Rozsdaövezeti besorolás - ÁFA kedvezmény és más módosítások

A kedvezményes 5%-os adómérték feltételei

Ahhoz, hogy egy lakás értékesítésére az 5%-os rozsdaövezeti áfát lehessen alkalmazni, a következő feltételeknek kell együttesen teljesülniük:

1. Lakóingatlan: Az ingatlannak az Áfa törvény szerinti lakóingatlan-fogalomnak kell megfelelnie.
2. Új ingatlan: Az ingatlannak újnak kell minősülnie.
3. Méretkorlát: Az összes hasznos alapterülete nem haladhatja meg a 150 négyzetmétert.
4. Helyszín: A lakásnak egy, az Építési törvény (Étv.) által meghatározott, kormányrendeletben kijelölt rozsdaövezeti akcióterületen lévő, többlakásos lakóingatlanban kell lennie.
5. Időbeli hatály: Az értékesítés teljesítési időpontja vagy az ahhoz kapcsolódó előleg jóváírása azutánra kell, hogy essen, hogy a konkrét területet kijelölő kormányrendelet hatályba lépett.

Hogy mi minősül az Áfa trövény értelmezésében lakásnak, arról itt írtunk.

A rozsdaövezeti akcióterület

A rozsdaövezeti akcióterületet a Kormány jelöli ki rendeletben. Ezek jellemzően barnamezős (elhagyatott, ipari) területeket is magukban foglaló, de jó infrastruktúrával ellátott vagy ellátható területek. Az első ilyen területet a 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet jelölte ki, amely 2021. november 9-én lépett hatályba.

A rozsdaövezeti 5%-os áfa visszaigénylésre szóló támogatás lényege és célja

A vissza nem térítendő állami támogatás célja a rozsdaövezeti akcióterületek fejlesztésének ösztönzése azáltal, hogy a vevők visszakapják a vételárban megfizetett 5%-os áfát. A támogatás összege megegyezik a lakás vásárlásáról kiállított számla szerinti, 5%-os általános forgalmi adó összegével.

Igénylők köre:

• Magyar állampolgárok.
• A szabad mozgás jogával rendelkező EGT-állampolgárok, akik tartózkodási jogot gyakorolnak Magyarországon.
• Meghatározott, huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkező harmadik országbeli állampolgárok és hontalanok.

A vásárlásra vonatkozó feltételek:

• A lakást gazdálkodó szervezet (cég vagy befektetési alap) építette vagy építtette.
• Az igénylő az első tulajdonosa a lakásnak.
• A lakás az Áfa törvény szerinti, 5%-os kedvezményes áfakulccsal értékesített, rozsdaövezeti akcióterületen található új lakás.

Hogyan szűnhet meg az ingatlan rozsdaövezeti akcióterületi státusza?

Ha egy, a 619/2021. Korm. rendelet alapján rozsdaövezeti akcióterületként kijelölt ingatlanban (vagy az abból telekalakítással létrejött új ingatlanban) a többségi tulajdonos személye megváltozik, akkor az ingatlan elveszíti a rozsdaövezeti státuszát, azaz kikerül a kedvezményes övezetből.

A megszűnés akkor következik be, ha:

1. Többségi tulajdonosváltás történik (azaz a 50% feletti tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos személye megváltozik), és
2. Ez a többségi tulajdonos
   • természetes személyként vagy cégként tulajdonos,
   • de a mögötte lévő többségi befolyással rendelkező személy is megváltozik, és
3. Nincs tulajdonosi kontinuitás a korábbi és az új többségi tulajdonos között, azaz:
   • sem nem ugyanaz a személy van mögöttük,
   • sem nem egyik gyakorol többségi befolyást a másik felett.

Fontos kivételek – nem szűnik meg a státusz, ha:

1. Tulajdonosváltás csak telekalakítás miatt történt, és az értékarányos tulajdoni szerkezet megmaradt.
2. Közös tulajdon megszüntetése miatt lett valaki többségi tulajdonos, de már korábban is társtulajdonos volt.
3. Az ingatlan befektetési alapon vagy annak ingatlantársaságán belül cserél gazdát, de az alapkezelő ugyanaz marad.
4. A változás szabályozott tőkepiaci ügylet keretében történik (pl. tőzsdén).
5. Az új tulajdonos vagy befolyással rendelkező személy jogutódlással (pl. öröklés, átalakulás) szerzi meg a pozíciót.
6. A változás lakáscélú értékesítés eredménye (pl. elkészült új lakások eladása).

Bejelentési kötelezettség és bírság:

• A többségi tulajdonosváltást 5 munkanapon belül be kell jelenteni a Magyar Államkincstárnak.
• Ha ez elmulasztásra kerül, a Kincstár:
  • bírságot szab ki, amely:
    • alapja: az ingatlan beépíthető négyzetméter-alapterület tízmilliószorosa,
    • mértéke: ennek 10%-a (!),
  • és hivatalosan megállapítja, hogy az ingatlan elveszítette rozsdaövezeti minőségét.

Kik igényelhetik a vissza nem térítendő rozsdaövezeti támogatást?

A támogatásra a következő személyek jogosultak, ha megfelelnek a rendeletben foglalt egyéb feltételeknek:

• Magyar állampolgárok
• Szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező személyek, akik Magyarországon gyakorolják ezt a jogot
• Harmadik országbeli állampolgárok, akik huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkeznek
• Hontalanok, ha ilyen jogállásúnak ismerték el őket

Fontos, hogy az igénylőnek nincs nyilvántartott köztartozása, a lakás az ingatlan-nyilvántartásban lakásként van feltüntetve, és az igénylő tulajdonjoga bejegyzésre került.

A támogatás összege megegyezik az új lakás vásárlásáról kiállított számlán szereplő, megfizetett 5%-os általános forgalmi adó (áfa) összegével.

Újabb módosítás 2025 nyarán

2025. július 16-ig társadalmi egyeztetésen a rozsdaövezeti akcióterületek kijelöléséről és egyes akcióterületeken megvalósuló beruházásokra irányadó sajátos követelményekről szóló 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet módosításáról szóló jogszabály. A módosítás célja, hogy a Budapest XIII. kerületében, konkrétan a 25896/2 helyrajzi számú ingatlanon megvalósuló ingatlanfejlesztésre irányuló beruházásra vonatkozó rendelkezések kiegészítésre, pontosításra kerüljenek: itt a jövőben nem kell majd zöldfelületi tanúsítvány, közterület-alakítási terv, településkép-védelmi tájékoztatás és szakmai konzultáció, stb.

Összegzés

A jogszabály új átmeneti törvényt vezet be a rozsdaövezeti akcióterületen létesített lakások vásárlásához kapcsolódó adó-visszatérítési támogatás feltételeire. Ha az ingatlan többségi tulajdonosa vagy felette többségi befolyást gyakorló személy megváltozik, az ingatlan automatikusan elveszítheti rozsdaövezeti minősítését. Ez azt jelenti, hogy a kedvezményes 5%-os áfa és a támogatás sem érvényesíthető a lakásvásárláshoz. Vannak azonban kivételek, például ha a változás befektetési alapok vagy jogutódlás révén történik. A változást 5 munkanapon belül be kell jelenteni a Magyar Államkincstár felé, ellenkező esetben jelentős bírság szabható ki. A szabályokat a folyamatban lévő ügyekre is alkalmazni kell.