A tanyává minősítés feltételei

A tanyává minősítés 5 kötelező feltétele (TÉKA 36. § (1))

A tanya jelleg nem építési kedvezmény, hanem egy már működő gazdaság jogi elismerése. Ezért minden feltételnek együtt kell teljesülnie:

① Telekméret: min. 1500 m² – max. 10 000 m²

Ez azt jelenti, hogy a túl kicsi vagy túl nagy területek eleve nem minősülhetnek tanyának (kivéve a már korábban tanyaként bejegyzett ingatlanokat).

② Valós mezőgazdasági tevékenység

A telekre csak akkor jegyezhető be tanya, ha ténylegesen végeznek rajta:

• növénytermesztést,
• állattenyésztést,
• terménytárolást, termény- vagy termékfeldolgozást**.

Ez nem papíron történő mezőgazdaság: az épületeknek és a használatnak a gyakorlatban is igazolhatónak kell lennie.

③ Lakóépület + gazdasági épület is került a telekre

A tanya lényege: gazdálkodás és tartózkodás egy helyen. A lakóépületnek a mezőgazdasági tevékenységet kell szolgálnia, nem lehet pusztán „nyaraló”.

Ezért a következőnek már a minősítés előtt fenn kell állnia:

• lakóépület (lakhatásra alkalmas, műszaki feltételekkel),
• gazdasági épület vagy épületcsoport (ólak, istálló, tároló, feldolgozó).

Fontos: új tanya esetén nem lehet előbb lakóházat építeni, és utána elkezdeni gazdálkodni. A gazdaságot előbb kell létrehozni.

④ A HÉSZ-ben szerepelnie kell tanyaterületként

Ez gyakorlati szempontból a legfontosabb szűrő.

A földrészlet csak akkor lehet tanya, ha a település helyi építési szabályzatának (HÉSZ) szabályozási tervében:

• általános vagy kertes mezőgazdasági tanyaterületként, vagy
• övezeti szabályozási elemként tanyaként

szerepel.

Ha nincs feltüntetve → nem lehet tanya, még akkor sem, ha minden más feltétel teljesül.

Ha a HÉSZ nem jelöli megfelelően a területet → nincs átminősítés.

⑤ Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés („tanya” jogi jelleg a tulajdoni lapon)

A tényleges minősítés csak akkor történik meg, ha a földhivatal az ingatlanra „tanya” jogi jelleget bejegyzi.

Lehet-e előbb megvenni a zártkertet és utána „átminősíteni” tanyára?

Igen, ha a település HÉSZ-e tanyaterületként jelöli, és hajlandó gazdasági tevékenységet folytatni, felépíti a gazdasági épületet, majd lakóépületet is. A tanya státusz csak a feltételek fennállása után jegyezhető be.

A gyakorlatban ez így néz ki:

1. Megvásárolja a külterületi (kertes mezőgazdasági) ingatlant.
   A szerződés mezőgazdasági ingatlanra fog szólni, nem tanyára.
2. Elindítja vagy bővíti a gazdaságot:
   • növénytermesztés,
   • állattenyésztés,
   • gazdasági épület létesítése (engedélyköteles).
3. Lakóépület építése vagy meglévő lakófunkció kialakítása a TÉKA szabályai szerint.
4. Ha minden feltétel teljesül → kérelem a tanya jogi jelleg bejegyzésére.

A buktató: a HÉSZ-t nem Ön írja. Ha a település nem jelöli tanyaterületként, hiába teljesít minden más feltételt.

Milyen építésügyi szabályok vonatkoznak egy tanyára?

A TÉKA részletesen meghatározza, mennyit lehet építeni a tanyán.

A telek 60%-ának tényleges mezőgazdasági művelési ágban kell szerepelnie

(pl. szántó, gyümölcsös, kert, rét stb.)

Beépíthetőség: max. 30%

Telekterület → gazdasági + lakóépület összesen max. 30% beépítés. Ez kedvezőbb, mint az általános külterületi 10%-os beépíthetőségi határ.

Lakóépület potenciális mérete telkenként eltérő:

• 0–2000 m² → a 30% beépíthetőség 45%-áig
• 2001–6000 m² → 35%-ig
• 6000 m² felett → 25%-ig

Lakóegységek száma: max. 2

De csak akkor, ha:

• a lakóépület alapterülete nem nagyobb, mint a gazdasági épület(ek) alapterülete, és
• a lakóépítést egyidejűleg kell megkezdeni a gazdasági épület építésével (ha korábban nem volt gazdasági épület).

Vendéglátó épület is lehet

Ha a beépítési és alapterületi korlátok teljesülnek, a tanyán lehet például:

• falusi vendégház
• borház, kóstoló
• kis panzió jellegű egység

Ez nagy lehetőség turisztikai célú fejlesztésekre.

Mi a helyzet azzal, ami ma is tanya?

Külön kategória:
Minden olyan tanya, amelyet 2019. január 1. előtt bejegyeztek, ma is tanya marad, akkor is ha:

• erdőterületen fekszik, vagy
• nem felel meg a jelenlegi TÉKA 36. § feltételeinek.

Ez azért fontos, mert a régi tanyákra gyakran kedvezőbb építési szabályok vonatkoznak.

Összegzés

Tanyának az a külterületi ingatlan minősül, amely 1500–10 000 m², tényleges mezőgazdasági tevékenység folyik rajta, van gazdasági és lakóépület, a HÉSZ tanyaterületként jelöli, és a földhivatal „tanya” jogi jelleget jegyez be. Régi tanyák akkor is megmaradnak, ha már nem felelnek meg az új feltételeknek. 

Tudta? Már Budapesten is több kerületben elérhető a zártkert átminősítése.

Érdekli a lakóházzás minősítés menete? Kattintson!

Kérdése lenne? Jelentkezzen jogi tanácsadásra!