Közös udvar mint speciális ingatlan

Hogyan ruházható át?

Az ügyvédnek először rekonstruálnia kell a nyilvántartási állapotot:

• valamennyi érintett helyrajzi szám teljes tulajdonilap-másolata;
• térképmásolat;
• az udvar és a házingatlanok korábbi telekkönyvi betétei;
• a jelenlegi és törölt bejegyzések alapjául szolgáló okiratok;
• a ház közterületi megközelítésének jogcíme;
• esetleges használati megállapodások, szolgalmak és telekalakítási iratok.

Ha az udvar jogilag rendezett és ma rendes tulajdoni hányadok vannak bejegyezve, akkor az udvarrész osztatlan közös tulajdoni hányadként ruházandó át, és számolni kell a tulajdonostársak törvényes elővásárlási jogával.

Ha viszont valódi történeti közös udvarról van szó, ahol tulajdoni hányad nincs, nem célszerű nem létező „1/x udvarrészt” írni a szerződésbe. A szerződés tárgya elsődlegesen a lakóházat tartalmazó önálló ingatlan. Emellett pontosan rögzíteni kell:

• a közös udvar helyrajzi számát;
• a házingatlan és az udvar történeti-nyilvántartási kapcsolatát;
• a vevőre átszálló használati és átjárási pozíciót;
• azt, hogy az udvar önálló hányada nem képezi az ügylet tárgyát.

Ez azonban csak a szerződés szövegezése kapcsán lehet segítség. A földhivatallal is meg kell küzdenünk.

Miért lehetetlen kérni eladó és vevő viszonylatában kérni a tulajdonjog átruházását?

Az első és legfontosabb tudnivaló, hogy sem a régi, sem az új Inytv. nem érinti a hatálybalépés előtt az ingatlan-nyilvántartásba közös udvarként bejegyzett ingatlanok nyilvántartását. Mivel az 1893-as jogszabály rendelkezéseiből következően a közös udvar kapcsán nem tünteti fel tulajdoni hányadokat, így a modern jogszabályoknak megfelelő szerződéssel nem sokra megyünk.

A KGD2007. 83. sz döntés értelmében a közös udvarra csak az összes tulajdonostárs közös tulajdont létrehozó megegyezése alapján lehet részarányokat bejegyezni. Az ügyben a felperes a közös udvarra az ingatlanok térmértékének megfelelő arányban kérte a tulajdonjoga bejegyzését. A földhivatal a kérelmet azon az alapon utasította el, hogy nem csatolt olyan bejegyzésre alkalmas okiratot, ami kérelme teljesítésére megfelelő alapot nyújtana.

Elég, ha a „közös udvar arányos része” kerül átruházásra?

Nem. A kérdéses rendelkezést a Heves Megyei Bíróság mint másodfokú bíróság a Pf.25.800/2008/4. sz. ügyben vizsgálta.

Az ügyben a felperes 1986-os adásvételi szerződésében a lakóépületen felül a „közös udvar arányos része” is szerepelt vétel tárgyaként. A bíróság (a hatályos jogra hivatkozva) kimondta, hogy a közös udvar arányos része nem önállóan forgalomképes vagyontárgy, így érvényesen nem képezhette adásvétel tárgyát sem - a szerződés ezen kikötése csupán használatra vonatkozó megállapodásként tekinthető érvényesnek. 

A földhivatalok által már használt E-ING nem ismeri a közös udvar kapcsán a tulajdonjog átruházást!

Bár a kivett kategóriák listája ismeri a közös udvart, nem meglepő módon az e-ingatlan-nyilvántartást nem készítették fel az archaikus tulajdonformákkal kapcsolatos szerződésekre.

Mi a megoldás?

Közös udvar jogi jelleget kérik törölni és kivett udvart bejegyezni. Ennek már lehetnek tulajdoni hányadaik.

Felvehető rá hitel?

Jogilag nem kizárt, de a hitelképesség nem következik automatikusan a forgalomképességből. Jelzálogjog bejegyezhető a vevő tulajdonába kerülő, önálló helyrajzi számú teljes lakóingatlanra. Ha az udvarból rendes tulajdoni hányad is a vevőé, a bank jellemzően annak egyidejű megszerzését és megterhelését is igényli.

Történeti közös udvarnál a probléma az, hogy nincs számszerű "udvarhányad", amelyre külön jelzálogjogot lehetne bejegyezni.

Az önálló ingatlanok helyrajziszámozásáról és az alrészletek megjelöléséről szóló 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet

Azért egy helyen mégis megjelenik a hatályos szabályok között a relikvia. A 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet 5. § (1) bek. értelmében a közös udvarból a különböző tulajdonban lévő épületek által elfoglalt területeket – ha ezek már korábban is önálló helyrajzi számmal voltak megjelölve – önálló helyrajzi számmal kell ellátni még abban az esetben is, ha az épületeket időközben lebontották.

A helyrajziszámozásból kimaradt földrészletet a mellette lévő kisebb helyrajzi számú földrészlet helyrajzi számának alátörésével kell megjelölni. Ugyanígy kell eljárni, ha egy helyrajzi számot ismételten felhasználtak. A fel nem használt helyrajzi számokat az írásos munkarészekben „átugrott”-ként kell kezelni.

Összegzés

A közös udvar történetileg kialakult, sajátos telekkönyvi és ingatlan-nyilvántartási konstrukció lehet. Egyes esetekben a külön helyrajzi számú lakóingatlanokat olyan, szintén külön helyrajzi számú udvar szolgálja ki, amelynél tulajdoni hányadokat nem tüntettek fel, ezért az udvar önálló hányada nem forgalomképes. Más ingatlanoknál ugyanakkor a „közös udvar” egyszerűen osztatlan közös vagy társasházi közös tulajdont jelent. A pontos minősítés mindig a tulajdoni lapokból, a térképből és az alapul szolgáló történeti okiratokból állapítható meg.

Ha a jelenlegi nyilvántartás és a régi telekkönyvi/térképi állapot nincs összhangban, az adásvétel előtt szükség lehet helyesbítésre, telekalakításra, szolgalom alapítására vagy akár kiigazítási perre.