Villamos felülvizsgálat adásvétel: kell a bankhitelhez?

Ha lakáseladás, akkor villamos felülvizsgálat?

A kötelezettség alapját a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet adja. 2024. január 29. napja óta tulajdonosváltáskor főszabály szerint szükséges villamos biztonsági felülvizsgálat, kivéve ha van 6 évnél nem régebbi jegyzőkönyv.

Fontos tudni, hogy bár kötelező elkészíttetni:

• A földhivatali bejegyzésnek nem feltétele.
• A bank tipikusan nem kéri (van hogy mégis).
• Az adásvételi szerződés érvényességét nem érinti.

Tehát a tulajdonjog bejegyezhető VBF nélkül is. Kötelezőnek ugyanakkor kötelező beszerezni - szankció viszont igazából nincs.

Akkor miért ragaszkodik a villamos biztonsági felülvizsgálathoz sok ügyvéd kolléga?

Mert a kérdés nem adminisztratív, hanem felelősségi alapú.

A 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:95. § alapján semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Csakhogy az NGM rendelet egy szóval sem említi az adásvételi szerződést. Annyit ír, hogy tulajdonosváltáskor a villamos berendezésnek a meghatározott műszaki biztonsági követelményeknek megfelelő állapotát ellenőrizni kell. Eleve a tulajdonosváltásnak az adásvételi szerződés csak szükséges, de nem elégséges feltétele. Ha pedig elegendő a birtokbaadáskor villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet átadni, akkor nyilván nem teszi semmissé az adásvételi szerződést a VBF hiánya.

Az persze kétségtelen tény, hogy a Ptk. 6:159. § alapján az eladó hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik, ez pedig a villamos hálózatra is kiterjed. A döntő kérdés nem az, hogy készült-e jegyzőkönyv, hanem az:

• Volt-e műszaki hiba a teljesítéskor?
• A hiba veszélyeztette-e a rendeltetésszerű használatot?
• A vevő tudott-e róla és vállalta-e a kockázatot?

Lakáshitel esetén előírhatja a bank, hogy legyen villamos felülvizsgálat?

A bank a fedezeti értéket vizsgálja, nem a villamos biztonsági dokumentációt. De ha az értékbecslő életveszélyes állapotot észlel, az befolyásolhatja a hitelösszeget vagy feltételként javítást írhat elő.

A probléma inkább gyakorlati:

• Ha a VBF a szerződés után készül, és súlyos hibát tár fel,
• a vevő már foglalót fizetett,
• futnak a banki határidők,
• az eladó nem akar javítással bajlódni.

Ilyenkor a műszaki kérdésből azonnal pénzügyi konfliktus lesz.

Lemondhat a vevő a VBF-ről?

Igen. Ha a felek rögzítik, hogy:

• nem készül jegyzőkönyv,
• a vevő a műszaki állapotot megismerte,
• az esetleges eltéréseket tudomásul veszi.

Ez azonban nem jelent teljes „jogi védettséget”. Súlyos, rejtett, életveszélyes hiba esetén a szavatossági igény továbbra is felmerülhet.

Ki fizeti a felülvizsgálatot?

Főszabály szerint az eladó kötelessége a felülvizsgálat biztosítása tulajdonosváltáskor. A gyakorlatban azonban sokszor mégis a vevő kezdeményezi, mert:

• ő akar biztos lenni benne, mit vesz,
• felújítást tervez,
• vagy jogvitát akar megelőzni.

A költség jellemzően 40–100 ezer Ft között mozog ingatlanmérettől függően.

VBF-et villamos biztonsági felülvizsgálótól!

Ingatlan eladásánál vagy bérbeadásánál nem elég „villanyszerelőt” keresni, ha villamos biztonsági felülvizsgálatra van szükség. A VBF-et olyan szakembernek kell elkészítenie, aki villamos biztonsági felülvizsgálóként jogosult a tevékenység végzésére.

Egy nemrég társadalmi egyeztetésre bocsátott rendelettervezet szerint villamos biztonsági felülvizsgálatot az végezhet, aki betöltötte a 21. életévét, rendelkezik a megfelelő képesítéssel, és teljesítette az előírt továbbképzési és vizsgakötelezettséget. A szolgáltatót és a felülvizsgálót az MKIK veszi nyilvántartásba, a nyilvántartásba vételkor pedig nyilvántartási számot ad ki.

Összegzés

A villamos biztonsági felülvizsgálat 2024 óta főszabály szerint szükséges tulajdonosváltáskor, de nem feltétele a földhivatali bejegyzésnek és a bank sem vizsgálja. A dokumentum hiánya nem teszi érvénytelenné az adásvételt, viszont későbbi szavatossági viták alapja lehet.

Ha biztosan teljes villamos felújítást tervez a vevő, és ezt a szerződés rögzíti, a VBF hiánya kisebb kockázat.

Ha a hálózatot használni kívánja változtatás nélkül, a jegyzőkönyv komoly információt adhat.

A kérdés nem az, hogy „kell-e papír”, hanem az, hogy:

• Ki viseli a műszaki kockázatot?
• Van-e rejtett hiba?
• Mit írtak bele pontosan a szerződésbe?

Hitelből vesz lakást? Ha ügyvédre van szüksége, hívjon minket!