Mi az a társasházi építményi jog?

Miért van szükség a társasházi építményi jogra?

Az elmúlt években több nagyobb ingatlanfejlesztés akadt el vagy került felszámolás alá még azelőtt, hogy a vevők birtokba vehették volna új otthonukat. Ez bizonytalanságot okozott a lakásvásárlók, a beruházók és a bankok számára is.
A társasházi építményi jog ezt a problémát kívánja kezelni azzal, hogy jogilag is rögzített, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető biztosítékot teremt a vevők számára már az építés kezdetétől. A társasházi építményi jog ugyanis védelmet nyújt a vevőnek az ingatlanra vezetett végrehajtás, illetve a tulajdonos felszámolása esetén, ugyanis ez esetben a jelzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja az általa kifizetett vételár vagy vételárrészlet tekintetében fennálló követelése erejéig.

Milyen újdonságokat tartogat az államilag támogatott hitelekkel kapcsolatos szabályozás?

Ha a vevők 

• foglalót nem – legfeljebb előleget – fizetnek, akkor részletekben, ha
• foglalót is fizettek, akkor akár egy összegben, akár részletekben is

sor kerülhet a finanszírozásra.

A támogatott személynek be kell majd mutatnia:

• telekárat is tartalmazó számlákat,
• részfolyósításnál az előlegszámlát,
• bizonyos esetekben a vételárat a bank óvadéki számlára fizeti, nem közvetlenül az eladónak.

Hogyan működik a társasházi építményi jog?

A társasházi építményi jog egy új, kifejezetten újépítésű társasházakra kialakított jogintézmény. Lényege, hogy a vevő már az építkezés előtt ingatlannyilvántartásba bejegyezhető, erős jogi pozíciót kap a majdani lakással kapcsolatban. Ez a jog a társasház tényleges felépítése után automatikusan tulajdonjoggá alakul.

A jog a következő feltételekkel alapítható:

1. A társasház előzetes alapítása már szerepel a tulajdoni lapon.
2. A vevő adásvételi szerződést köt a felépítendő lakásra.
3. A vevő a vételár egy részét már megfizette.
4. A felek írásban kérik, és azt bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba.

Ha a vevő házassági vagyonközösségben él, a házastársat is be kell jegyezni jogosultként.

Mit garantál a társasházi építményi jog?

Ez a jog nagyon erős vevői biztosíték. A bejegyzett jogosult:

1. Tulajdonszerzési jogosultságot kap

A jog arról szól, hogy az adott lakás tulajdonjogát ő fogja megszerezni, amint a ház elkészül és az ingatlan-nyilvántartás bejegyzi a társasházat.

2. Erős védelmet élvez

Ha a beruházó ellen végrehajtás indul vagy felszámolják, a vevő:

• a jelzálogjogosult jogait gyakorolhatja,
• a már befizetett vételár összegéig hitelezőként lép fel.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vevő pénze nem „vész el” a beruházó csődje esetén.

3. Elidegenítési és terhelési tilalmat eredményez

A társasházi építményi jog hatálya olyan erős, mint egy szerződéses elidegenítési és terhelési tilalomé:
az adott lakás mással nem értékesíthető és nem terhelhető meg a vevő hozzájárulása nélkül.

Jelzálog és biztosítékok: mi történik a banki finanszírozásnál?

A jog megterhelhető jelzáloggal. Ilyenkor:

• elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeznek,
• a későbbi lakást a bank a társasházi építményi jog ranghelyén szerzi meg biztosítékként,
• az építkezés végén a társasházi építményi jog helyébe automatikusan a lakáson fennálló jelzálogjog lép.

Ez tiszta, jól kezelhető struktúrát ad a banknak és a vevőnek.

Mi történik szerződésszegés vagy nemfizetés esetén?

Ha a vevő késik a fizetéssel, és felszólítás ellenére sem teljesít:

• ez súlyos szerződésszegés,
• a beruházó elállhat a szerződéstől,
• a társasházi építményi jog törölhető a földhivatalból,
• de ha a jogot jelzálog terheli, a bank hozzájárulása is szükséges.

A folyamat gyorsabb, ha a vevő előre közjegyzői nyilatkozatban vállalja a törléshez való hozzájárulást.

A társasházi építményi jog átruházása 

Szigorú feltételekkel, de a társasházi építményi jogot "el is lehet adni". Az átruházáshoz a következő három fél megállapodása kell:

• a beruházó (kötelezett),
• az eredeti vevő (jogosult),
• az új vevő (aki átveszi a jogot).

Bármilyen ettől eltérő átruházás semmis.

Hol találom a társasházi építményi jog szabályait?

A jogintézményt az alábbi jogszabályok vezették be a jogrendbe:

• Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény
• Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény

Társasházi építményi jog sorsa a jogosult halála esetén

A főszabály szerint ha a társasházi építményi jognak nincs más jogosultja, ÉS a társasházi építményi jogot alapító szerződés nem rendelkezik másként, akkor:

1. Az adásvételi szerződés megszűnik.
2. A társasházi építményi jog nem tűnik el azonnal, hanem
   • biztosítékká alakul át: a jogosult örököseit megillető követelés biztosítékául marad fenn
   • ez a követelés az eladó (társasházi építményi jog kötelezettje) felé fennálló elszámolási igény (pl. már megfizetett vételárrész visszajárása stb.).
3. A társasházi építményi jog megszűnik, amint a kötelezett
   • teljesíti az adásvételi szerződés megszűnéséből eredő elszámolási kötelezettségét (magyarul: kifizeti, ami a hagyatéknak jár).

Az alapító / adásvételi szerződésben azonban tehető olyan kikötés, hogy a vevő halála esetén a társasházi építményi jog (és a vevői pozíció) belépő örökösre vagy kijelölt személyre szálljon át. Ha ilyen rendelkezés van, akkor azt kell alkalmazni, nem a fenti főszabályt.

Mi történik a jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal?

2026. március 1-ig átmeneti szabályok élnek:

• ha valaki társasházi építményi jogot kér, a földhivatal egyelőre még a korábbi „jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot” jegyzi be,
• március 1. után ezeket automatikusan átvezetik társasházi építményi joggá, ranghely-változás nélkül.

A vevők így nem kerülnek hátrányba.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényben a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog szabályai is módosításra kerültek.

Mi történik az építkezés befejezése után?

Amikor a ház elkészül:

1. A beruházó használatbavételi engedélyt (vagy tudomásulvételt) szerez.
2. A földhivatal bejegyzi a társasházat.
3. A társasházi építményi jog megszűnik, és ugyanazon a ranghelyen a vevő tulajdonjogát bejegyzik az adott lakásra.
4. A korábbi terhek (pl. jelzálog, elidegenítési tilalom) automatikusan átkerülnek a vevő tulajdonába kerülő lakásra.

Kell-e illetéket fizetni az építményi jog után?

Az Itv. 102. § (1) bek. d) pontja szerint vagyoni értékű jog: az építményi jog, a földhasználat, a haszonélvezet, a használat joga – ideértve az üdülőhasználati jogot és a szállás időben megosztott használati jogát is –, a vagyonkezelői jog, az üzembentartói jog, továbbá ingyenes vagyonszerzés esetén a követelés. Márpedig ha ellenérték fejében vagyoni értékű jogot szerzünk, illetéket kell fizetnünk.

Vagyis az építményi jog megszerzése után a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%, legalábbis 1 milliárd forintig 4%, a felett a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Mit jelent ez a vevők számára?

A vevő szempontjából ez a jogintézmény azt jelenti, hogy:

• már az építkezés korai szakaszában biztonságosan szerződhet,
• a fizetett vételár-részletet védi az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog,
• nagyobb átláthatóságot és garanciát kap az építési folyamat során,
• és hitelfelvétel esetén a bank is stabil biztosítékot lát a projektben.

Ezáltal az új lakás vásárlása kisebb kockázattal jár, és a lakáspiac kínálati oldala is élénkülhet, hiszen több beruházás indulhat el biztonságos jogi keretek között.

Mi a Ptk. szerinti "hagyományos" építményi jog?

Az építményi jog szabályai azért fontosak, mert a jogszabály eltérő rendelkezésének hiányában a társasházi építményi jogra a Ptk. szerinti építményi jog szabályait kell alkalmazni.

Az építményi jog fogalma a Ptk. 5:159/A. §-a szerint így alakul:

• Az építményi jog jogosultja épületet létesíthet vagy hasznosíthat más tulajdonában álló ingatlanon vagy annak felszíne alatt.
• Jogosultságai:
  • építés vagy építtetés,
  • az ingatlan használata és hasznainak szedése,
  • a felépült épület birtoklása és hasznosítása.
• Az építményi jog átruházható, örökölhető, és zálogjoggal megterhelhető.
• Több jogosultat is megillethet közösen (a közös tulajdon szabályai szerint).
• Az ingatlan tulajdonosváltozása nem érinti az építményi jogot.

Az építményi jog megszűnése (5:159/C. §)

• 15 év gyakorlás nélküli idő után megszűnik.
• Az épület pusztulása nem szünteti meg.
• Megszűnés jogügylettel: írásbeli lemondás + törlés az ingatlan-nyilvántartásból.
• Legfeljebb 50 évre alapítható; ezután automatikusan megszűnik.
• A bíróság megszüntetheti, ha a jogosult súlyosan megszegi kötelezettségeit.

Mit jelent ez a vevők számára?

A vevő szempontjából ez a jogintézmény azt jelenti, hogy:

• már az építkezés korai szakaszában biztonságosan szerződhet,
• a fizetett vételár-részletet védi az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog,
• nagyobb átláthatóságot és garanciát kap az építési folyamat során,
• és hitelfelvétel esetén a bank is stabil biztosítékot lát a projektben.

Ezáltal az új lakás vásárlása kisebb kockázattal jár, és a lakáspiac kínálati oldala is élénkülhet, hiszen több beruházás indulhat el biztonságos jogi keretek között.

Hogyan kapcsolódik az Otthon Start programhoz?

A társasházi építményi jog bevezetése szorosan kapcsolódik a 2025. szeptember 1-jén indult Otthon Start hitelprogramhoz, amely fix 3%-os kamatozású lakáshitelt kínál fiatalok számára. A program célja, hogy több tízezer fiatalnak biztosítson lehetőséget saját lakás vásárlására, és ezzel fellendítse a lakásépítéseket Magyarországon.

A Miniszterelnökség államtitkára, Panyi Miklós szerint az új jogintézmény segíti, hogy a program keretében több tízezer új lakás épülhessen meg, és a beruházások gyorsabban, biztonságosabban valósuljanak meg.

Összegzés

Az új társasházi építményi jog célja, hogy nagyobb jogbiztonságot teremtsen az újépítésű lakások piacán a beruházók, a finanszírozók és a vevők számára. A jogintézmény lehetővé teszi, hogy már az építés alatt álló társasházban is létrejöhessen egy ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, önállóan megterhelhető dologi jog. Ez a vevő javára alapított jog gyakorlatilag olyan védelmet nyújt, mintha a lakásra már most elidegenítési és terhelési tilalom állna fenn: ha a beruházó ellen végrehajtás indul vagy felszámolásra kerül sor, a vevő a kifizetett vételarrész erejéig a jelzálogjogosultakéhoz hasonló pozíciót kap.

A módosítás átfogóan rendezi a társasházi építményi jog alapításának feltételeit, ranghelyét, megszűnését és törlését, valamint pontosítja a társasház előzetes alapításának szabályait. A bejegyzés feltétele, hogy a vevő már legalább részben megfizesse a vételárat; házastársi vagyonközösség esetén a házastárs is jogosultként kerül bejegyzésre. A rendszer biztosítja, hogy a társasház előzetes alapítása valós, jogilag megfelelő alapító okiraton nyugodjon, továbbá rögzíti, hogy a társasház-alapítási kérelem nem vonható vissza, ha valakit már társasházi építményi jog illet.

A szabályozás összehangolja a társasházi építményi jogot az ingatlan-nyilvántartási törvény rendelkezéseivel: a jövőbeli épületre bejegyezhető vevői jog hasonló felfüggesztő hatállyal bír, mint a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog. A Polgári Törvénykönyv építményi jogi szabályait annyiban kell alkalmazni, amennyiben a Tht. speciális rendelkezései másként nem rendelkeznek.