Új építésű lakáshoz vett tárolót vagy parkolóhelyet? Lehet, hogy visszajár az ÁFA egy része!

Nem minden tárolóra, parkolóhelyre vagy beállóra alkalmazható 5% áfa

A NAV tájékoztatója alapján ezeket érdemes mérlegelni:

Tároló

5% áfa akkor jöhet szóba, ha a tároló a lakás/lakóház rendeltetésszerű használatához kapcsolódik, és a lakással/lakóházzal együtt értékesítették. Nem az dönt, hogy egy vagy több szerződés készült-e, hanem az, hogy a vevő szándéka a lakás és a tároló együttes megvásárlására irányult-e.

Garázs, teremgarázs, helyiségként azonosítható parkoló/beálló

Ezek mindig 27% áfásak, akkor is, ha a lakással együtt értékesítik őket. Ilyenkor az adóalapot meg kell osztani: a lakás lehet 5%-os, a garázs vagy teremgarázs-beálló 27%-os.

Helyiségnek nem minősülő beálló, parkolóterület

Itt lehet 5% áfa, ha a lakással/lakóházzal együtt értékesítik, és nem garázsként vagy gépjármű elhelyezésére szolgáló helyiségként azonosítható. Például egy kizárólag térkövezett kültéri parkolóhely a NAV tájékoztatója szerint a lakóingatlan részének tekinthető, de az alapterületét nem kell beszámítani a lakás hasznos alapterületébe.

Mit tehetnek a beruházók és vállalkozások?

A NAV azt a tájékoztatást adta, hogy bizonyos tárolók és gépjármű-beállók esetében az ügyletet eleve 5%-os áfával kellett volna kezelni, ha teljesülnek a tájékoztatóban részletezett feltételek. Ha tehát az újépítésű lakást, vagy ahhoz kapcsolódó ingatlanrészt értékesített vállalkozó azt észleli, hogy egy 5 éven belüli ügyletben 27% áfát számított fel olyan tárolóra vagy beállóra, amelyre 5% áfa lett volna alkalmazható, először általában adótanácsadóval vagy könyvelővel vizsgálja meg az ügyletet. Nem elég a számlán szereplő megnevezés. Meg kell nézni a szerződést, az alapító okiratot, a tulajdoni lapot, az alaprajzot, a műszaki kialakítást és azt is, hogy a lakás és az ingatlanrész egy ügyletnek tekinthető-e.

Ha ezt követően az eredeti számla és áfabevallás hibás volt, akkor jellemzően számlahelyesbítésre és önellenőrzésre lehet szükség. Ezt követően az adózó a NAV-nál visszaigénylést kezdeményezhet. Az elévülési időre természetesen figyelni kell.

Kitől kérhetik a magánszemélyek az ÁFA különbözetét?

Az újépítésű lakások adásvételi szerződései az esetek 99%-ban nem egyszerűen bruttó, hanem nettó összegre és általános forgalmi adóra megbontott vételárról szólnak. Emiatt joggal merül fel a korábbi években vásárlókban, hogy ha a vállalkozó visszakérheti az államtól az ÁFA-t, akkor a vevő pedig az eladótól igényelheti ugyanezt.

A magánszemély vevő azonban nem úgy igényli vissza az áfát, mint egy vállalkozás. Nem nyújt be áfabevallást, és nem közvetlenül a NAV-tól kéri vissza a különbözetet.

A gyakorlati út általában ez:

1. a vevő ellenőrzi vagy ellenőrizteti az adásvételi szerződést, a számlát és a kapcsolódó dokumentumokat;
2. ha felmerül, hogy 27% helyett 5% áfát kellett volna alkalmazni, a vevő megkeresi az eladót, jellemzően a beruházót vagy fejlesztőt;
3. az eladó megvizsgálja, hogy az eredeti számla helyes volt-e;
4. ha hibás volt az áfamérték, az eladó számlát helyesbíthet;
5. az eladó rendezi az adózási oldalt a NAV felé;
6. a vevő az eladótól kaphatja vissza a túlfizetett összeget.

Ezért meglehetősen pontatlan lenne azt mondani, hogy a magánszemély „a NAV-tól visszaigényli az áfát”. A vevő követelése jellemzően az eladóval szemben merül fel, mert az eladó állította ki a számlát, az eladó számította fel az áfát, és az eladó tudja helyesbíteni az ügyletet.

Mire kell figyelni?

Először is az 5 éves elévülési időre. Ezen felül az is probléma, ha a szerződésben a vételár bruttó összegként szerepelt ("a vételár 10 millió Ft, amely tartalmazza az áfát"), akkor a helyesbítés eredményeként a bruttó vételár változatlan marad, és a nettó ár nő, az áfa pedig csökken. Ilyenkor nem minden esetben következik automatikusan, hogy a vevő jogosult a 22%-os különbözetre. Ha azonban a szerződés vagy a felek akarata egyértelműen abból indult ki, hogy áfa terheli az ügyletet, és emiatt a vevő a ténylegesen fizetendőnél több áfát fizetett meg, akkor megalapozott lehet a visszakövetelése.

Mi a teendő, ha a vállalkozó nem utalja át a túlfizetett összeget?

Ha a beruházó vagy vállalkozó elismeri, hogy a tárolóra vagy beállóra 27% helyett 5% áfát kellett volna alkalmazni, de nem fizeti vissza a különbözetet, a vevőnek érdemes írásban felszólítania az elszámolásra. A felszólításban pontosan meg kell jelölni az adásvételi szerződést, a számla számát, az érintett ingatlanrészt és a visszakért összeget.

Első lépésként azt kell tisztázni, hogy történt-e számlahelyesbítés. Ha az eladó helyesbítette a számlát, azzal elismeri, hogy az eredeti áfamérték hibás volt. Ilyenkor a vevő már nem csak általános panaszt fogalmaz meg, hanem konkrét elszámolási igényt érvényesít.

Ha az eladó nem reagál, vagy nem hajlandó fizetni, a következő lépés ügyvédi felszólító levél lehet. Ebben már határidőt kell adni a teljesítésre, és jelezni kell, hogy fizetés hiányában a vevő jogi úton érvényesítheti a követelését.

Nagyobb összegnél fizetési meghagyásos eljárás vagy per is szóba jöhet. Hogy melyik a célszerű, az attól függ, vitatja-e az eladó a követelést, mekkora összegről van szó, történt-e számlahelyesbítés, és a szerződés bruttó vagy nettó vételárat rögzített-e.

Fontos, hogy a vevő ne csak szóban egyeztessen. Minden megkeresés, válasz, számlahelyesbítés és fizetési ígéret legyen írásban dokumentálva. Ha később jogi eljárásra kerül sor, ezek bizonyítják, hogy a vevő mikor, milyen összegben és milyen jogcímen kérte a túlfizetés visszafizetését.

Meddig lehet lépni? Miért fontos az 5 éves határidő?

Az adózás rendjéről szóló törvény szerint az adó megállapításához való jog főszabály szerint annak a naptári évnek az utolsó napjától számított 5 év elteltével évül el, amelyben az adóról bevallást kellett volna tenni, illetve az adót meg kellett volna fizetni.

Ez a vevő szempontjából azért fontos, mert ha az eladó számlát helyesbítene és az áfát rendezné, akkor az adózási elévülési szabályokat is figyelembe kell venni. Nem mindegy, hogy a vásárlás 2021-ben, 2022-ben, 2023-ban vagy később történt.

Aki tehát az elmúlt 5 évben vásárolt új építésű lakást, és ahhoz 27% áfával számlázott tárolót, beállót vagy parkolóhelyet is vett, annak érdemes mielőbb ellenőriznie az iratokat. Az idő múlása később megnehezítheti vagy akár el is zárhatja az adózási rendezés lehetőségét.

A polgári jogi igényérvényesítés és az adózási elévülés nem minden esetben ugyanazt jelenti. Ezért konkrét ügyben külön kell vizsgálni, hogy a vevő milyen jogcímen, milyen határidőn belül és milyen bizonyítékokkal léphet fel az eladóval szemben.

Kinek érdemes most ellenőriznie a szerződését és a számláját?

Akkor érdemes ellenőrizni az iratokat, ha az alábbi feltételek közül több is igaz:

• új építésű lakást vásárolt;
• a lakás 5%-os áfával került értékesítésre;
• a lakáshoz tárolót, beállót, parkolóhelyet vagy más kapcsolódó ingatlanrészt is vásárolt;
• a tárolóra, beállóra vagy parkolóhelyre 27% áfát számítottak fel;
• a vásárlás az elmúlt években történt;
• a tároló vagy beálló a lakás rendeltetésszerű használatához kapcsolódott;
• a vevői szándék már eredetileg is a lakás és a hozzá kapcsolódó ingatlanrész együttes megszerzésére irányult.

A leggyakoribb eset az, amikor a vevő új építésű társasházi lakást vásárolt, és a lakáshoz tartozó tárolót külön tételként fizette ki. Ha a fejlesztő a tárolóra 27% áfát számított fel, érdemes megnézni, hogy a NAV tájékoztatása alapján nem 5%-os áfa lett volna-e a helyes.

Hasonló kérdés merülhet fel egyes nyitott vagy részben fedett gépkocsibeállóknál is. Itt különösen fontos a műszaki kialakítás: nem mindegy, hogy helyiségről, teremgarázs-beállóról, térkövezett parkolóhelyről vagy épületszerkezettel részben közrefogott fedett térről van szó.

A lakás hasznos alapterülete

Attól, hogy a tároló áfája a lakás áfamértékét követheti, még vizsgálni kell, hogy a tároló nettó alapterülete beleszámít-e az 5%-os áfa szempontjából releváns összes hasznos alapterületbe.

Ez azért lényeges, mert az 5%-os áfa alkalmazásánál alapterületi korlátok vannak. Többlakásos lakóingatlanban lévő lakásnál főszabály szerint 150 négyzetméter, egylakásos lakóingatlannál 300 négyzetméter az irányadó határ.

A NAV tájékoztatása szerint a tároló nettó alapterületét akkor kell beszámítani, ha a tároló például 190 cm belmagasságot elérő helyiségként vagy megfelelően körülhatárolt fedett térként azonosítható. Ha a tároló a lakással egybeépült, az ingatlan-nyilvántartásban a lakáshoz tartozó helyiségként szerepel, vagy önálló helyrajzi számon, illetve önálló albetétként van nyilvántartva, akkor a teljes nettó alapterülete beszámítandó.

Ez az eladó és a vevő számára is fontos lehet. Ha a tároló beszámítása miatt az ingatlan meghaladná az 5%-os áfához kapcsolódó alapterületi korlátot, az befolyásolhatja az egész ügylet áfakezelését.

Összegzés

Ha az iratok alapján felmerül, hogy 27% helyett 5% áfa lett volna helyes, kérje az eladótól az ügylet felülvizsgálatát. Nagyobb összegnél érdemes ügyvéd vagy adótanácsadó segítségével előzetesen megvizsgálni, hogy van-e reális igény az áfakülönbözet visszakérésére.

Ön is érintett lehet az 5%-os mértékű áfa alkalmazása kapcsán, mert tárolóra, vagy gépjárművek elhelyezésére szolgáló ingatlanra kötött adásvételi szerződést? Ha ügyvédet bízna meg a képviseletével, vegye fel velünk a kapcsolatot!