Logóe-ingatlanügyvédek.hu
ügyvéd

Dr. Toldy Miklós

4 perc olvasás

Hogyan veszhet el a rozsdaövezeti ÁFA kedvezmény?

A rozsdaövezeti lakások értékesítésére vonatkozó kedvezményes, 5%-os áfakulcs 2020. július 22-től lépett hatályba, de a gyakorlatban csak 2021. november 9-től, az első rozsdaövezeti akcióterületet kijelölő kormányrendelet hatálybalépésével vált alkalmazhatóvá.  A 444/2021. (VII. 23.) Korm. rendelet ezen felül azt is lehetővé teszi, hogy bizonyos természetes személyek az 5%-os általános forgalmi adót is visszaigényeljék új lakás vásárlása esetén.

Alapesetben a rozsdaövezeti kedvezményes áfa-szabály időkorlát nélküli, vagyis az általános kedvezmény lejárta után is érvényben marad a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken megvalósuló projektekre. 2024-ben bevezetett veszélyhelyzeti szabályok értelmében azonban bizonyos esetekben automatikusan megszüntethető az adott terület „rozsdaövezeti akcióterület” minősítés – ezzel együtt pedig az adókedvezményre és támogatásra való jogosultság is elveszhet.

A fentiekkel kapcsolatban fontos újdonság, hogy 2025. augusztus 19-én hatályba lép az Ukrajna területén fennálló fegyveres konfliktusra tekintettel kihirdetett veszélyhelyzeti rendeletek törvényi szintre emeléséről szóló 2025. évi L. törvény, ami felváltja a rozsdaövezeti akcióterületekhez kapcsolódó veszélyhelyzeti szabályokról szóló 20/2024. (II. 8.) Korm. rendeletet. Érdemi változást azonban a vészhelyzeti szabályok törvényi szintre emelése nem eredményez.

Ne feledje: ha az ingatlan már nem számít rozsdaövezetnek, mielőtt aláírják a vevővel a szerződést, nem jár az 5 %-os áfavisszatérítés!

A kedvezményes 5%-os adómérték feltételei

Ahhoz, hogy egy lakás értékesítésére az 5%-os rozsdaövezeti áfát lehessen alkalmazni, a következő feltételeknek kell együttesen teljesülniük:

  1. Lakóingatlan: Az ingatlannak az Áfa törvény szerinti lakóingatlan-fogalomnak kell megfelelnie.
  2. Új ingatlan: Az ingatlannak újnak kell minősülnie.
  3. Méretkorlát: Az összes hasznos alapterülete nem haladhatja meg a 150 négyzetmétert.
  4. Helyszín: A lakásnak egy, az Építési törvény (Étv.) által meghatározott, kormányrendeletben kijelölt rozsdaövezeti akcióterületen lévő, többlakásos lakóingatlanban kell lennie.
  5. Időbeli hatály: Az értékesítés teljesítési időpontja vagy az ahhoz kapcsolódó előleg jóváírása azutánra kell, hogy essen, hogy a konkrét területet kijelölő kormányrendelet hatályba lépett.

A rozsdaövezeti akcióterület

A rozsdaövezeti akcióterületet a Kormány jelöli ki rendeletben. Ezek jellemzően barnamezős (elhagyatott, ipari) területeket is magukban foglaló, de jó infrastruktúrával ellátott vagy ellátható területek. Az első ilyen területet a 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet jelölte ki, amely 2021. november 9-én lépett hatályba.

Szeretné automatizálni a lakásértékesítést?

Az e-ingatlanügyvédek.hu szoftverével egyszerű és hatékony a szerződések kezelése!

Olvasson tovább

A rozsdaövezeti 5%-os áfa visszaigénylésre szóló támogatás lényege és célja

A vissza nem térítendő állami támogatás célja a rozsdaövezeti akcióterületek fejlesztésének ösztönzése azáltal, hogy a vevők visszakapják a vételárban megfizetett 5%-os áfát. A támogatás összege megegyezik a lakás vásárlásáról kiállított számla szerinti, 5%-os általános forgalmi adó összegével.

Igénylők köre:

  • Magyar állampolgárok.
  • A szabad mozgás jogával rendelkező EGT-állampolgárok, akik tartózkodási jogot gyakorolnak Magyarországon.
  • Meghatározott, huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkező harmadik országbeli állampolgárok és hontalanok.

A vásárlásra vonatkozó feltételek:

  • A lakást gazdálkodó szervezet (cég vagy befektetési alap) építette vagy építtette.
  • Az igénylő az első tulajdonosa a lakásnak.
  • A lakás az Áfa törvény szerinti, 5%-os kedvezményes áfakulccsal értékesített, rozsdaövezeti akcióterületen található új lakás.

Hogyan szűnhet meg az ingatlan rozsdaövezeti akcióterületi státusza?

Ha egy, a 619/2021. Korm. rendelet alapján rozsdaövezeti akcióterületként kijelölt ingatlanban (vagy az abból telekalakítással létrejött új ingatlanban) a többségi tulajdonos személye megváltozik, akkor az ingatlan elveszíti a rozsdaövezeti státuszát, azaz kikerül a kedvezményes övezetből.

A megszűnés akkor következik be, ha:

  1. Többségi tulajdonosváltás történik (azaz a 50% feletti tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos személye megváltozik), és
  2. Ez a többségi tulajdonos
    • természetes személyként vagy cégként tulajdonos,
    • de a mögötte lévő többségi befolyással rendelkező személy is megváltozik, és
  3. Nincs tulajdonosi kontinuitás a korábbi és az új többségi tulajdonos között, azaz:
    • sem nem ugyanaz a személy van mögöttük,
    • sem nem egyik gyakorol többségi befolyást a másik felett.

Fontos kivételek – nem szűnik meg a státusz, ha:

  1. Tulajdonosváltás csak telekalakítás miatt történt, és az értékarányos tulajdoni szerkezet megmaradt.
  2. Közös tulajdon megszüntetése miatt lett valaki többségi tulajdonos, de már korábban is társtulajdonos volt.
  3. Az ingatlan befektetési alapon vagy annak ingatlantársaságán belül cserél gazdát, de az alapkezelő ugyanaz marad.
  4. A változás szabályozott tőkepiaci ügylet keretében történik (pl. tőzsdén).
  5. Az új tulajdonos vagy befolyással rendelkező személy jogutódlással (pl. öröklés, átalakulás) szerzi meg a pozíciót.
  6. A változás lakáscélú értékesítés eredménye (pl. elkészült új lakások eladása).

INGATLAN ADÁSVÉTEL ÜGYVÉDI MUNKADÍJA

Budapesten, Debrecenben, Győrben, Kecskeméten, Nyíregyházán, Pécsen, Miskolcon és számos más városban!

Állítsa be az ingatlan vételárát a csúszkával

Ár: 60 000 000 Ft

e-ingatlanügyvédek.hu

0 Ft

Országszerte egységes áron!

Tovább az ajánlathoz

Bejelentési kötelezettség és bírság:

  • A többségi tulajdonosváltást 5 munkanapon belül be kell jelenteni a Magyar Államkincstárnak.
  • Ha ez elmulasztásra kerül, a Kincstár:
    • bírságot szab ki, amely:
      • alapja: az ingatlan beépíthető négyzetméter-alapterület tízmilliószorosa,
      • mértéke: ennek 10%-a (!),
    • és hivatalosan megállapítja, hogy az ingatlan elveszítette rozsdaövezeti minőségét.

Kik igényelhetik a vissza nem térítendő rozsdaövezeti támogatást?

A támogatásra a következő személyek jogosultak, ha megfelelnek a rendeletben foglalt egyéb feltételeknek:

  • Magyar állampolgárok
  • Szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező személyek, akik Magyarországon gyakorolják ezt a jogot
  • Harmadik országbeli állampolgárok, akik huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkeznek
  • Hontalanok, ha ilyen jogállásúnak ismerték el őket

Fontos, hogy az igénylőnek nincs nyilvántartott köztartozása, a lakás az ingatlan-nyilvántartásban lakásként van feltüntetve, és az igénylő tulajdonjoga bejegyzésre került.

A támogatás összege megegyezik az új lakás vásárlásáról kiállított számlán szereplő, megfizetett 5%-os általános forgalmi adó (áfa) összegével.

Összegzés

A jogszabály új átmeneti törvényt vezet be a rozsdaövezeti akcióterületen létesített lakások vásárlásához kapcsolódó adó-visszatérítési támogatás feltételeire. Ha az ingatlan többségi tulajdonosa vagy felette többségi befolyást gyakorló személy megváltozik, az ingatlan automatikusan elveszítheti rozsdaövezeti minősítését. Ez azt jelenti, hogy a kedvezményes 5%-os áfa és a támogatás sem érvényesíthető a lakásvásárláshoz. Vannak azonban kivételek, például ha a változás befektetési alapok vagy jogutódlás révén történik. A változást 5 munkanapon belül be kell jelenteni a Magyar Államkincstár felé, ellenkező esetben jelentős bírság szabható ki. A szabályokat a folyamatban lévő ügyekre is alkalmazni kell.

Kategóriák:

Ingatlanpiaci hírek
Toldy MiklósTM
Szerző:

Csapatunk

Dr. Toldy Miklós

Dr. Toldy Miklós ügyvéd, adójogi szakjogász az e-ingatlanügyvédek.hu budapesti, X. kerületi tagja. Szakterülete az újépítésű lakásokkal kapcsolatos kérdések, valamint az adó és illetékjog.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A rozsdaövezeti akcióterület a kormány által kijelölt olyan, jellemzően elhanyagolt, korábban ipari vagy más gazdasági tevékenységre használt terület, amely mára alulhasznosítottá vált. Ezek a területek gyakran a városok szövetébe ékelődnek, jó közlekedési és infrastrukturális adottságokkal. A program célja ezen területek revitalizációja, kármentesítése és új funkciókkal, elsősorban lakóingatlanokkal való beépítése, hozzájárulva a fenntartható városfejlesztéshez.