Villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv: kéri-e a bank, mit tartalmaz és meddig érvényes?

Ha lakáseladás, akkor villamos felülvizsgálat?

A kötelezettség alapját a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet adja. 2024. január 29. napja óta tulajdonosváltáskor főszabály szerint szükséges villamos biztonsági felülvizsgálat, kivéve ha van 6 évnél nem régebbi jegyzőkönyv.

A villamos biztonsági felülvizsgálat nem puszta “papír”: olyan szakképzettséget igénylő ellenőrzés, amely méréseket és azok kiértékelését is tartalmazza, és az áramütés elleni védelem, valamint a tűzvédelmi jellegű általános szabványos állapot vizsgálatára is kiterjed.

Röviden: mire számíthat a vevő?

Akkor miért ragaszkodik a villamos biztonsági felülvizsgálathoz sok ügyvéd kolléga?

Mert a kérdés nem adminisztratív, hanem felelősségi alapú.

A 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:95. § alapján semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Csakhogy az NGM rendelet egy szóval sem említi az adásvételi szerződést. Annyit ír, hogy tulajdonosváltáskor a villamos berendezésnek a meghatározott műszaki biztonsági követelményeknek megfelelő állapotát ellenőrizni kell. Eleve a tulajdonosváltásnak az adásvételi szerződés csak szükséges, de nem elégséges feltétele. Ha pedig elegendő a birtokbaadáskor villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet átadni, akkor nyilván nem teszi semmissé az adásvételi szerződést a VBF hiánya.

Az persze kétségtelen tény, hogy a Ptk. 6:159. § alapján az eladó hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik, ez pedig a villamos hálózatra is kiterjed. A döntő kérdés nem az, hogy készült-e jegyzőkönyv, hanem az:

• Volt-e műszaki hiba a teljesítéskor?
• A hiba veszélyeztette-e a rendeltetésszerű használatot?
• A vevő tudott-e róla és vállalta-e a kockázatot?

Lakáshitel esetén előírhatja a bank, hogy legyen villamos felülvizsgálat?

A bank a fedezeti értéket vizsgálja, nem a villamos biztonsági dokumentációt. De ha az értékbecslő életveszélyes állapotot észlel, az befolyásolhatja a hitelösszeget vagy feltételként javítást írhat elő.

A probléma inkább gyakorlati:

• Ha a VBF a szerződés után készül, és súlyos hibát tár fel,
• a vevő már foglalót fizetett,
• futnak a banki határidők,
• az eladó nem akar javítással bajlódni.

Ilyenkor a műszaki kérdésből azonnal pénzügyi konfliktus lesz.

Lemondhat-e a vevő a villamos biztonsági felülvizsgálatról?

A felek rögzíthetik, hogy a szerződéskötéskor nem áll rendelkezésre jegyzőkönyv, a vevő pedig a számára ismert műszaki állapot figyelembevételével köti meg a szerződést. Ez azonban nem teszi meg nem történtté a jogszabályban előírt felülvizsgálati kötelezettséget, és nem zár ki automatikusan minden későbbi szavatossági vitát.

Különösen súlyos, rejtett vagy életveszélyes hiba esetén továbbra is jelentősége lehet annak, hogy:

• a hiba fennállt-e már a teljesítéskor;
• a vevő tudott-e róla;
• milyen tájékoztatást kapott;
• és mit rögzítettek pontosan a szerződésben.

Ha a vevő az ingatlan teljes villamos felújítását tervezi, ennek kifejezett szerződéses rögzítése csökkentheti a későbbi félreértések kockázatát. Ettől még fontos tisztázni, hogy a hálózat a birtokbaadásig biztonságosan használható-e.

Ki fizeti a felülvizsgálatot?

Tulajdonosváltáskor főszabály szerint az eladó feladata a felülvizsgálat biztosítása. A gyakorlatban a vevő is kezdeményezheti, különösen akkor, ha a jelenlegi villamos hálózatot változtatás nélkül szeretné használni. A költség a rendelkezésünkre álló információk szerint jellemzően 40 000–100 000 Ft között alakulhat az ingatlan méretétől függően. A felek megállapodhatnak a költség viseléséről, de ezt célszerű egyértelműen rögzíteni.

VBF-et villamos biztonsági felülvizsgálótól!

Ingatlan eladásánál vagy bérbeadásánál nem elég „villanyszerelőt” keresni, ha villamos biztonsági felülvizsgálatra van szükség. A VBF-et olyan szakembernek kell elkészítenie, aki villamos biztonsági felülvizsgálóként jogosult a tevékenység végzésére.

Egy nemrég társadalmi egyeztetésre bocsátott rendelettervezet szerint villamos biztonsági felülvizsgálatot az végezhet, aki betöltötte a 21. életévét, rendelkezik a megfelelő képesítéssel, és teljesítette az előírt továbbképzési és vizsgakötelezettséget. A szolgáltatót és a felülvizsgálót az MKIK veszi nyilvántartásba, a nyilvántartásba vételkor pedig nyilvántartási számot ad ki.

Összegzés

A lakáshitelhez a bank jellemzően nem kér villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet. A dokumentum hiánya önmagában nem akadályozza az adásvételi szerződés megkötését vagy a tulajdonjog földhivatali bejegyzését sem.

A vevő számára mégis komoly kockázatot jelenthet, ha az elektromos hálózat állapota csak a szerződéskötés, a foglaló megfizetése és a hitelügyintézés megkezdése után derül ki. Ezért célszerű a felülvizsgálatot még a szerződés előtt elvégeztetni, vagy a hiányából eredő kérdéseket részletesen rendezni az adásvételi szerződésben.

Hitelből vesz lakást? Ha ügyvédre van szüksége, hívjon minket!