Logóe-ingatlanügyvédek.hu
IngatlanBlog
dr. Kárpáti Zsófia, ügyvéd

Dr. Kárpáti Zsófia

• 4 perc olvasás

Előfizetői tartalom

Alapító okirat vagy SZMSZ: melyik szabály az irányadó a társasházban?

Adott egy társasház, aminek az alapító okirata szerint a közös költséget tulajdoni hányadok alapján kell fizetni. A közgyűlés viszont később úgy módosítotja a szervezeti-működési szabályzatot, hogy a fizetés alapja a lakások hasznos alapterülete legyen.

Melyik dokumentum alapján fizessen a tulajdonos?

Korábban erre gyakran az volt a válasz, hogy az alapító okirat erősebb, ezért egyszerű közgyűlési határozattal vagy SZMSZ-módosítással nem lehet félretenni. A Kúria 5/2026. jogegységi határozata azonban pontosította ezt a megközelítést.

Röviden a lényeg, hogy nem általános okirati sorrendet kell felállítani. Először azt kell megvizsgálni, hogy az adott kérdés egyáltalán melyik dokumentum szabályozási körébe tartozik. Az alapító okirat és az SZMSZ között ugyanis nincs általános rangsor. Az alapító okirat a társasház tulajdonjogi viszonyait, az SZMSZ pedig a közösség működését szabályozza. Ha egy működési kérdésről az SZMSZ érvényesen rendelkezik, nem azért alkalmazandó, mert „magasabb rendű”, hanem mert a törvény ezt a kérdést az SZMSZ-re bízza.

Érdeklik a részletek? Olvasson tovább!

Kövesse oldalunkat a Google keresőben – így mindig elsők között látja a cikkeinket

Tartalomjegyzék

Mi a társasházi alapító okirat?

A társasházi alapító okirat az a létesítő okirat, amellyel a tulajdonos (egyszemélyi alapítóként) vagy az ingatlan valamennyi tulajdonostársa kifejezetten elhatározza a társasház létrehozását, és amelynek ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a társasház alapításának feltétele.

Az alapító okiratból derül ki többek között:

  • mely lakások, helyiségek vagy egyéb ingatlanrészek tartoznak külön tulajdonba;
  • mely épületrészek állnak közös tulajdonban;
  • mekkora tulajdoni hányad tartozik az egyes külön tulajdonokhoz;
  • milyen, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és tények állnak fenn;
  • mi a társasházközösség neve.

Az alapító okirat tehát elsősorban nem a társasház mindennapi működését, hanem a tulajdonjogi helyzetet rendezi. Módosításához a a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény alapján főszabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges és a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.

Mi a társasházi SZMSZ?

A társasházi szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) a társasház belső működésének alapdokumentuma: ebben kell meghatározni a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, valamint a közös költség viselésének alapvető rendjét. Ebben szabályozzák még a külön tulajdon használatának/hasznosításának részletszabályait, bizonyos szolgáltatási díjak elszámolását, a közös tulajdon fenntartásával és a költséghátralékokkal kapcsolatos szabályokat is.  

Az SZMSZ-t a közgyűlés fogadja el, illetve módosítja. A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. A közösség a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetve annak módosítását a közösség 15 napon belül az ingatlanügyi hatóságnak annak okirattárba helyezése céljából benyújtja.

Fizessen elő tartalmainkra - ez a cikk ugyanis folytatódik, de csak előfizetőinknek érhető el.

A további tartalomból:

  • Mit mondott ki a Kúria az 5/2026. JEH-ben?
  • Összegzés

Mit mondott ki a Kúria az 5/2026. JEH-ben?

Az 5/2026. JEH az alapító okirat és a társasház szervezeti-működési szabályzatának, vagyis az SZMSZ-nek az egymáshoz való viszonyát rendezi. A Kúria három lényeges tételt mondott ki.

1. A 2004. január 1. után alapított társasházaknál

Az alapító okirat csak a társasház tulajdonjogi helyzetét és a törvényben meghatározott egyéb kötelező elemeket szabályozhatja. Nem kerülhet bele olyan kérdés, amelyet a társasházi törvény kizárólag az SZMSZ vagy a közgyűlés hatáskörébe utal.

Ilyen lehet például:

  • a közös költség viselésének részletes szabálya,
  • a közös és külön tulajdon használatának rendje,
  • a házirend,
  • a közgyűlés, a közös képviselő és az ellenőrző szervek működése.

A Kúria szerint az alapító okirat és az SZMSZ nem egymással alá-fölé rendeltségi viszonyban álló dokumentumok. Mindegyiknek külön, törvényben meghatározott szabályozási tárgyköre van. Ezért nem helyes az a korábbi megközelítés, hogy ellentmondás esetén automatikusan az alapító okirat rendelkezése élvez elsőbbséget.

2. A 2004 előtt bejegyzett társasházaknál

Ha a régi alapító okirat valamely rendelkezése közvetlenül ellentétes a társasházi törvény kötelező szabályával, akkor az a rendelkezés 2004. január 1-jén automatikusan hatályát vesztette, és helyébe a törvény rendelkezése lépett.

Nem minden régi, működésre vonatkozó alapító okirati rendelkezés vált azonban automatikusan hatálytalanná.

Ha a régi alapító okirat például olyan kérdést szabályozott, amelyet az új törvény már az SZMSZ vagy a közgyűlés hatáskörébe utal, de a rendelkezés önmagában nem ütközött más kötelező törvényi szabályba, akkor az átmenetileg tovább alkalmazható.

3. A régi alapító okirati szabály meddig alkalmazható?

A 2004 előtti alapító okirat működési tárgyú rendelkezése addig marad hatályban, amíg a társasház:

  • az adott kérdésben közgyűlési határozatot nem hoz, vagy
  • az adott kérdést az SZMSZ-ben nem szabályozza.

Amint a közgyűlés vagy az SZMSZ az adott kérdésről érvényesen rendelkezik, a korábbi alapító okirati szabály hatályát veszti. Ehhez nincs szükség az alapító okirat valamennyi tulajdonostárs egyhangú hozzájárulásával történő módosítására.

Összegzés

Az alapító okirat a társasház dologi jogi kereteit meghatározó szerződés, amely a tulajdonjogi státuszt (külön és közös tulajdon, tulajdoni hányadok) rögzíti - módosításához főszabály szerint egyhangúság szükséges. Az SZMSZ ezzel szemben szervezeti jogi aktus, amely a működési-magatartási szabályokat tartalmazza (közös költség viselése, szervek hatásköre), és egyszerű többséggel elfogadható.

Az 5/2026. JEH határozat  tiszta vizet öntött a pohárba a társasházak két legfontosabb dokumentuma – az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat – közötti határvonalat illetően, felülírva a korábbi (a határozatban referenciahatározatként említett) hibás bírói gyakorlatot.

Kategóriák:

Társasházak
Kárpáti ZsófiaKZ
Szerző:

Csapatunk

Dr. Kárpáti Zsófia

Dr. Kárpáti Zsófia a Kárpáti Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje és az e-ingatlanügyvédek pécsi tagja.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Tulajdonjogi kérdésben nem. Működési kérdésben viszont előfordulhat, hogy a törvény alapján az SZMSZ rendelkezése alkalmazandó egy régi alapító okirati szabály helyett. Nem valódi „felülírásról”, hanem a törvényben meghatározott szabályozási hatáskör érvényesüléséről van szó.