A helyi önazonosság védelme és az ingatlan adásvételi előszerződés

Mit kell tudni a helyi önazonosság védelméről általánosságban?

A helyi önazonosság védelméről szóló cikkünkben korábban már írtunk arról, hogy a helyi önazonosság védelme keretében rendeletben az önkormányzatok a következő korlátozó intézkedéseket alkalmazhatják:

• Elővásárlási jog előírása
• Lakcím létesítés korlátozása, vagy feltételhez kötése
• Betelepülési adó fizetési kötelezettség előírása

 Az önkormányzatok egyet, vagy akár többet is választhatnak a fentiek közül és a lakcím, valamint az adóztatás kapcsán arra is lehetőségük van, hogy csak bizonyos településrészeket védjenek. Az önkormányzat a jogvédelmi eszközöket egy naptári évben legfeljebb egy alkalommal változtathatja meg és ahhoz is joga van, hogy szabadon bármilyen mentességet bevezessen.

 FONTOS:  Jelenleg a fentiek továbbra sem vonatkoznak:

• visszamenőlegesen azokra az ingatlanügyletekre, amelyek a törvény hatályba lépése előtt megkötésre kerültek,
• CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény) támogatással vásárlókra,
• Otthon Start programmal vásárlókra.

Az ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződésről – mit jelent az előszerződés és milyen esetekben kötnek a felek ingatlan adásvételi előszerződést?

Az ingatlan adásvételi előszerződés egy olyan jogi kötelezettségvállalás, amelyben az eladó és a vevő előre rögzítik, hogy a későbbiekben meg fogják kötni a végleges adásvételi szerződést, tehát többek között a leglényegesebb körülményként rögzítik, hogy 

• egy későbbi időpontban az eladó el fogja adni,
• a vevő pedig meg fogja vásárolni az ingatlant.

Az előszerződés fontos különbsége a végleges szerződéstől, hogy ekkor az ingatlan tulajdonjoga még nem száll át a vevőre, ennek ellenére az előszerződés megkötése már jelentős mértékű anyagi ráfordítással járhat, így különösen foglaló megfizetésével, de nem ritka dolog, hogy az előszerződésben már vételár részletet is megfizetnek a vevők. Amennyiben bármelyik fél nem köti meg később az előszerződésnek megfelelő végleges adásvételi szerződést, a másik fél bíróság előtt is kikényszerítheti a szerződés megkötését.

Mikor szoktak előszerződést kötni?

• Ha a vevőnek még hitelre van szüksége, és várni kell a banki döntésre.
• Újonnan épülő társasházak esetén, amikor a lakóház még épülőben van és jogilag még nem jött létre a megvásárolni kívánt lakás sem
• Ha az eladónak van még jogi vagy adminisztratív teendője (pl. osztatlan közös tulajdon megszüntetése, használati megállapodás megkötése).

Ha a felek meg akarnak állapodni, de a végleges szerződéshez még feltételek hiányoznak.

Az előszerződés kapcsolata helyi önazonosság védelméről szóló törvénnyel

A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény 2025. július 1. napján lépett hatályba, tehát ez az a nap, amelytől fogva minden egyes ingatlan adásvételi ügylet esetében – a fenti kivételektől eltekintve - vizsgálnunk kell, hogy az ingatlan fekvése szerinti helyi önkormányzat hozott-e olyan rendeletet, amely a fenti korlátozásokat írja elő.

Ellenőrizni kell tehát a korlátozó rendelet meglétét az előszerződés megkötésekor is. Amennyiben az előszerződés megkötésekor az önkormányzat nem hozott ilyen rendeletet, még nem dőlhetünk hátra, hiszen számolnunk kell azzal a körülménnyel is, hogy a végleges ingatlan adásvételi szerződés megkötésének időpontjáig az önkormányzat általában nincs elzárva ezen lehetőségétől.

A jelenleg hatályos önazonossági jogszabályi környezetben nem találunk rendelkezést arra vonatkozóan, hogy a 2025. július 1. napja után megkötött előszerződések vonatkozásában a törvényt ne kellene alkalmazni, holott 

• könnyen előfordulhat, hogy a vevő korlátozó rendelkezés hiányában vállal jelentős anyagi kötelezettséget, de
• a később megszülető önkormányzati rendelet miatt esetleg lakcímet már nem létesíthet az ingatlanban, vagy esetleg
• az elővásárlásra jogosult joggyakorlása miatt hiúsul meg a vásárlás.

Ez a szabályozási hiányosság számos problémás okozhat, hiszen sokan éppen azért vásárolnak kistelepülésen ingatlant, hogy ott lakcímet létesítsenek, ez az elvárás azonban később könnyen kútba eshet.

A cikkünk megírásakor hatályban lévő jogszabályi szöveg szerint csak azokra az előszerződésekre nem kell alkalmazni a helyi önazonosság védelméről szóló törvényt, így az az alapján megszülető önkormányzati korlátozó rendeleteket sem, amelyeket még a jogszabály hatályba lépése előtt, tehát 2025. július 1. napja előtt kötöttek, még akkor sem, ha a végleges adásvételi szerződést már ezen időpontot követően kötik meg. Ha azonban az már ez előszerződést is ezen időpontot követően kötik meg, arra már kiterjedhet mind a törvény, mind pedig a megszülető önkormányzati rendelet.

Természetesen az önkormányzat nincs korlátozva abban, hogy az önkormányzati rendeletében rendelkezzen arról, hogy a megszületése előtt megkötött előszerződésekre a korlátozást nem kell alkalmazni, azonban a már megszületett önkormányzati rendeleteket megvizsgálva ezen körülményre az önkormányzatok még nem gondoltak.

Az előszerződés és az elővásárlási jog kapcsolata

Előfordulhat, hogy az előszerződés megkötésekor még nem kell azzal számolni, hogy mások elővásárlásra jogosultként elviszik tőlünk a kiszemelt ingatlant, ennek az esélye azonban nem zárható ki a végleges ingatlan adásvételi szerződés időpontjáig, hiszen – ahogyan azt korábbi cikkünkben is írtuk – az önkormányzat rendeletében arról is határozhat, hogy ingatlan eladás esetén elővásárlási jog illeti meg a helyi szereplőket, méghozzá ebben a sorrendben:

• az önkormányzat, vagy az önkormányzatnak az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt, többségi tulajdonában álló gazdasági társasága,
• az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa,
• az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező személy.

Ilyen esetben az adásvételi szerződést meg kell küldeni az önkormányzat jegyzőjével, aki azt közli az az elővásárlásra jogosultakkal.

Amennyiben elővásárlásra jogosult él a fenti jogával, az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe az elővásárlásra jogosult az elfogadó jognyilatkozatának az eladóval történt közlése napján lép be. 

Ez azt jelenti, hogy hiába kötöttünk meg korábban az eladóval előszerződést és hiába fizettünk már ki addigra foglalót, netán a teljes vételárat, az elővásárlásra jogosult joggyakorlása meghiúsítja vételi szándékunkat. Erre az esetre természetesen rendelkezni kell a vételár visszafizetésének módjáról, illetve érdemes megtárgyalni a foglaló helyzetét is.

Foglaló sorsa a helyi önazonosságról szóló rendeletek tükrében

Vissza kell-e adnia az eladónak a megfizetett foglalót és a vételárat, ha az önkormányzat utóbb jogvédelmi eszköz alkalmazásáról határoz? Vajon egy ilyen rendelet a körülmények lényeges megváltozásának minősül? 

Fontos tisztázni, hogy az alább írt problémakör akkor kerülhet felszínre, amikor az előszerződést már aláírtuk, de a végleges adásvételi szerződés megkötésére még nem került sor. Az előszerződések körében a Polgári Törvénykönyv akként rendelkezik, hogy a szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

•  az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
• a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
• a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
• a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

Ebben az esetben első sorban a végleges adásvételi szerződés megkötésének megtagadása jöhet szóba. Amennyiben a fenti feltételek maradéktalanul teljesülnek, a végleges ingatlan adásvételi szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, azaz végleges ingatlan adásvételi szerződésben már nem kell vállalnunk azokat a kötelezettségeket, amelyeket korábban az előszerződésben vállaltunk, az ingatlan tulajdonjogát sem fogjuk megszerezni.

De mit is jelent a rendes üzleti kockázat? 

Ezen kitételre jogszabály nem ad pontos iránymutatást, esetről esetre vizsgálandó, hogy az önkormányzati rendeletben szabályozott korlátozó rendelkezés kellő alapot biztosít-e a vevőnek ahhoz, hogy az előszerződés megkötését megtagadja. Ennek megítélésére érdemes ezen a területen tapasztalattal rendelkező jogi szakember segítségét igénybe venni, hiszen a szerződéskötés megtagadása súlyos anyagi következménnyel járthat, különösen a foglaló elvesztésével és kártérítési kötelezettséggel.

Az irányadó bírói gyakorlat szerint azonban rendes üzleti kockázat körében nem vehető figyelembe olyan körülmény, amelyet a fél előre látott és annak tudatában kötött szerződést, vagyis a később bekövetkező hátrány kockázatát már a szerződés megkötésének időpontjában magára vállalta. Így amennyiben a vevő annak tudatában köt szerződést, hogy a helyi önkormányzat esetleg korlátozhatja vagy akár meghiúsíthatja a jogszerzését, köteles lesz a végleges adásvételi szerződés megkötésére, vagy amennyiben nem így tesz, az a foglaló elvesztésével és kártérítési kötelezettség keletkezésével is járhat. A pusztán vételárként megfizetett összeg a vevő részére ebben az esetben is visszajár.

Természetesen a jogszabályok adta keretek között a felek nincsenek elzárva attól, hogy közösen állapodjanak meg olyan szerződési feltételek alkalmazásától, amelyek az ezzel kapcsolatos körülményeket hivatottak rendezni.

Elállhatunk az előszerződéstől?

Az attól függ, hogy miben állapodtunk meg: a szerződés megkötésének megtagadásán kívül ugyanis nem tilos elállási jogot is kikötni már az előszerződésben!

A szerződéstől való elállás azt jelenti, hogy az egyik vagy a másik fél egyoldalú jognyilatkozatával kijelenti, hogy a szerződést nem kívánja teljesíteni, azaz annak a teljesítésétől eláll. Az elálláshoz nem szükséges a másik fél elfogadó nyilatkozata, azonban a jogosulatlanul gyakorolt elállási jog az adásvételi szerződést nem bontja fel. Ekkor a felek továbbra is kötve maradnak a szerződéshez, és az abban foglalt kötelezettségeiket teljesíteniük kell.

A közhiedelemmel ellentétben sem a végleges ingatlan adásvételi szerződéstől, sem pedig az előszerződéstől nem lehet csak úgy elállni, hiszen amennyiben ezt meg lehetne tenni, nem lenne sok értelme a szerződési kötelezettségvállalásoknak.

Fontos tudni azonban, hogy az ingatlan adásvételi szerződések vonatkozásában a Polgári Törvénykönyv csak néhány esetkörben biztosít automatikusan elállási jogot, így amennyiben a jogszabály nem tartalmaz olyan feltételeket, amely a korlátozó önkormányzati rendelettel kapcsolatos helyzetre megoldást nyújtana, a szerződés teljesítésétől egyáltalán nem lehet elállni, a szerződést teljesíteni kell.

Már az előszerződésben ki lehet kötni azonban a vevő számára olyan feltételeket, amely a vevő elállását biztosítja arra az esetre, ha a korlátozó önkormányzati rendelet az ingatlan megszerzését a jövőben korlátozná.

Mind az elállási jog kikötése, mind pedig annak gyakorlása gondos körültekintést igényel, felmerülhet ugyanis ebben az esetben is a foglaló elvesztése és a bánatpénz kikötésének lehetősége is. 

Zárszó

A helyi önazonosság védelméről szóló törvény hatálybalépése és az ezzel kapcsolatban még a jövőben meghozandó korlátozó önkormányzati rendeletek lehetősége jelentős körültekintést igényel az ingatlan adásvételi előszerződések körében is.

Az előszerződés megkötésekor érdemes jogi szakember segítéségét igénybe venni a kockázatok feltárására, ezen kockázatokat pedig részletesen rögzíteni az előszerződésben. Sokan bizonyára abban bíznak, hogy az adott önkormányzat nem rendelkezik majd korlátozó intézkedésekről, azonban jelentős fizetési kötelezettségtől mentheti meg a vásárlót az, ha már az előszerződésben rögzítjük az ezzel kapcsolatban esetleg felmerülő körülményeket, ezzel jelentősen csökkentve a peres eljárások előfordulását is.

Különös figyelmet érdemel az előszerződésben annak szabályozása, hogy önkormányzati rendelet születése esetére a felek milyen jogokat biztosítanak, így például az eladó a foglalót megtarthatja-e abban esetben, ha a vevő azért zárkózik el a végleges szerződés megkötésétől, mert már nem lesz képes az adott ingatlanban lakcímet létesíteni. Érdemes továbbá arról is rendelkezni, hogy az elővásárlásra jogosult belépése esetén az általunk viselt költségek milyen módon kerülnek rendezésre, hiszen jóllehet, hogy a végleges ingatlan adásvételi szerződés napkáig már jelentős mértékű költséget fizettünk meg a szerződések megkötéséért (például ügyvédi munkadíjat, a lekért tulajdoni lapok árát, ingatlan-nyilvántartási eljárással kapcsolatos díjakat, stb.).