Vételi szándéknyilatkozat elállás, visszavonás

Kötelez-e a vételi szándéknyilatkozat?

A vételi szándéknyilatkozat akkor kötelez, ha a felek a lényeges feltételekben (ingatlan, vételár, fizetési ütemezés) megállapodnak, és a dokumentum a szerződéskötési szándékot egyértelműen rögzíti, ajánlati kötöttséges tartalmaz. Az ilyen irat nem szándéknyilatkozat, hanem vételi ajánlat. A vételi ajánlat akkor vonható vissza, ha az eladó még nem tett elfogadó nyilatkozatot. 

Ha az ajánlatot az eladó is aláírta, akkor azt a bíróság adásvételi szerződésként, vagy előszerződésként értékelheti. Szerződéstől legfeljebb elállni lehet - ez minősülhet "visszalépésnek".

Bizonyító erő

Bár kötelezettséget nem keletkeztet, bizonyító ereje van arra nézve, hogy a nyilatkozattevő félnek komoly vételi szándéka volt az adott időpontban. Ez releváns lehet például:

• peres eljárásban, ha vita alakul ki a tárgyalások megszakításáról (pl. utaló magatartásból fakadó kár),
• ingatlanértékesítési folyamatban, ha az eladó több érdeklődővel tárgyal, és a nyilatkozat alátámasztja a vevő komolyságát,

Tipikus tartalma

A vételi szándéknyilatkozat általában tartalmazza:

• a vevő és az eladó azonosító adatait,
• az ingatlan megjelölését,
• a tervezett vételárat,
• a szándék komolyságát alátámasztó elemeket (pl. foglaló megajánlása, ügyvédi letét szándéka),
• a nyilatkozat érvényességi idejét (ajánlati kötöttség??).

Adható-e foglaló vételi szándéknyilatkozat mellé?

Bár sokszor előfordul, nem ajánlott, és jogilag is kockázatos foglalót adni pusztán egy vételi szándéknyilatkozat mellé. 

A foglalót a Polgári Törvénykönyv 6:185. §-a szabályozza:

 A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.

A kulcsszó itt: „a szerződés”. A vételi szándéknyilatkozat nem szerződés, hanem egy szándék kifejezése. Ha nincs szerződés, nincs érvényes foglaló sem.

A foglaló ugyanis a szerződés teljesítésének biztosítéka, nem pedig a tárgyalások komolyságának jele. Ha a szerződés még nem jött létre (például a felek csak vételi szándéknyilatkozatot írtak alá), a befizetett összeg jogilag nem foglalóként, hanem jogalap nélküli gazdagodásként kezelhető.

Mi értelme a vételi szándéknyilatkozatoknak lakás adásvételkor?

A vételi szándéknyilatkozat ingatlan adásvétel esetén bevett szokás:

• Ingatlanközvetítő kéri a „komolyság” igazolására, de Te még egyeztetnél (műszaki állapot, terhek, kiköltözés, társasházi ügyek).
• Hitelből vásárolsz, és előbb szeretnéd látni: elfogadja‑e az eladó az alapfeltételeidet (ár, fizetési ütemezés, határidők).
• Időt kérsz ügyvéd, hitelszakértő, műszaki szakértő bevonásáig.

Hol találsz megbízható vételi szándéknyilatkozat mintát? A Dokumentum Asszisztensben!

A legfontosabb, hogy a vételi szándéknyilatkozat (angolul gyakran "Letter of Intent" vagy LoI) önmagában nem adásvételi szerződés. Aláírásával sem a vevő nem köteles megvenni, sem az eladó nem köteles eladni az ingatlant (vagy más vagyontárgyat). Ugyanakkor jogi szempontból nem teljesen „üres” nyilatkozat: Ha egy írásbeli szándéknyilatkozat minden lényeges feltételt tartalmaz (ingatlan, vételár, fizetési mód), és azt a másik fél megfelelően elfogadja, a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével létrejön [Ptk. 6:63. § (1)]. Ettől a pillanattól kezdve egyik fél sem vonhatja vissza büntetlenül a nyilatkozatát, mert már ajánlati kötöttség alatt áll [6:64. § (2)].

Miért kérik az ingatlanközvetítők?

A közvetítők azért kérnek „vételi szándéknyilatkozatot”, mert ezzel igazolják az eladó felé, hogy komoly vevőt hoztak, és így a jutalékukra is könnyebben jogosultak lehetnek. Néha még pénzt (regisztrációs díj, ajánlati biztosíték) is kérnek mellé – ez utóbbit érdemes kerülni, hiszen az ingatlanközvetítő nem jogosult letétkezelésre!

Ügyvédi szemmel azonban nem mindegy, hogyan fogalmazzák meg. Sok sablonos dokumentum túlságosan kötelező szöveget tartalmaz, amivel a vevő akarata ellenére szerződéses helyzetbe kerülhet.

Együttműködési és tájékoztatási kötelezettség a szándéknyilatkozatok megtétele során

Már az ingatlan-adásvételi tárgyalások során is fennáll a felek között az együttműködési és tájékoztatási kötelezettség [6:62. § (1)]. Ez azt jelenti, hogy mind a vevő, mind az eladó köteles a szerződés megkötését érintő lényeges körülményekről egymást időben tájékoztatni — például, ha az ingatlan tehermentesítése bizonytalan, vagy a finanszírozás hitelből történik.

Ha a felek e kötelezettséget megszegik (például valótlan adatokat közölnek az ingatlan állapotáról, vagy elhallgatnak fontos körülményeket), és emiatt a másik félnek kára keletkezik, kártérítési felelősség állhat fenn [Ptk. 6:62. § (3), (5)]. Ugyanakkor, ha a szerződés végül nem jön létre, az elmaradt szerződéskötés miatt kártérítés általában nem követelhető [Ptk. 6:62. § (4)], kivéve, ha a másik fél rosszhiszeműen vagy megtévesztően járt el.

Összegzés

A gyakorlatban az ingatlan adásvételi „vételi szándéknyilatkozat” akkor tekinthető pusztán érdeklődésnek, ha nem tartalmaz konkrét feltételeket, nem keletkeztet ajánlati kötöttséget, és a felek kifejezetten rögzítik, hogy a dokumentum nem minősül jognyilatkozatnak. Ha azonban a nyilatkozatban meghatározott feltételek mellett ajánlatot tesznek, az már vételi ajánlatnak minősül, és az elfogadással kötelező szerződés jöhet létre – minden jogkövetkezményével együtt.

Egy klasszikus szándéknyilatkozat nem kötelezi a felet szerződéskötésre, így a vevő, vagy az eladó szabadon meggondolhatja magát. A Ptk. nem ismeri a „szándéknyilatkozat megszegésének” jogkövetkezményét.

Ügyvédet keresel ingatlan adásvételhez? Vedd fel velünk a kapcsolatot!