Tároló, garázs és beálló áfája új lakás vásárlásakor: mikor 5%, mikor 27%?

5%-os ÁFA újépítésű lakások esetén

Az 5%-os kulcs az Áfa tv. szerint többlakásos lakóingatlanban kialakított vagy kialakítandó lakásra alkalmazható, ha az összes hasznos alapterület nem haladja meg a 150 m²-t, vagy akár egylakásos lakóingatlanra is, ha az összes hasznos alapterület nem haladja meg a 300 m²-t ÉS

• első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
• megtörtént a használatbavétel, de az értékesítésig még nem telt el 2 év.

A korábbi (kicsit talán túl konzervatív) közmegegyezés az volt, hogy a tároló és a beálló nem lakás, tehát ezek után 27% általános forgalmi adó fizetendő.

Mi változott?

A 2026 áprilisában közzétett tájékoztatás alapján a NAV azonos jogszabályi szöveg mellett másként értelmezi a lakóingatlan fogalmát. A NAV szerint a lakóingatlanhoz kapcsolódó tároló lakófunkciót tölthet be, mert az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolására szolgál. Ezért a tároló a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges ingatlannak vagy ingatlanrésznek minősülhet, így az általános forgalmi adó tekintetében osztja a lakás sorsát (adókulcsát).

A garázsokat és a gépjárművek elhelyezésére szolgáló helyiségek helyzete azonban eltérő lehet. Az új tájékoztató szerint a kialakításuk és műszaki jellemzőik alapján garázsként vagy gépjármű-elhelyezésre szolgáló helyiségként azonosítható ingatlanok, ingatlanrészek nem minősülnek lakóingatlannak, ezért értékesítésük minden esetben 27%-os áfa alá tartozik. DE! A telken kialakított, gépjármű-elhelyezési funkciójú, helyiségnek nem minősülő, épületszerkezettel részben közrefogott terek és egyéb ingatlanrészek az Áfa tv. alkalmazásában lakóingatlanoknak vagy lakóingatlanrészeknek már minősíthetők, ezekre tehát az öt százalékos szabály alkalmazandó.

Mikor tartozik a lakáshoz a tároló/beálló?

Erre a három kérdésre kell tudni igennel válaszolni:

• a lakóingatlannal együtt történt az értékesítés (nem feltétlenül egy szerződésben!)
• az értékesített ingatlanok műszakilag megfelelően, és
• a hasznos alapterülettel kapcsolatos m2 korlátot nem lépjük túl.

Részletesen:

Tároló

5% áfa akkor alkalmazható, ha maga a lakás vagy lakóház 5%-os kedvezményes áfamérték alá tartozik, a tároló az adott lakás/lakóház rendeltetésszerű használatához kapcsolódó lakófunkciót biztosít, és azt a lakással/lakóházzal együtt értékesítik. Ez akkor is igaz, ha önálló helyrajzi számú tárolóról és akkor is, ha ingatlanrészből beszélünk.

A tárolóval kapcsolatos alapterületnél külön szabály van. Ha a tároló legalább 190 cm belmagasságú helyiségként, vagy az építményszinten elhelyezkedő, legalább 190 cm belmagasságot elérő, fedett és épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott térként azonosítható, akkor a nettó alapterületét be kell számítani a lakás vagy lakóház 5%-os áfa szempontjából releváns összes hasznos alapterületébe.

Ha a tároló a lakással vagy lakóházzal egybeépült, az ingatlan-nyilvántartásban a lakáshoz vagy lakóházhoz tartozó helyiségként, ingatlanrészként szerepel, vagy önálló helyrajzi számon, illetve önálló albetétként van nyilvántartva, akkor a teljes nettó alapterületét be kell számítani az értékesítendő lakás vagy lakóház összes hasznos alapterületébe.

Ezért a tárolónál két kérdést kell külön kezelni: az áfakulcsot és az alapterület beszámítását. A tároló követheti a lakás 5%-os áfáját, de ha a műszaki és nyilvántartási feltételek fennállnak, a területét hozzá kell adni a lakás hasznos alapterületéhez. Ez nagyobb lakásoknál akár az 5%-os áfa alkalmazhatóságát is befolyásolhatja.

Garázs, teremgarázs, helyiségként azonosítható parkoló/beálló

Akár osztatlan közös tulajdonú teremgarázsról, akár új típusú álláshelyről van szó, ezek minden esetben 27% áfásak, akkor is, ha a lakással vagy lakóházzal együtt értékesítik őket. Ide tartozik például a szabadon álló garázs, a teremgarázs és a teremgarázsban kijelölt parkoló- vagy beállóhely. Ilyenkor az adóalapot meg kell osztani: a lakás lehet 5%-os vagy 27%-os lakóingatlan-értékesítés, a garázs vagy teremgarázs-beálló viszont 27%-os nem lakóingatlan-értékesítés.

Helyiségnek nem minősülő beálló, parkolóterület

Más a helyzet azokkal a terekkel, amelyek nem minősülnek helyiségnek. Ilyen lehet például egy épületszerkezettel részben közrefogott, nyitott gépkocsibeálló, vagy egy kizárólag térkövezett kültéri parkolóhely. Ezeket a NAV tájékoztatója szerint a lakással, lakóházzal együtt értékesítve a lakóingatlan részének lehet tekinteni, ezért az adott lakóingatlantól függően 5%-os áfa is vonatkozhat rájuk.

Az alapterület beszámításánál is különbséget kell tenni. Ha a beálló valamelyik építményszinten elhelyezkedő, legalább 190 cm belmagasságú, fedett és épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér, akkor a nettó alapterületét be kell számítani a lakás vagy lakóház 5%-os áfa szempontjából releváns összes hasznos alapterületébe. Ha viszont a parkolóhely nem teljesíti ezeket a fizikai és műszaki paramétereket - például csak térkövezett kültéri parkolóhely -, akkor a lakóingatlan részének minősülhet, de az alapterületét nem kell beszámítani az összes hasznos alapterületbe.

Gyakorlatban ezért nem elég azt nézni, hogy a szerződésben „beálló”, „parkolóhely” vagy „gépkocsibeálló” szerepel. Meg kell vizsgálni az alaprajzot, az alapító okiratot, a műszaki kialakítást és azt is, hogy az adott ingatlanrész helyiségnek minősül-e.

Itt van egy nyilvánvaló definíciós probléma, de ezekre már alkalmazható lehet az 5% áfa. Ha egy ilyen parkolóterületet a lakással/lakóházzal együtt értékesítettek, akkor az ingatlanrész a lakóingatlan áfamértékét követheti.

Mit tehetnek a beruházók és vállalkozások?

A NAV azt a tájékoztatást adta, hogy bizonyos tárolók és gépjármű-beállók esetében az ügyletet eleve 5%-os áfával kellett volna kezelni, ha teljesülnek a tájékoztatóban részletezett feltételek. Ha tehát az újépítésű lakást, vagy ahhoz kapcsolódó ingatlanrészt értékesített vállalkozó azt észleli, hogy egy 5 éven belüli ügyletben 27% áfát számított fel olyan tárolóra vagy beállóra, amelyre 5% áfa lett volna alkalmazható, először általában adótanácsadóval vagy könyvelővel vizsgálja meg az ügyletet. Nem elég a számlán szereplő megnevezés. Meg kell nézni a szerződést, az alapító okiratot, a tulajdoni lapot, az alaprajzot, a műszaki kialakítást és azt is, hogy a lakás és az ingatlanrész egy ügyletnek tekinthető-e.

Ha ezt követően az eredeti számla és áfabevallás hibás volt, akkor jellemzően számlahelyesbítésre és önellenőrzésre lehet szükség. Ezt követően az adózó a NAV-nál visszaigénylést kezdeményezhet. Az elévülési időre természetesen figyelni kell.

Kitől kérhetik a magánszemélyek az ÁFA különbözetét?

Az újépítésű lakások adásvételi szerződései az esetek 99%-ban nem egyszerűen bruttó, hanem nettó összegre és általános forgalmi adóra megbontott vételárról szólnak. Emiatt joggal merül fel a korábbi években vásárlókban, hogy ha a vállalkozó visszakérheti az államtól az ÁFA-t, akkor a vevő pedig az eladótól igényelheti ugyanezt.

A magánszemély vevő azonban nem úgy igényli vissza az áfát, mint egy vállalkozás. Nem nyújt be áfabevallást, és nem közvetlenül a NAV-tól kéri vissza a különbözetet.

A gyakorlati út általában ez:

1. a vevő ellenőrzi vagy ellenőrizteti az adásvételi szerződést, a számlát és a kapcsolódó dokumentumokat;
2. ha felmerül, hogy 27% helyett 5% áfát kellett volna alkalmazni, a vevő megkeresi az eladót, jellemzően a beruházót vagy fejlesztőt;
3. az eladó megvizsgálja, hogy az eredeti számla helyes volt-e;
4. ha hibás volt az áfamérték, az eladó számlát helyesbíthet;
5. az eladó rendezi az adózási oldalt a NAV felé;
6. a vevő az eladótól kaphatja vissza a túlfizetett összeget.

Ezért meglehetősen pontatlan lenne azt mondani, hogy a magánszemély „a NAV-tól visszaigényli az áfát”. A vevő követelése jellemzően az eladóval szemben merül fel, mert az eladó állította ki a számlát, az eladó számította fel az áfát, és az eladó tudja helyesbíteni az ügyletet.

Mire kell figyelni?

Először is az 5 éves elévülési időre. Ezen felül az is probléma, ha a szerződésben a vételár bruttó összegként szerepelt ("a vételár 10 millió Ft, amely tartalmazza az áfát"), akkor a helyesbítés eredményeként a bruttó vételár változatlan marad, és a nettó ár nő, az áfa pedig csökken. Ilyenkor nem minden esetben következik automatikusan, hogy a vevő jogosult a 22%-os különbözetre. Ha azonban a szerződés vagy a felek akarata egyértelműen abból indult ki, hogy áfa terheli az ügyletet, és emiatt a vevő a ténylegesen fizetendőnél több áfát fizetett meg, akkor megalapozott lehet a visszakövetelése.

Mi a teendő, ha a vállalkozó nem utalja át a túlfizetett összeget?

Ha a beruházó vagy vállalkozó elismeri, hogy a tárolóra vagy beállóra 27% helyett 5% áfát kellett volna alkalmazni, de nem fizeti vissza a különbözetet, a vevőnek érdemes írásban felszólítania az elszámolásra. A felszólításban pontosan meg kell jelölni az adásvételi szerződést, a számla számát, az érintett ingatlanrészt és a visszakért összeget.

Első lépésként azt kell tisztázni, hogy történt-e számlahelyesbítés. Ha az eladó helyesbítette a számlát, azzal elismeri, hogy az eredeti áfamérték hibás volt. Ilyenkor a vevő már nem csak általános panaszt fogalmaz meg, hanem konkrét elszámolási igényt érvényesít.

Ha az eladó nem reagál, vagy nem hajlandó fizetni, a következő lépés ügyvédi felszólító levél lehet. Ebben már határidőt kell adni a teljesítésre, és jelezni kell, hogy fizetés hiányában a vevő jogi úton érvényesítheti a követelését.

Nagyobb összegnél fizetési meghagyásos eljárás vagy per is szóba jöhet. Hogy melyik a célszerű, az attól függ, vitatja-e az eladó a követelést, mekkora összegről van szó, történt-e számlahelyesbítés, és a szerződés bruttó vagy nettó vételárat rögzített-e.

Fontos, hogy a vevő ne csak szóban egyeztessen. Minden megkeresés, válasz, számlahelyesbítés és fizetési ígéret legyen írásban dokumentálva. Ha később jogi eljárásra kerül sor, ezek bizonyítják, hogy a vevő mikor, milyen összegben és milyen jogcímen kérte a túlfizetés visszafizetését.

Meddig lehet lépni? Miért fontos az 5 éves határidő?

A 2021. január 1-jén vagy azt követően teljesített, illetve előleggel érintett új lakásértékesítésekhez kapcsolódó tárolók lehetnek érintettek, ha a lakás maga 5%-os áfa alá tartozott, és a tároló a NAV-tájékoztató szerinti lakófunkciót szolgálta.

Ha a beruházó korábban 27%-os áfával számlázott olyan tárolót, amelyre a NAV-tájékoztató alapján 5% lett volna alkalmazandó, akkor a különbséghez való hozzájutás jellemzően:

• számlahelyesbítést,
• áfabevallás-önellenőrzést,
• és adott esetben visszaigénylést

igényel. Ezt az adómegállapításhoz való jog elévülési idején belül lehet érdemben rendezni.

Általános adóeljárási logika szerint az adó megállapításához való jog főszabály szerint 5 év alatt évül el. A határidőt nem egyszerűen a számla napjától kell számolni, hanem attól az évtől, amikor az adott áfabevallást vagy bejelentést meg kellett tenni.

Miért nem a szerződés dátumát kell nézni?

A 2021-től alkalmazható 5%-os lakásáfa szempontjából nem önmagában az számít, hogy mikor írták alá az adásvételi szerződést. Áfa szempontból a döntő időpont főszabály szerint a teljesítés időpontja, előleg esetén pedig az előleg kézhezvételének vagy jóváírásának időpontja.

Mi a teljesítés időpontja?

Ingatlanértékesítésnél áfa szempontból a teljesítés időpontja főszabály szerint az a nap, amikor a vevő az ingatlannal tulajdonosként való rendelkezés jogát megszerzi. Ez a gyakorlatban legtöbbször a birtokbaadás, műszaki átadás vagy rendelkezésre bocsátás napja. Nem automatikusan az adásvételi szerződés aláírásának napja.

Újépítésű lakásnál, tárolónál és beállónál ezért általában ezt kell vizsgálni:

• ha a vevő a szerződés aláírásakor még nem kapja meg az ingatlant, akkor a szerződéskötés napja önmagában még nem teljesítési időpont;
• ha később történik a műszaki átadás vagy birtokbaadás, akkor jellemzően ez lesz az áfa szerinti teljesítés;
• ha a vevő már a szerződés napján birtokba kerül és rendelkezhet az ingatlannal, akkor a szerződéskötés és a teljesítés időpontja egybeeshet;
• ha a vételárat korábban fizetik meg, de az ingatlant még nem adják át, akkor a fizetés áfa szempontból előlegként kezelendő.

Mikor keletkezik az áfafizetési kötelezettség?

Főszabály szerint a teljesítéskor. Az Áfa tv. 84. §-a alapján a fizetendő adó megállapítására a teljesítéskor érvényes adómértéket kell alkalmazni.

Előlegnél viszont külön szabály van. Ha a vevő a teljesítés előtt fizet, akkor az előleg kézhezvételekor vagy jóváírásakor az előleg összegére áfafizetési kötelezettség keletkezik. Ilyenkor az előlegre jutó áfát már ekkor kell kezelni, nem csak a végső birtokbaadáskor.

Ez a tárolók és beállók ügyében különösen fontos. Ha korábban 27%-kal számláztak előleget olyan tárolóra, amely a NAV tájékoztatója alapján a lakás áfakulcsát követhette volna, akkor nemcsak a végszámlát, hanem az előlegszámlákat is meg kell vizsgálni.

Kinek érdemes most ellenőriznie a szerződését és a számláját?

Akkor érdemes ellenőrizni az iratokat, ha az alábbi feltételek közül több is igaz:

• új építésű lakást vásárolt;
• a lakás 5%-os áfával került értékesítésre;
• a lakáshoz tárolót, beállót, parkolóhelyet vagy más kapcsolódó ingatlanrészt is vásárolt;
• a tárolóra, beállóra vagy parkolóhelyre 27% áfát számítottak fel;
• a vásárlás az elmúlt években történt;
• a tároló vagy beálló a lakás rendeltetésszerű használatához kapcsolódott;
• a vevői szándék már eredetileg is a lakás és a hozzá kapcsolódó ingatlanrész együttes megszerzésére irányult.

A leggyakoribb eset az, amikor a vevő új építésű társasházi lakást vásárolt, és a lakáshoz tartozó tárolót külön tételként fizette ki. Ha a fejlesztő a tárolóra 27% áfát számított fel, érdemes megnézni, hogy a NAV tájékoztatása alapján nem 5%-os áfa lett volna-e a helyes.

Hasonló kérdés merülhet fel egyes nyitott vagy részben fedett gépkocsibeállóknál is. Itt különösen fontos a műszaki kialakítás: nem mindegy, hogy helyiségről, teremgarázs-beállóról, térkövezett parkolóhelyről vagy épületszerkezettel részben közrefogott fedett térről van szó.

A lakás hasznos alapterülete

Attól, hogy a tároló áfája a lakás áfamértékét követheti, még vizsgálni kell, hogy a tároló nettó alapterülete beleszámít-e az 5%-os áfa szempontjából releváns összes hasznos alapterületbe.

Ez azért lényeges, mert az 5%-os áfa alkalmazásánál alapterületi korlátok vannak. Többlakásos lakóingatlanban lévő lakásnál főszabály szerint 150 négyzetméter, egylakásos lakóingatlannál 300 négyzetméter az irányadó határ.

A NAV tájékoztatása szerint a tároló nettó alapterületét akkor kell beszámítani, ha a tároló például 190 cm belmagasságot elérő helyiségként vagy megfelelően körülhatárolt fedett térként azonosítható. Ha a tároló a lakással egybeépült, az ingatlan-nyilvántartásban a lakáshoz tartozó helyiségként szerepel, vagy önálló helyrajzi számon, illetve önálló albetétként van nyilvántartva, akkor a teljes nettó alapterülete beszámítandó.

Ez az eladó és a vevő számára is fontos lehet. Ha a tároló beszámítása miatt az ingatlan meghaladná az 5%-os áfához kapcsolódó alapterületi korlátot, az befolyásolhatja az egész ügylet áfakezelését.

Összegzés

A változás lényege, hogy a lakófunkciót szolgáló, lakással együtt értékesített tároló, illetve a helyiségnek nem minősülő, lakáshoz kapcsolódó beállók egyes esetekben 5%-os általános forgalmi adóval értékesítendőek. A garázs és a gépjármű-elhelyezésre szolgáló helyiség viszont továbbra sem lakóingatlan, ezért 27%-os áfával adózik. 

Ha az iratok alapján felmerül, hogy visszajárhat az ÁFA, kérje az eladótól az ügylet felülvizsgálatát. Nagyobb összegnél érdemes ügyvéd vagy adótanácsadó segítségével előzetesen megvizsgálni, hogy van-e reális igény az áfakülönbözet visszakérésére.

Ön is érintett lehet az 5%-os mértékű áfa alkalmazása kapcsán, mert tárolóra, vagy gépjárművek elhelyezésére szolgáló ingatlanra kötött adásvételi szerződést? Ha ügyvédet bízna meg a képviseletével, vegye fel velünk a kapcsolatot!