultja meghal, és az építményi jognak nincs más jogosultja, akkor – ha a szerződés másként nem rendelkezik – a társasházi építményi jog a társasházi építményi jog kötelezettjére száll át. A tulajdonos köteles az örökös részére:

• megtéríteni az építményi jog jogosultja által a halálát megelőzően megfizetett vételárat vagy vételárrészletet, és
• kamatot fizetni az építményi jog jogosultja általi megfizetés időpontjától kezdődően.

Mi történik a jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal?

A felépítendő épület tekintetében jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog csak akkor alapítható, ha a társasház előzetes alapítása tényét nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényben a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog szabályai is módosításra kerülnek annak érdekében, hogy e jog is – hasonlóan a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joghoz – legfeljebb hat hónapra felfüggesztés hatályával bír a később benyújtott ingatlan-nyilvántartási kérelmekre vonatkozóan.

Mit tehet az építtető, ha a vevő nem fizet?

Ha a társasházi építményi jog jogosultja az adásvételi szerződés alapján fennálló fizetési kötelezettségét nem teljesíti határidőben, és a felszólításban megjelölt megfelelő póthatáridőn belül sem pótolja a mulasztást, akkor ez a Polgári Törvénykönyv 5:159/C. § (5) bekezdése szerint a jogosultat terhelő kötelezettségek súlyos megszegésének minősül.

Tájékoztatási kötelezettség a zálogjogosult felé

• Ha a társasházi építményi jogot zálogjog terheli,
• akkor a társasházi építményi jog kötelezettje köteles
  • a jogosultnak címzett felszólítással egyidejűleg
  • a zálogjogosultat is tájékoztatni a felszólítás tényéről.

Kell-e illetéket fizetni az építményi jog után?

Az Itv. 102. § (1) bek. d) pontja szerint vagyoni értékű jog: az építményi jog, a földhasználat, a haszonélvezet, a használat joga – ideértve az üdülőhasználati jogot és a szállás időben megosztott használati jogát is –, a vagyonkezelői jog, az üzembentartói jog, továbbá ingyenes vagyonszerzés esetén a követelés. Márpedig ha ellenérték fejében vagyoni értékű jogot szerzünk, illetéket kell fizetnünk.

Vagyis az építményi jog megszerzése után a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%, legalábbis 1 milliárd forintig 4%, a felett a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Mit jelent ez a vevők számára?

A vevő szempontjából ez a jogintézmény azt jelenti, hogy:

• már az építkezés korai szakaszában biztonságosan szerződhet,
• a fizetett vételár-részletet védi az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog,
• nagyobb átláthatóságot és garanciát kap az építési folyamat során,
• és hitelfelvétel esetén a bank is stabil biztosítékot lát a projektben.

Ezáltal az új lakás vásárlása kisebb kockázattal jár, és a lakáspiac kínálati oldala is élénkülhet, hiszen több beruházás indulhat el biztonságos jogi keretek között.

Mi a Ptk. szerinti építményi jog?

Az építményi jog szabályai azért fontosak, mert a jogszabály eltérő rendelkezésének hiányában a társasházi építményi jogra a Ptk. szerinti építményi jog szabályait kell alkalmazni.

Az építményi jog fogalma a Ptk. 5:159/A. §-a szerint így alakul:

• Az építményi jog jogosultja épületet létesíthet vagy hasznosíthat más tulajdonában álló ingatlanon vagy annak felszíne alatt.
• Jogosultságai:
  • építés vagy építtetés,
  • az ingatlan használata és hasznainak szedése,
  • a felépült épület birtoklása és hasznosítása.
• Az építményi jog átruházható, örökölhető, és zálogjoggal megterhelhető.
• Több jogosultat is megillethet közösen (a közös tulajdon szabályai szerint).
• Az ingatlan tulajdonosváltozása nem érinti az építményi jogot.

Az építményi jog megszűnése (5:159/C. §)

• 15 év gyakorlás nélküli idő után megszűnik.
• Az épület pusztulása nem szünteti meg.
• Megszűnés jogügylettel: írásbeli lemondás + törlés az ingatlan-nyilvántartásból.
• Legfeljebb 50 évre alapítható; ezután automatikusan megszűnik.
• A bíróság megszüntetheti, ha a jogosult súlyosan megszegi kötelezettségeit.

Mit jelent ez a vevők számára?

A vevő szempontjából ez a jogintézmény azt jelenti, hogy:

• már az építkezés korai szakaszában biztonságosan szerződhet,
• a fizetett vételár-részletet védi az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog,
• nagyobb átláthatóságot és garanciát kap az építési folyamat során,
• és hitelfelvétel esetén a bank is stabil biztosítékot lát a projektben.

Ezáltal az új lakás vásárlása kisebb kockázattal jár, és a lakáspiac kínálati oldala is élénkülhet, hiszen több beruházás indulhat el biztonságos jogi keretek között.

Hogyan kapcsolódik az Otthon Start programhoz?

A társasházi építményi jog bevezetése szorosan kapcsolódik a 2025. szeptember 1-jén indult Otthon Start hitelprogramhoz, amely fix 3%-os kamatozású lakáshitelt kínál fiatalok számára. A program célja, hogy több tízezer fiatalnak biztosítson lehetőséget saját lakás vásárlására, és ezzel fellendítse a lakásépítéseket Magyarországon.

A Miniszterelnökség államtitkára, Panyi Miklós szerint az új jogintézmény segíti, hogy a program keretében több tízezer új lakás épülhessen meg, és a beruházások gyorsabban, biztonságosabban valósuljanak meg.

Összegzés

A jogintézmény részletes szabályait a társasházakról szóló törvény (Tht.) és a Polgári Törvénykönyv módosítása tartalmazza.
A tervezet szerint:

• a társasház előzetes alapítását követően jegyezhető be a jog az ingatlan-nyilvántartásba,
• az ingatlanügyi hatóság hatósági bizonyítványt ad ki az alapító okirat megfelelőségéről,
• a jog zálogjoggal megterhelhető, és elidegenítési, terhelési tilalom is alapítható rá,
• a társasházi építményi jog a tulajdonjog bejegyzésével automatikusan megszűnik,
• az addig fennálló biztosítékok pedig automatikusan átalakulnak a tulajdonjoghoz kapcsolódó zálogjogokká.

Ez a jog a következőket biztosítja:

• Tulajdonszerzési jogosultságot a felépülő lakásra, az alapító okiratban meghatározott feltételekkel;
• Jogvédelmet abban az esetben is, ha az építtető ellen végrehajtás vagy felszámolás indulna;
• Előzetes jogbiztonságot a bankok és hitelintézetek számára, mivel a jog zálogjoggal is megterhelhető;
• Átruházhatóságot: a vevő – a felek megállapodása alapján – másra is átruházhatja a jogot.

A társasházi építményi jog a tulajdonjog bejegyzésével szűnik meg, vagyis amikor az épület elkészült és a használatbavételi engedély megszületett, a jog automatikusan átalakul tulajdonná.