Telekalakítás - I. rész

Miért fontos a téma?

Az ingatlanos ügyvéd nap mint nap találkozik adásvételekkel, ajándékozási szerződésekkel, haszonélvezeti jogot alapító megállapodásokkal, stb., azonban a telekalakítási ügyek nem fordulnak elő ilyen gyakorisággal, és talán éppen ezért vonakodnak az ügyvédek, ha telekalakítási szerződést kell szerkeszteniük.

Itt a bevezetőben még annyit megemlítenék, hogy jómagam korábban egy települési önkormányzat kamarai jogtanácsosaként nagyon sok telekalakítási ügyet intéztem, a közterületi kiszabályozástól kezdve a több tíz, nyolcvan, kilencven közterületi földrészlet telekegyesítésén át a telekhatár-rendezésekig, így bátran kijelenthetem, hogy számomra az ügyvédi tevékenység egyik legjobban megszeretett szelete a telekalakítási ügyek lettek.

A telekalakítás fogalma a Méptv-ben

A sok jogszabály közül az első, amit meg kell említeni, az az új építési törvény, a Méptv.. ennek 88. §-a tartalmazza a telekalakítást. Az (1)-(6) bekezdések közül kiemelném a (3) bekezdést, miszerint: „A telekalakítás olyan közigazgatási eljárás, amely az érintett telek tulajdoni lapjára bejegyzett adatok, jogok és tények telekalakítási engedély szerinti változásának az ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésével zárul.”

A Méptv. (1), (2)-(6) szakaszai főbb szempontokat rögzít, a további részletek egyéb jogszabályokban kerültek meghatározásra, és kiemelendő, hogy az önkormányzatok által alkotott helyi építési szabályzatoknak jelentős szerepük van a szabályozásban.

A Méptv. 89. § (1) bekezdés a)-e) pontja határozzák meg a telekalakítás, mint gyűjtőfogalom esetköreit. Ezek szerint a telekalakítás lehet telekcsoport újraosztása, telekfelosztás, telekegyesítés, telekhatár-rendezés vagy vasúti telekalakítás.

A mindennapi életben az első négy az, amivel mi hétköznapi emberek találkozhatunk.

A Méptv-ből gyakorlatilag ennyi, amit érdemes elolvasnunk.

A telekalakítás két része

Következő, amit rögzíteni szükséges, hogy a telekalakítás két részből áll. 

A telekalakítási eljárás

Az első egy telekalakítási eljárás, amit röviden úgy foglalhatunk össze, hogy műszaki kérdést kell vizsgálni az eljárás során. Tehát azt, hogy a földmérő által készített vázrajz szerinti telekalakítás megfelel-e a magasabb szintű jogszabályoknak, illetve a helyi szabályozási tervnek. Ebben az eljárásban még nem vizsgálják, hogy az esetleges telekmegosztással melyik tulajdonostárs melyik kialakuló földrészletnek lesz a tulajdonosa. Az eljárásban a kérdések kizárólag műszaki vonatkozásúak. Ezért szokták mondani, hogy a telekalakítás jogkérdést nem dönt el.

A telekalakítás ingatlan nyilvántartási átvezetése

A második eljárás egy ingatlan-nyilvántartási eljárás, ami a telekalakítási eljárás ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére szolgál. Az eljárásban szükség van egyrészt a telekalakítási eljárásban hozott telekalakítási határozatra (engedélyre), az annak alapját képező záradékolt vázrajzra, valamint kell egy ügyvéd által ellenjegyzett telekalakítási szerződés, melyben az ingatlan tulajdonosai, haszonélvezői polgári jogi kérdéseket rendeznek egymás között, és a megállapodás szerint vezethető át a vázrajzban foglalt telekalakítás az ingatlan-nyilvántartáson.

Egyesített telekalakítási eljárás

Ennél a pontnál egy megjegyzést kell tennem. Az egyes földügyi eljárások részletes szabályairól szóló 384/2016. (XII.2.) Korm. r. (a továbbiakban: Korm. r.) 21. § (1) bek. b) pontja szerint 2025.01.14-ig létezett egy ún. egyesített telekalakítási eljárás. A (2) bekezdés a) és b) pontjai alapján ez állt egyrészt egy telekalakítási engedélyezési eljárásból, másrészt pedig egy ingatlan-nyilvántartási változás-átvezetési eljárásból. A jogintézmény lényege abban állt, hogy az első, telekalakítási engedélyezési eljárásban hozott határozat (telekalakítási engedély) véglegessé válását (régi szóhasználattal: jogerőre emelkedését) követő munkanapon indult meg az ingatlan-nyilvántartási változás-átvezetési eljárás, melynek ügyintézési határideje a (8) bekezdés szerint 15 nap volt.

Az eljárás hibája az volt, hogy bár nevében egyesített volt, azonban itt is két eljárás lett lefolytatva. A két eljárás pedig nem zárta ki azt, hogy amíg folyik az első telekalakítási eljárás, addig a tulajdoni lapon széljegyzett további kérelmek vonatkozásában érdemi döntést hozzon a földhivatal. Így előfordulhatott, hogy amíg a telekalakítási eljárás során becsatolt vázrajzon nem szerepelt egy vezetékjog, addig mire megindult az egyesített eljárásban a második, ingatlan-nyilvántartási eljárás, ezt megelőzően egy vezetékjog bejegyzési kérelemnek helyt adott az ingatlanügyi hatóság, és a vezetékjogot a telekalakítással érintett ingatlanra bejegyezte. Igen ám, de a záradékolt vázrajzon ez nem szerepelt, mert hogy is szerepelhetett volna, amikor sem a vázrajz készültekor, sem a telekalakítási határozat meghozatalakor még nem volt a tulajdoni lapra bejegyezve.

Ha pedig azt mondjuk, hogy egyesített telekalakítási eljárás, akkor az egyesített két eljárás közé hogyan „surranhatott be” egy harmadik kérelem, és ezen eljárás eredményeként a tulajdoni lapra egy olyan bejegyzés, amivel módosult a tulajdoni lap tartalma a záradékolt és jóváhagyott vázrajzhoz képest.

Szerencsésebb lett volna egyesített telekalakítási eljárás helyett egyszerűsített telekalakítási eljárásnak nevezni, valamint rendelkeznie a jogalkotónak arról, hogy az ilyen eljárás esetén az első eljárás fogja a tulajdoni lapot, tehát az ezt követően érkezett széljegyek esetében azokat az eljárásokat felfüggeszti az ingatlanügyi hatóság, amíg az egyesített telekalakítási eljárás második eljárását, tehát az ingatlan-nyilvántartási változás-átvezetési eljárást le nem folytatja.

Valószínű, hogy ezt az anomáliát a jogalkotó is észlelte, ezért jelenleg már nem kérelmezhető egyesített telekalakítási eljárás, a jogintézményt hatályon kívül helyezték.

Csak csendben megjegyzem, hogy a második eljárás 15 napos ügyintézési határideje sem volt tartható, mert ahhoz, hogy az meginduljon, a telekalakítási határozat véglegességét meg kellett állapítani. Ehhez pedig a visszaérkezett tértivevények kellettek. Így mire a véglegességet megállapították, addigra már a 15 nap bőven elkezdett ketyegni, vagy már le is járt.

Telekalakítási kérelem

Ha már szóba jött a Korm. rendeletet, akkor nézzük, hogy mit tartalmaz a IV. fejezet, ami a telekalakítási eljárás szabályait tartalmazza. A 21. § (1) bekezdése szerint a telekalakítási eljárás kérelemre induló eljárás, a kérelmet a (3) bekezdésben meghatározottak nyújthatják be.

Az (5) bekezdés rögzíti, hogy papír alapon kell benyújtani a kérelmet, illetve az E-Ing teljes éles üzemében ez történhet elektronikus úton is.

A kérelem tartalmát is meghatározza a rendelet, itt azonban könnyű dolgunk van, mert formanyomtatványon kell benyújtani, amit megtalálhatunk az ingatlanügyi hatóság honlapján. A formanyomtatványon csak végig kell haladnunk, és minden egyes rubrikát kitöltve gyakorlatilag nem hiányozhat semmilyen adat.

A formanyomtatványon meg kell jelölnünk a fentiekben már a Méptv-ből citált telekalakítás fajtáját. Itt sem tudunk tévedni, mert a földmérő által készített változási vázrajzon ez is szerepel.

Változási vázrajz

És most jön a legfontosabb dolog ennél az eljárásnál. A kérelemhez mellékelni kell egy földmérő által készített telekalakítási tervdokumentációt.

A telekalakítási eljáráshoz tehát kell keresnünk egy arra jogosultsággal rendelkező földmérő mérnököt, aki elkészíti nekünk a változási vázrajzot. Ehhez adatokat kell kikérnie a földhivataltól (ezt még az ingatlan tulajdonosának sem adják ki), helyszíni méréseket kell végeznie, egyeztetnie kell a helyi főépítésszel, hogy a tervezett telekalakítás megfelel-e a helyi szabályozási tervnek. A tervdokumentáció áll egy változási vázrajzból, egy helyszínrajzból, valamint egy mérési vázlatból. A vezetékjog jogosultak hozzájáruló nyilatkozatát is a földmérő szerzi be. A papír alapú tervdokumentációhoz CD lemezt is mellékelni kell, melyen szerepelnek mindazok a dokumentumok, amiket papír alapon is benyújtanak. A földmérő a vázrajzot záradékolásra benyújtja a földhivatalhoz. A földhivatal záradékolja a vázrajzot, melynek során rögzíti, hogy „A területszámítás és a helyrajzi számozás helyes.”.

Ha a záradékolt vázrajzot a földhivatal megküldte a földmérőnknek, akkor nincs más hátra, mint a kérelem formanyomtatványt kitöltve megindítjuk a földhivatalnál a telekalakítási eljárást.

Összegzés

Figyelem: a cikknek hamarosan megjelenik a II. része!

A telekalakítás összetett, kétlépcsős hatósági és jogi folyamat, amelynek alapja a földmérő által készített, jogszabályoknak és helyi építési előírásoknak megfelelő vázrajz. Az első szakaszban a hatóság csak műszaki kérdéseket vizsgál, míg a másodikban – ügyvédi közreműködéssel – az új telekviszonyok ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére kerül sor. Bár időigényes és precizitást követel, a jól előkészített telekalakítás átlátható, jogilag rendezett telekviszonyokat eredményez, ami mind az ingatlantulajdonosok, mind a szakemberek számára hosszú távú előnyt jelent.

Telekalakításhoz ügyvédet keres? Kérje egyedi ajánlatunkat!