Birtokjog vs tulajdonjog

Mi az a birtokvédelem?

A birtokvédelem azt jelenti, hogy a birtokost, illetve a tulajdonost jogi védelem illeti meg akkor, ha valaki jogalap nélkül elveszi tőle a birtokot, vagy zavarja a birtoklásban. A birtokvédelem célja annak a megakadályozása, hogy valaki önhatalmúlag változtasson a fennálló és jogszerű birtokállapoton.

A bérlő a bérleti szerződés hatálya alatt a Ptk. birtokvédelmi szabályai alapján nemcsak a vele szerződő bérbeadóval, hanem mindenkivel – így a tulajdonossal – szemben is jogvédelemben részesül. A birtokvédelem a tulajdonos jogait nem szünteti meg, csak azt szolgálja, hogy a tulajdonos a bérlővel szemben ne önhatalommal, hanem a jog által szabályozott formában lépjen fel. A bérleti jogviszony megszűnése után azonban a bérlő birtokláshoz való joga is megszűnik, és a tulajdonos jogalap nélküli birtoklás szabályai szerint követelheti a dolog kiadását. 

A Ptk. három alapvető birtokvédelmi lehetőséget enged

A birtokos kivételesen maga is felléphet önhatalommal, de csak a szükséges mértékben. Kérheti a bíróságtól az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. Ha pedig a birtoksértés óta még nem telt el egy év, ugyanezt a jegyzőtől is kérheti.

A jegyzői birtokvédelem sajátossága, hogy elsősorban a tényleges birtoklási helyzetet védi. A jegyző főszabály szerint helyreállíthatja a korábbi állapotot és eltilthatja a birtoksértőt a további zavaró magatartástól. A határozat ellen nincs közigazgatási fellebbezés, de a kézbesítéstől számított 15 napon belül bírósági per indítható.

A két jogintézmény összehasonlítása

Mi az a főbirtokos és mi az albirtokos?

Albirtokos: az a személy, aki a dolgot egy időleges birtoklásra jogosító jogviszony alapján ténylegesen magánál tartja (ő gyakorolja közvetlenül a tényleges hatalmat a dolog felett).

Főbirtokos: az a személy, akitől az albirtokos a birtokát „származtatja”, vagyis akihez képest az albirtokos a dolgot tartja (tipikusan a jogviszony „másik oldala”, akinek a jogcíme alapján az albirtokos birtokol).

A Ptk. 5:1. § (2) bekezdése által rögzített felosztás kettős birtokot feltételez: a birtoklás belső jogviszonyában értelmezhető, de harmadik személyekkel szemben mindkettő birtokosnak tekintendő és birtokvédelemre jogosult, azaz a főbirtokos–albirtokos közötti különbség külső, harmadik személyek (így hatóságok) irányában közömbös. 

Jogalap nélküli birtoklás

A jogalap nélküli birtokos – akit sem tulajdonjog, sem jogszabályon vagy szerződésen alapuló jogcím nem jogosít a birtoklásra – köteles a dolgot a birtoklásra jogosultnak (jellemzően a tulajdonosnak) kiadni.

Nemcsak az minősülhet jogalap nélküli birtokosnak, aki eleve jogosultság nélkül szerezte meg a birtokot, hanem az is, akinek a birtoklási joga később szűnt meg, például a bérleti szerződés megszűnésével. Ingatlan esetén tipikus példa a volt bérlő, aki a bérleti szerződés megszűnése után sem adja vissza a lakást. Amíg a bérleti szerződés fennáll, a bérlőnek van jogcíme az ingatlan használatára és birtoklására; annak megszűnésével azonban ez a jogcím is megszűnhet.

A tulajdonos rei vindicatiós (dolog kiadása iránti) keresete nem feltételezi, hogy korábban birtokában volt a dolog - elég, ha a tényleges birtokos nem rendelkezik érvényes jogcímmel. A jogalap fennállását a birtoklónak kell bizonyítania.

Milyen megtérítési igénye lehet egy jogalap nélküli birtokosnak?

A Ptk. 5:9. § (2) bek. értelmében jogalap nélküli birtokos a dolog kiadását megtagadhatja, amíg a birtoklással kapcsolatosan őt megillető igényeket (elsősorban a megtérítési és elviteli igényeit) ki nem elégítik. Ez az ún. visszatartási jog. 

A jogalap nélküli birtokos bizonyos, a dologra fordított költségeinek megtérítését tehát akkor is követelheti, ha magát az ingatlant köteles visszaadni a birtoklásra jogosultnak. A megtérítési igény terjedelme attól is függ, hogy a birtokos jó- vagy rosszhiszemű volt-e.

• Szükséges költségek: követelheti a dolog megóvásához, fenntartásához szükséges költségek megtérítését, kivéve a fenntartással rendszerint együtt járó kisebb kiadásokat.
• Hasznos költségek: jóhiszemű jogalap nélküli birtokos a hasznokkal nem fedezett hasznos költségeinek megtérítését is kérheti.
• Rosszhiszemű birtokos: hasznos ráfordításai után csak a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhet megtérítést.
• Elviteli jog: az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat elviheti, ha azok eltávolítása a dolog állagát nem sérti.
• Visszatartási jog: főszabály szerint addig megtagadhatja a dolog kiadását, amíg a birtoklással kapcsolatos, őt megillető igényeket nem elégítik ki.

Nem tagadhatja meg a dolog kiadását az, aki a dolgot bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton szerezte meg.

Mi a különbség a jóhiszemű és a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos között?

A jóhiszemű és rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos megkülönböztetésének alapja a birtokos tudatállapota: jóhiszemű, aki nem tudja és az általában elvárható gondosság mellett nem is kell tudnia, hogy nincs birtoklásra jogcíme; rosszhiszemű, aki tudja vagy tudnia kellene. A megkülönböztetésnek elsősorban a hasznokért és károkért való felelősség, valamint a költségmegtérítési igények terén van jelentősége. A rosszhiszemű birtokost szigorúbb felelősség terheli: köteles a hasznok értékét megtéríteni akkor is, ha a dolgot nem követelték vissza tőle, míg a jóhiszemű birtokos visszakövetelésig nem felel az elfogyasztott hasznokért.

Mindkét esetben felmerülhet, hogy a birtokos bizonyos költségei megtérítését követelheti, illetve egyes általa létesített berendezéseket elvihet, de a jó- vagy rosszhiszeműség befolyásolja, milyen jogcímen és milyen körben kérhet megtérítést.

Mi a teendő, ha az eladó nem adja a vevő birtokába az ingatlant?

Ingatlan tulajdonjogának szerződéssel történő átruházásához az ajándékozási, vagy adásvétel szerződés mellett szükséges a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is (konstitutív hatály). Vagyis az eladó egyik alapvető kötelezettsége az adásvételi szerződés alapján, hogy az ingatlant a vevő birtokába adja. A birtokbaadás napja általában egybeesik a teljes vételár kifizetésének napjával, vagy az azt követő 3-5 munkanappal. Fontos, hogy az adásvételi szerződésben világosan rögzítsék, hogy az eladó meddig maradhat az ingatlanban a vételár megfizetése után, de ez persze nem óv meg a szándékos szerződésszegéstől.

Ha az eladó nem adja a vevő birtokába az ingatlant, akkor az eladó megsérti az adásvételi szerződésből eredő teljesítési kötelezettségét (tulajdonátruházás és – ingatlannál – birtokátruházás), ezért a vevő elsődlegesen a szerződés szerinti teljesítést (birtokbaadás kikényszerítését) követelheti, illetve a szerződésszegés általános jogkövetkezményeit (pl. kötbér, vagy kártérítési igény). A birtokba adás elmaradása azonban végső soron megalapozza a vevő szerződéstől való elállását is.

Kérhető birtokvédelem ilyen esetben?

Az elállás sokszor azért nem megoldás adásvételi szerződés esetén, mert a vevő nem lehet biztos abban, hogy visszakapja a teljes vételárat. Ez a helyzet különösen akkor problémás, ha a vételár egy részét eleve az eladói tartozások rendezésére kellett fordítani az ingatlan tehermentesítése érdekében.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel a tulajdonjog megszerzettnek tekinthető a tényleges birtokbaadás hiányában is. A birtokvédelem lényege a tulajdonos vonatkozásában az, hogy a tulajdonos tulajdonjoga alapján a dolog birtokba adását követelheti attól, aki a dolgot jogosulatlanul tartja a birtokában. Aki jogalap nélkül van a dolog birtokában, köteles a dolgot a birtoklásra jogosultnak kiadni. 

Ha az eladó egyszerűen “nem adja át” a birtokot (vagyis a vevő még nem került ténylegesen birtokba), akkor ez elsődlegesen nem birtokvédelmi, hanem szerződésszegési (teljesítési) kérdés: ingatlan adásvételnél az eladó köteles a birtok átruházására is, így a vevőnek alapvetően polgári jogi igénye van a birtokbaadás kikényszerítésére (peres úton), a jegyzőnél előterjesztett birtokbaadási igényt emiatt elutasítják.

Összegzés

A tulajdonjog azt határozza meg, hogy kié egy dolog, a birtok pedig azt, hogy ki tartja azt ténylegesen a hatalmában. A birtokos nem feltétlenül tulajdonos: például a bérlő birtokolja a lakást, miközben annak tulajdonosa továbbra is a bérbeadó.

A birtokvédelem a birtokos számára biztosított jogi védelem a birtokállapot jogalap nélküli megváltoztatásával vagy megzavarásával szemben. A magyar jog megkülönbözteti a tényleges birtokláson alapuló (possessorius) és a birtokláshoz való jogcímen alapuló (petitorius) birtokvédelmet. Mind a tulajdonost, mind a jogcím nélküli birtokost megilletheti birtokvédelem, de csak a tényleges birtokban lévőt, és csak tilos önhatalom esetén