Vételi szándéknyilatkozat - Mit írjak bele, kötelez-e, és mikor kell ügyvédet hívni?

Mi értelme a vételi szándéknyilatkozatoknak lakás adásvételkor?

A legfontosabb, hogy a vételi szándéknyilatkozat (angolul gyakran "Letter of Intent" vagy LoI) önmagában nem adásvételi szerződés. Aláírásával sem a vevő nem köteles megvenni, sem az eladó nem köteles eladni az ingatlant (vagy más vagyontárgyat). Ugyanakkor jogi szempontból nem teljesen „üres” nyilatkozat: Ha egy írásbeli szándéknyilatkozat minden lényeges feltételt tartalmaz (ingatlan, vételár, fizetési mód), és azt a másik fél megfelelően elfogadja, a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével létrejön [Ptk. 6:63. § (1)]. Ettől a pillanattól kezdve egyik fél sem vonhatja vissza büntetlenül a nyilatkozatát, mert már ajánlati kötöttség alatt áll [6:64. § (2)].

Jogi minősítése

A vételi szándéknyilatkozat egy jognyilatkozat, amely a szerződéskötési szándékot fejezi ki, de nem minősül ajánlatnak, hacsak a felek kifejezetten nem állapodnak meg a lényeges feltételekben (pl. vételár, ingatlan pontos meghatározása, határidők).

Bizonyító ereje

Bár kötelezettséget nem keletkeztet, bizonyító ereje van arra nézve, hogy a nyilatkozattevő félnek komoly vételi szándéka volt az adott időpontban. Ez releváns lehet például:

• peres eljárásban, ha vita alakul ki a tárgyalások megszakításáról (pl. utaló magatartásból fakadó kár),
• ingatlanértékesítési folyamatban, ha az eladó több érdeklődővel tárgyal, és a nyilatkozat alátámasztja a vevő komolyságát,

Tipikus tartalma

A vételi szándéknyilatkozat általában tartalmazza:

• a vevő és az eladó azonosító adatait,
• az ingatlan megjelölését,
• a tervezett vételárat,
• a szándék komolyságát alátámasztó elemeket (pl. foglaló megajánlása, ügyvédi letét szándéka),
• a nyilatkozat érvényességi idejét (ajánlati kötöttség??).

Miért kérik az ingatlanközvetítők?

A közvetítők azért kérnek „vételi szándéknyilatkozatot”, mert ezzel igazolják az eladó felé, hogy komoly vevőt hoztak, és így a jutalékukra is könnyebben jogosultak lehetnek. Néha még pénzt (regisztrációs díj, biztosíték) is kérnek mellé – ez utóbbit érdemes kerülni, hiszen az ingatlanközvetítő nem jogosult letétkezelésre!

Ügyvédi szemmel azonban nem mindegy, hogyan fogalmazzák meg. Sok sablonos dokumentum túlságosan kötelező szöveget tartalmaz, amivel a vevő akarata ellenére szerződéses helyzetbe kerülhet.

Együttműködési és tájékoztatási kötelezettség a szándéknyilatkozatok megtétele során

Már az ingatlan-adásvételi tárgyalások során is fennáll a felek között az együttműködési és tájékoztatási kötelezettség [6:62. § (1)]. Ez azt jelenti, hogy mind a vevő, mind az eladó köteles a szerződés megkötését érintő lényeges körülményekről egymást időben tájékoztatni — például, ha az ingatlan tehermentesítése bizonytalan, vagy a finanszírozás hitelből történik.

Ha a felek e kötelezettséget megszegik (például valótlan adatokat közölnek az ingatlan állapotáról, vagy elhallgatnak fontos körülményeket), és emiatt a másik félnek kára keletkezik, kártérítési felelősség állhat fenn [Ptk. 6:62. § (3), (5)]. Ugyanakkor, ha a szerződés végül nem jön létre, az elmaradt szerződéskötés miatt kártérítés általában nem követelhető [Ptk. 6:62. § (4)], kivéve, ha a másik fél rosszhiszeműen vagy megtévesztően járt el.

Mikor léphet vissza jogszerűen a vevő?

A válasz attól függ, hogy a vevő milyen típusú megállapodást írt alá. A "visszalépés" (jogilag: elállás) feltételei teljesen mások egy szándéknyilatkozat, egy előszerződés vagy egy végleges szerződés esetében.

Vételi szándéknyilatkozat önmagában általában nem kötelez úgy, mint a vételi ajánlat vagy az előszerződés. A vevő tipikusan jogszerűen „visszaléphet”, ha:

• nincs jogi kötőereje a nyilatkozatnak (nincs lényeges feltételekre kiterjedő, határidővel és elfogadással létrejött ajánlati kötöttség);
• a nyilatkozatban eleve szerepel, hogy nem kötelező érvényű, bármikor visszavonható;
• az eladó lényeges feltételben ellenajánlatot tett → ez akkor is így van, ha az irat vételi ajánlatnak minősül;
• az ajánlati kötöttség ideje lejárt (ha volt ilyen), vagy távollevők között a „ésszerű válaszadási idő” eltelt;
• valami miatt a vételi szándéknyilatkozat érvénytelen (pl. tévedés, megtévesztést, stb.)

Mi a helyzet ha a nyilatkozatban/szerződésben kikötötték a bánatpénzes elállás lehetőségét?

Ilyenkor a vevő/eladó visszaléphet a szerződéstől a bánatpénz (általában a foglaló elvesztésével azonos összeg) megfizetésével, anélkül, hogy jogsértést követne el. Ez csak akkor lehetséges, ha a szerződés kifejezetten tartalmazza ezt a kikötést.

Vételi ajánlattal való összehasonlítás

Gyakran előfordul, hogy a felek "szándéknyilatkozatnak" neveznek egy olyan dokumentumot, amely a tartalma alapján valójában már egy komplett vételi ajánlat. Amennyiben egy ilyen "álcázott" ajánlatról van szó, az alábbiak a legfontosabb tudnivalók:

Egy vételi ajánlat jognyilatkozatnak minősül, mivel a nyilatkozó fél kifejezetten a szerződéskötés szándékával, joghatás kiváltására irányuló akaratát fejezi ki [6:4. § (1)]. A nyilatkozat érvényességéhez elegendő, ha a lényeges tartalmi elemeket – például az ingatlan megjelölését és a vételárat – írásba foglalják és a nyilatkozó aláírja [Ptk. 6:7. § (1)-(2)].

Ha a címzett (például az eladó) megkapja az ajánlatot, az a hozzá való megérkezéssel hatályossá válik [Ptk. 6:5. § (2)], és ettől kezdve az ajánlattevő csak akkor vonhatja vissza érvényesen, ha a címzett még nem fogadta el. Ha viszont az eladó az ajánlatot elfogadja, a szerződés már létre is jön – függetlenül attól, hogy a felek még későbbi „szerződéskötésről” beszélnek.

Ezért minden, látszólag „csak szándékot” kifejező, de konkrét feltételeket tartalmazó dokumentum (pl. pontos vételár, határidő, ingatlan megjelölése) valós jogi kötelezettséget keletkeztethet. A formai megnevezés tehát nem döntő: a tartalom határozza meg, hogy jognyilatkozatról vagy pusztán tárgyalási szándékról van-e szó.

Előszerződéssel való összehasonlítás

Adható-e foglaló vételi szándéknyilatkozat mellé?

Bár sokszor előfordul, nem ajánlott, és jogilag is kockázatos foglalót adni pusztán egy vételi szándéknyilatkozat mellé. 

A foglalót a Polgári Törvénykönyv 6:185. §-a szabályozza:

 A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.

A kulcsszó itt: „a szerződés”. A vételi szándéknyilatkozat nem szerződés, hanem egy szándék kifejezése. Ha nincs szerződés, nincs érvényes foglaló sem.

A foglaló ugyanis a szerződés teljesítésének biztosítéka, nem pedig a tárgyalások komolyságának jele. Ha a szerződés még nem jött létre (például a felek csak vételi szándéknyilatkozatot írtak alá), a befizetett összeg jogilag nem foglalóként, hanem jogalap nélküli gazdagodásként kezelhető.

Kötelező-e ügyvéd vagy írásbeli forma vételi szándéknyilatkozat aláírásakor?

Vételi szándéknyilatkozatot nem kötelező ügyvéd előtt aláírni, és jogszabály nem ír elő rá speciális alakiságot sem - különös tekintettel arra, hogy a Ptk. a vételi szándéknyilatkozat jogintézményét egyáltalán nem is ismeri. Ugyanakkor persze érdemes írásba foglalni a leírtakat, mert csak így bizonyítható később, mit ajánlottál.

Összegzés

A gyakorlatban az ingatlan adásvételi „vételi szándéknyilatkozat” akkor tekinthető pusztán érdeklődésnek, ha nem tartalmaz konkrét feltételeket, nem keletkeztet ajánlati kötöttséget, és a felek kifejezetten rögzítik, hogy a dokumentum nem minősül jognyilatkozatnak. Ha azonban a nyilatkozatban meghatározott feltételek mellett ajánlatot tesznek, az már vételi ajánlatnak minősül, és az elfogadással kötelező szerződés jöhet létre – minden jogkövetkezményével együtt.

Egy klasszikus szándéknyilatkozat nem kötelezi a felet szerződéskötésre, így a vevő, vagy az eladó szabadon meggondolhatja magát. A Ptk. nem ismeri a „szándéknyilatkozat megszegésének” jogkövetkezményét.