Logóe-ingatlanügyvédek.hu
IngatlanBlog
dr. Illés Géza Márton, az e-ingatlanügyvédek.hu alapítója

Dr. Illés Géza Márton

• 8 perc olvasás

Előfizetői tartalom

Mi az a társasházi építményi jog?

Megjelent a jogszabály, ami lehetővé teszi, hogy az új társasházi építményi jog segítségével a kedvezményes, kamattámogatott lakáshitelek – az Otthon Start és a CSOK Plusz - már a társasházi építkezés során folyósíthatóak legyenek. Az eredeti tervekkel ellentétben azonban nem az építtető kapja kézhez ezeket az összegeket, a bank csak egy zárolt, úgynevezett óvadéki számlára fizethet.

A módosítás lényeges eleme, hogy a társasházi építményi jogra is bejegyezhető lesz az állam javára jelzálogjog, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom (10 évig terjedő időszakra).

Hogyan lehet így tervezőasztal mellől államilag támogatott hitelre új lakást venni?

  1. Az építtető megveszi a telket, amire társasházat terveztet.
  2. Az építtető előzetesen megalapítja a társasházat, így "előzetesen" létrejönnek az új lakások - legalábbis papíron.
  3. Adásvételi szerződéssel a vevő megveszi a jövőben megépülő lakást, amit társasházi építményi jog biztosít.
  4. A vevő építményi hitelt vesz fel, ahol a hitelt a társasházi építményi jogra vezetett jelzálogjog biztosítja.
  5. A bank szakaszosan folyosíthat - az utolsó részletet a lakás a műszaki állapotára tekintettel a lakhatási igények kielégítésére alkalmas.

A társasházi építményi jog bevezetése szorosan összefügg azzal a törekvéssel, hogy Magyarországon a jövőben bővüljön az újépítésű lakáskínálat, az újépítésű lakások ára pedig mérséklődjön.

Lássuk az új jogintézmény részletszabályait!

Tartalomjegyzék

Miért van szükség a társasházi építményi jogra?

Az elmúlt években több nagyobb ingatlanfejlesztés akadt el vagy került felszámolás alá még azelőtt, hogy a vevők birtokba vehették volna új otthonukat. Ez bizonytalanságot okozott a lakásvásárlók, a beruházók és a bankok számára is.
A társasházi építményi jog ezt a problémát kívánja kezelni azzal, hogy jogilag is rögzített, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető biztosítékot teremt a vevők számára már az építés kezdetétől. A társasházi építményi jog ugyanis védelmet nyújt a vevőnek az ingatlanra vezetett végrehajtás, illetve a tulajdonos felszámolása esetén, ugyanis ez esetben a jelzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja az általa kifizetett vételár vagy vételárrészlet tekintetében fennálló követelése erejéig.

Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog és a th. építményi jog egyidejűleg bejegyezhető?

A kérdésre külön kitér a Vidék- és Területfejlesztési Minisztérium 2026. június 4-én kiadott tájékoztatója. A Minisztérium nem látja akadályát annak, hogy a vevők mindkét jogot megszerezzék, bár azt is finoman jelezték, hogy "nem létező" lakások esetén az építményi jog alkalmazását látják indokoltabbnak:

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése, bár nem tilalmazott, szükségtelennek tűnik.

A fentieket támasztja alá, hogy ha az ügyvéd "hibázik" és a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését kéri elsőre és csak a másodjára az építményi jogot, akkor az építményi jogos eljárást egyébként is fel kell függeszteni.

Hogyan működik a társasházi építményi jog?

A társasházi építményi jog egy új, kifejezetten újépítésű, de még épülőfélben lévő társasházakra kialakított jogintézmény. Lényege, hogy a vevő már az építkezés előtt ingatlannyilvántartásba bejegyezhető, erős jogi pozíciót kap a majdani lakással kapcsolatban. Ez a jog a társasház tényleges felépítése után automatikusan tulajdonjoggá alakul.

A jog a következő feltételekkel alapítható:

  1. A társasház előzetes alapítása már szerepel a tulajdoni lapon.
  2. A vevő adásvételi szerződést köt a felépítendő lakásra.
  3. A vevő a vételár egy részét már megfizette.
  4. A felek írásban kérik, és azt bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba.

Ha a vevő házassági vagyonközösségben él, a házastársat is be kell jegyezni jogosultként.

Mit garantál a társasházi építményi jog?

Ez a jog nagyon erős vevői biztosíték. A bejegyzett jogosult:

1. Tulajdonszerzési jogosultságot kap

A jog arról szól, hogy az adott lakás tulajdonjogát ő fogja megszerezni, amint a ház elkészül és az ingatlan-nyilvántartás bejegyzi a társasházat.

2. Erős védelmet élvez

Ha a beruházó ellen végrehajtás indul vagy felszámolják, a vevő:

  • a jelzálogjogosult jogait gyakorolhatja,
  • a már befizetett vételár összegéig hitelezőként lép fel.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vevő pénze nem „vész el” a beruházó csődje esetén.

3. Elidegenítési és terhelési tilalmat eredményez

A társasházi építményi jog hatálya olyan erős, mint egy szerződéses elidegenítési és terhelési tilalomé:
az adott lakás mással nem értékesíthető és nem terhelhető meg a vevő hozzájárulása nélkül.

Jelzálog és biztosítékok: mi történik a banki finanszírozásnál?

A jog megterhelhető jelzáloggal. Ilyenkor:

  • elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeznek,
  • a későbbi lakást a bank a társasházi építményi jog ranghelyén szerzi meg biztosítékként,
  • az építkezés végén a társasházi építményi jog helyébe automatikusan a lakáson fennálló jelzálogjog lép.

Ez tiszta, jól kezelhető struktúrát ad a banknak és a vevőnek.

Az építményi hitel nyújtása során a jelzálog-hitelintézet jogosult kiegészítő fedezetként óvadék kikötésére. 

Fizessen elő tartalmainkra - ez a cikk ugyanis folytatódik, de csak előfizetőinknek érhető el.

A további tartalomból:

  • Illeték – mire számíthat a vevő ebben a konstrukcióban?
  • Mi történik az építményi joggal szerződésszegés vagy nemfizetés esetén?
  • A társasházi építményi jog átruházása 
  • + 8 további fejezet

Illeték – mire számíthat a vevő ebben a konstrukcióban?

A visszterhes vagyonátruházási illeték kiterjed az ingatlanon fennálló építményi jogra mint vagyoni értékű jogra.

  • Az általános mérték főszabályként 4% (1 Mrd Ft-ig), afölött 2%, ingatlanonkénti plafonnal.
  • Az építményi jog értéke az Itv. szerint a forgalmi értékével egyezik meg.

Fontos gyakorlati megjegyzés: Mind az építményi jog, mind a tulajdonjog megszerzése illeték-köteles. Ha nem szeretnénk kétszer is illetéket fizetni, szerencsés az adásvételi szerződésben elkülöníteni

  • az építményi jog ellenértékét és
  • az utolsó vételárrészt, ami adott esetben tisztán vételár.

Mikor keletkezik az illeték kötelezettség?

Az illetékkötelezettséget az Itv. rendelkezései alapján kell megállapítani, a kötelezettség általános szabályát megállapító Itv 3. § (3) bekezdés a) pontja nem a tulajdonszerzéshez, nem a földhivatali bejegyzéshez, hanem a szerződés megkötéséhez telepíti az illetékkötelezettség keletkezését.

Mi történik az építményi joggal szerződésszegés vagy nemfizetés esetén?

Ha a vevő késik a fizetéssel, és felszólítás ellenére sem teljesít:

  • ez súlyos szerződésszegés,
  • a beruházó elállhat a szerződéstől,
  • a társasházi építményi jog törölhető a földhivatalból,
  • de ha a jogot jelzálog terheli, a bank hozzájárulása is szükséges.

A folyamat gyorsabb, ha a vevő előre közjegyzői nyilatkozatban vállalja a törléshez való hozzájárulást.

A társasházi építményi jog átruházása 

Szigorú feltételekkel, de a társasházi építményi jogot "el is lehet adni". Az átruházáshoz a következő három fél megállapodása kell:

  • a beruházó (kötelezett),
  • az eredeti vevő (jogosult),
  • az új vevő (aki átveszi a jogot).

Bármilyen ettől eltérő átruházás semmis.

Hol találom a társasházi építményi jog szabályait?

A jogintézményt az alábbi jogszabályok vezették be a jogrendbe:

Társasházi építményi jog sorsa a jogosult halála esetén

A főszabály szerint ha a társasházi építményi jognak nincs más jogosultja, ÉS a társasházi építményi jogot alapító szerződés nem rendelkezik másként, akkor:

  1. Az adásvételi szerződés megszűnik.
  2. A társasházi építményi jog nem tűnik el azonnal, hanem
    • biztosítékká alakul át: a jogosult örököseit megillető követelés biztosítékául marad fenn
    • ez a követelés az eladó (társasházi építményi jog kötelezettje) felé fennálló elszámolási igény (pl. már megfizetett vételárrész visszajárása stb.).
  3. A társasházi építményi jog megszűnik, amint a kötelezett
    • teljesíti az adásvételi szerződés megszűnéséből eredő elszámolási kötelezettségét (magyarul: kifizeti, ami a hagyatéknak jár).

Az alapító / adásvételi szerződésben azonban tehető olyan kikötés, hogy a vevő halála esetén a társasházi építményi jog (és a vevői pozíció) belépő örökösre vagy kijelölt személyre szálljon át. Ha ilyen rendelkezés van, akkor azt kell alkalmazni, nem a fenti főszabályt.

Mi történik a jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal?

2026. március 1-ig átmeneti szabályok élnek:

  • ha valaki társasházi építményi jogot kér, a földhivatal egyelőre még a korábbi „jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot” jegyzi be,
  • március 1. után ezeket automatikusan átvezetik társasházi építményi joggá, ranghely-változás nélkül.

A vevők így nem kerülnek hátrányba.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényben a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog szabályai is módosításra kerültek.

Mi történik az építkezés befejezése után?

Amikor a ház elkészül:

  1. A beruházó használatbavételi engedélyt (vagy tudomásulvételt) szerez.
  2. A földhivatal bejegyzi a társasházat.
  3. A társasházi építményi jog megszűnik, és ugyanazon a ranghelyen a vevő tulajdonjogát bejegyzik az adott lakásra.
  4. A korábbi terhek (pl. jelzálog, elidegenítési tilalom) automatikusan átkerülnek a vevő tulajdonába kerülő lakásra.

Kell-e illetéket fizetni az építményi jog után?

Az Itv. 102. § (1) bek. d) pontja szerint vagyoni értékű jog: az építményi jog, a földhasználat, a haszonélvezet, a használat joga – ideértve az üdülőhasználati jogot és a szállás időben megosztott használati jogát is –, a vagyonkezelői jog, az üzembentartói jog, továbbá ingyenes vagyonszerzés esetén a követelés. Márpedig ha ellenérték fejében vagyoni értékű jogot szerzünk, illetéket kell fizetnünk.

Vagyis az építményi jog megszerzése után a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%, legalábbis 1 milliárd forintig 4%, a felett a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Mit jelent ez a vevők számára?

A vevő szempontjából ez a jogintézmény azt jelenti, hogy:

  • már az építkezés korai szakaszában biztonságosan szerződhet,
  • a fizetett vételár-részletet védi az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog,
  • nagyobb átláthatóságot és garanciát kap az építési folyamat során,
  • és hitelfelvétel esetén a bank is stabil biztosítékot lát a projektben.

Ezáltal az új lakás vásárlása kisebb kockázattal jár, és a lakáspiac kínálati oldala is élénkülhet, hiszen több beruházás indulhat el biztonságos jogi keretek között.

Mi a Ptk. szerinti "hagyományos" építményi jog?

Az építményi jog szabályai azért fontosak, mert a jogszabály eltérő rendelkezésének hiányában a társasházi építményi jogra a Ptk. szerinti építményi jog szabályait kell alkalmazni.

Az építményi jog fogalma a Ptk. 5:159/A. §-a szerint így alakul:

  • Az építményi jog jogosultja épületet létesíthet vagy hasznosíthat más tulajdonában álló ingatlanon vagy annak felszíne alatt.
  • Jogosultságai:
    • építés vagy építtetés,
    • az ingatlan használata és hasznainak szedése,
    • a felépült épület birtoklása és hasznosítása.
  • Az építményi jog átruházható, örökölhető, és zálogjoggal megterhelhető.
  • Több jogosultat is megillethet közösen (a közös tulajdon szabályai szerint).
  • Az ingatlan tulajdonosváltozása nem érinti az építményi jogot.

Az építményi jog megszűnése (5:159/C. §)

  • 15 év gyakorlás nélküli idő után megszűnik.
  • Az épület pusztulása nem szünteti meg.
  • Megszűnés jogügylettel: írásbeli lemondás + törlés az ingatlan-nyilvántartásból.
  • Legfeljebb 50 évre alapítható; ezután automatikusan megszűnik.
  • A bíróság megszüntetheti, ha a jogosult súlyosan megszegi kötelezettségeit.

Összegzés

Az új társasházi építményi jog célja, hogy nagyobb jogbiztonságot teremtsen az újépítésű lakások piacán a beruházók, a finanszírozók és a vevők számára. A jogintézmény lehetővé teszi, hogy már az építés alatt álló társasházban is létrejöhessen egy ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, önállóan megterhelhető dologi jog. Ez a vevő javára alapított jog gyakorlatilag olyan védelmet nyújt, mintha a lakásra már most elidegenítési és terhelési tilalom állna fenn: ha a beruházó ellen végrehajtás indul vagy felszámolásra kerül sor, a vevő a kifizetett vételarrész erejéig a jelzálogjogosultakéhoz hasonló pozíciót kap.

A módosítás átfogóan rendezi a társasházi építményi jog alapításának feltételeit, ranghelyét, megszűnését és törlését, valamint pontosítja a társasház előzetes alapításának szabályait. A bejegyzés feltétele, hogy a vevő már legalább részben megfizesse a vételárat; házastársi vagyonközösség esetén a házastárs is jogosultként kerül bejegyzésre. A rendszer biztosítja, hogy a társasház előzetes alapítása valós, jogilag megfelelő alapító okiraton nyugodjon, továbbá rögzíti, hogy a társasház-alapítási kérelem nem vonható vissza, ha valakit már társasházi építményi jog illet.

A szabályozás összehangolja a társasházi építményi jogot az ingatlan-nyilvántartási törvény rendelkezéseivel: a jövőbeli épületre bejegyezhető vevői jog hasonló felfüggesztő hatállyal bír, mint a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog. A Polgári Törvénykönyv építményi jogi szabályait annyiban kell alkalmazni, amennyiben a Tht. speciális rendelkezései másként nem rendelkeznek.

Kategóriák:

Ingatlanpiaci hírek

Kapcsolódó cikkek

Illés Géza MártonIGM
Szerző:

Csapatunk

Dr. Illés Géza Márton

Dr. Illés Géza Márton, budapesti ügyvéd. A 2009-ben alapított Dr. Illés Géza Márton Ügyvédi Iroda és az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezetője.
Szerzői profil

Kövesse oldalunkat a Google keresőben – így mindig elsők között látja a cikkeinket

Gyakran
ismételt kérdések

Új jogintézmény, amely az újépítésű lakások vásárlását teszi biztonságosabbá. A tervek szerint 2026 elejétől alkalmazható. Ahol korábban „jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog” volt bejegyezve, azt automatikusan átvezetik társasházi építményi joggá. (Jelenleg még tervezet, társadalmi egyeztetéssel.)