Rejtett hiba ingatlan esetén

Mi számít rejtett hibának lakás, vagy családi ház adásvétele esetén?

Rejtett hiba ingatlan esetén olyan, már a teljesítéskor fennálló hiba, amelyet a vevő a szerződéskötéskor nem ismert, és amelyet az ingatlan megtekintésekor, annak kora, állapota és a körülmények alapján sem kellett felismernie vagy előre számításba vennie.

A „rejtett hiba” megítélése tehát mindig az adott ingatlanhoz igazodik. Ugyanaz a műszaki probléma egy új vagy felújított háznál hibás teljesítést jelenthet, míg egy több évtizedes, láthatóan felújítandó épületnél a vevőnek már számolnia kellett vele.

A Ptk. 6:157. §-a szerint az eladó akkor teljesít hibásan, ha az ingatlan a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban meghatározott minőségi követelményeknek. Nincs azonban hibás teljesítés olyan hiba miatt, amelyet a vevő a szerződéskötéskor ismert, vagy ismernie kellett.

A Kúria 1/2012. (VI. 21.) PK véleménye ugyanezt úgy fogalmazza meg, hogy a vevőt főszabály szerint nem terheli a szerződéskötéskor megvizsgálási kötelezettség. Ha azonban a hibát ténylegesen ismerte, vagy az ingatlan jellege, használtsága és a szerződéskötés körülményei alapján számításba kellett vennie, hibás teljesítés nem állapítható meg.

Mit ér az „megtekintett állapotban” klauzula az adásvételi szerződésben?

A megtekintett állapotban való vétel lényege, hogy a vevő a szerződéskötés előtt személyesen megvizsgálta a dolgot, és erre tekintettel nyilatkozott. A megtekintés az eladó részére mentességet jelent azokban a hibákban, amelyeket a vevő „megismerhetett". Ez különösen használt dolgok (ingatlan, gépjármű) esetén jellemző.

A „megtekintett állapotban” kikötés főként a nyílt, felismerhető hibák tekintetében az eladó kellékszavatossági kötelezettségének kizárását eredményezi. Ha a hibát a vevő kellő gondosság mellett felismerhette, úgy kell tekinteni, hogy annak ismeretében vásárolt. A valóban rejtett, szemrevételezéssel nem felismerhető hibákért azonban az eladó ettől még felelhet.

Kizárható az eladói szavatosság?

A bíróságok gyakorlata szerint az eladó - az adásvételi szerződés részeként - érvényesen kizárhatja kellékszavatossági felelősségét használt ingatlan esetén - ha a vevő az ingatlant megtekintette, állapotát felméri, és erre tekintettel határozták meg a vételárat. A kellékszavatosság kizárását rendszerint kifejezett szerződési kikötéssel rögzítik. Ez azonban nem azt jelenti, hogy minden kizárás érvényes. Ha például piaci ár felett ad el az eladó, akkor már közel sem ilyen biztos a szerződésben rögzített kizárás.

Használt ingatlannál nem minden hiba rejtett

Használt ingatlan vásárlásakor a felek eleve nem új, kifogástalan állapotú ingatlan adásvételében állapodnak meg. Egy régebbi háznál ezért a vevőnek számolnia kell például az anyagok öregedésével, a burkolatok kopásával, az elavultabb műszaki megoldásokkal és általában az épület korának megfelelő állagromlással.

A bírói gyakorlat szerint hibás teljesítés akkor állapítható meg, ha a hiba nem a természetes használtságból ered, vagy annak várható mértékét jelentősen meghaladja.

A Pécsi Ítélőtábla Pf.20.088/2025/7. számú ügyében ezt így fogalmazta meg:

Használt dolog vétele esetén hibás teljesítés akkor állapítható meg jogi értelemben, ha a hiba független a használtságtól, illetőleg az elhasználódás számítható mértékét jelentősen túllépi.

Ez az egyik legfontosabb választóvonal a rejtett hibás ingatlanügyekben.

Milyen hibák lehetnek rejtett hibák?

Tipikus rejtett hibák lehetnek azok a súlyos szerkezeti vagy műszaki problémák, amelyek egy átlagos megtekintés során nem felismerhetők.

Ilyen lehet például:

• az épület megfelelő alapozásának hiánya;
• súlyos, kívülről nem felismerhető statikai hiba;
• a betonkoszorú vagy más szükséges szerkezeti elem hiánya;
• rejtett tetőszerkezeti hiba;
• a talajnedvesség elleni szigetelés hiánya vagy teljes tönkremenetele;
• falban vagy szerkezetben található olyan hiba, amely csak bontással tárható fel;
• olyan vízelvezetési vagy szigetelési probléma, amelynek következménye a vásárláskor még nem volt felismerhető.

A sávalap hiánya rejtett hiba lehet

A Kúria Pfv.21.253/2020/5. számú ügyében egy használt lakóépületről utólag derült ki, hogy nincs sávalapja.

A Kúria szerint ezen nem változtatott az sem, hogy régi épületről volt szó, amelytől természetesen nem lehetett egy új ház műszaki állapotát elvárni. A hiányosság olyan súlyos volt, hogy az ingatlan a rejtett hiba miatt nem volt alkalmas a szerződéssel elérni kívánt cél megvalósítására.

A tanulság fontos: az ingatlan kora csökkentheti az elvárható minőséget, de nem tesz elfogadhatóvá minden szerkezeti hibát.

Mi nem számít rejtett hibának?

Nem tekinthető rejtett hibának minden olyan probléma, amely csak később kezdi zavarni a vevőt.

Általában nem alapoz meg szavatossági igényt:

• az a hiba, amelyet a vevő már a szerződéskötés előtt ismert;
• a szabad szemmel jól látható hiba;
• az ingatlan életkorából és általános állapotából következő természetes elhasználódás;
• az a körülmény, amelyre az eladó vagy az ingatlanközvetítő előzetesen kifejezetten felhívta a figyelmet;
• az a hiba, amelynek felismerhető jelei már a megtekintéskor egyértelműen jelen voltak.

A Kúria álláspontja szerint a „megtekintett állapotban” történő vásárlásnál az egyszerű észleléssel megállapítható, úgynevezett nyílt hibák tartoznak ebbe a körbe. Használt ingatlannál pedig azokkal a fogyatékosságokkal is számolni kell, amelyek az épület életkorából és használtsági fokából észszerűen következnek.

Az ingatlan falain látható vizesedés rejtett hibának számít?

A falak vizesedése önmagában általában nem rejtett hiba, ha a nedvesség jelei – festésfelpúposodás, foltosodás, vakolathiány – az ingatlan megtekintésekor láthatók voltak. A rendes bíróságok következetes gyakorlata szerint a vevőt terheli az ingatlan kellő körültekintéssel történő megtekintése, különösen használt, régi vagy felújításra szoruló ingatlan esetén. Az elégtelen vízszigetelés jellege szerinti rejtett hiba, DE ha annak következményei (vizesedés nyomai, penész, vakolat leválása) láthatók, a vevő nem hivatkozhat a hibás teljesítésre. Az Alkotmánybíróság sem állapított meg alkotmánysértést az ilyen ügyekben.

Rejtett hiba-e az alulméretezett vagy elöregedett hálózat, ha a megtekintéskor működtek a lámpák?

Sokan nem tudják, de a villamos hálózat hibás teljesítésének megítélése nem attól függ, hogy készült-e villamos biztonsági felülvizsgálati (VBF) jegyzőkönyv, hanem attól, hogy az ingatlan a teljesítés időpontjában "hibás" volt-e.

Az ingatlan villamos hálózatának életkora, alulméretezettsége vagy elavultsága önmagában nem minősül rejtett hibának, ha a megtekintéskor a rendszer működőképes volt, és a hálózat állapota a kapcsolótáblán, a szerelvényeken látható volt vagy az ingatlan korából következtethető volt. A vevőt terheli annak vizsgálata, hogy a hálózat megfelel-e használati igényeinek; a szakmai szabványnak meg nem felelő, de működőképes rendszer hibája nyílt hiba. Ettől eltérően, ha a szerződésben a felújított állapotra külön kikötés szerepel, a hálózatnak magasabb minőségi követelményeknek kell megfelelnie, és az ettől való eltérés már lehet rejtett hiba.

Köteles a vevő műszaki szakértővel átvizsgáltatni az ingatlant?

A Kúria kifejezetten kimondja, hogy a jogosultat a szerződéskötéskor nem terheli általános megvizsgálási kötelezettség.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy a vevő minden körülmények között figyelmen kívül hagyhatja az ingatlan állapotát.

Egészen más gondosság várható el egy néhány éves, újszerű lakás megtekintésekor, mint egy százéves, erősen leromlott családi ház megvásárlásakor.

A Győri Törvényszék Pf.20.091/2020/9. számú ügyében a vevőket az ingatlanközvetítő is figyelmeztette arra, hogy nagyon régi és rossz állapotú ingatlanról van szó. A bíróság szerint ilyen körülmények között akkor jártak volna el kellő körültekintéssel, ha a vásárlás előtt szakember közreműködését kérik.

A bíróság ezért az adott hibákat nem tekintette rejtettnek.

Milyen jogai vannak a vevőnek?

Ptk. 6:159. § alapján a vevő kellékszavatossági jogai két lépcsőben érvényesülnek.

Elsőként a vevő kijavítást vagy kicserélést kérhet. Ingatlannál a kicserélés rendszerint nem reális, ezért a gyakorlatban a kijavítás a lényeges elsődleges igény. A kijavítást az eladónak megfelelő határidőn belül, a vevő érdekeit kímélve kell elvégeznie. A vevő sem választhat olyan megoldást, amely a másik szavatossági igényhez képest az eladónak aránytalan többletköltséget okozna.

Ha az eladó a kijavítást nem vállalja, nem végzi el megfelelően vagy megfelelő határidőn belül, illetve a vevő kijavításhoz fűződő érdeke megszűnt, a vevő további jogokat gyakorolhat. Ilyenkor:

• arányos árleszállítást kérhet;
• maga kijavíthatja vagy szakemberrel kijavíttathatja a hibát az eladó költségére;
• súlyosabb esetben elállhat a szerződéstől.

Az elállás azonban kivételes eszköz: jelentéktelen hiba miatt nincs helye. Ingatlan esetében ezért egy kisebb javítási igény rendszerint nem alapozza meg az adásvétel teljes visszafordítását, míg egy súlyos, az ingatlan rendeltetésszerű használatát lényegesen érintő rejtett hiba már adott esetben igen.

Meddig kell bejelentenem az igényemet?

Ha használt lakást vásárolt egy másik magánszemélytől, kellékszavatossági igényeit a teljesítéstől (birtokbaadástól) számított öt év alatt érvényesítheti, mert az ingatlanra a Ptk. szerinti hosszabb határidő vonatkozik. A kellékszavatosság objektív felelősség - az eladó felel azért, hogy a lakás a birtokbaadás időpontjában rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen, függetlenül attól, hogy tudott-e a hibáról. A felek a szerződésben a Ptk.-tól eltérhetnek, de csak a vevő javára - például nem rövidíthetik le az öt évet egy évre „használt termék" jelleggel, mert ez a vevőt hátrányosan érintő (kellékszavatosságot gyengítő) kikötés lenne.

Kit terhel a bizonyítási kényszer egy rejtett hiba kellékszavatosság ingatlan perben?

Ingatlan kellékszavatossági perben a bizonyítási teher KÉTLÉPCSŐS. 

Első lépésben a vevőnek (felperesnek) kell bizonyítania, hogy hiba egyáltalán fennáll – ezt szakértői véleménnyel, nem puszta helyszíni szemlével. 

Második lépésben a Ptk. 6:158. § (1) bekezdése vélelmezi, hogy a hiba már a teljesítéskor megvolt, s ezt az eladónak kell megdöntenie. 

Rejtett hibánál is a vevőt terheli a hiba meglétének és jellegének hitelt érdemlő igazolása; az eladó mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka teljesítés után keletkezett, vagy a vevő a hibát ismerte/ismernie kellett.

Összegzés

Használt ingatlannál az eladó nem felel minden, a vásárlás után előkerülő problémáért. A vevőnek számolnia kell az ingatlan korából, használtságából és látható állapotából következő természetes hibákkal.

Rejtett hibáról elsősorban akkor beszélhetünk, ha a probléma már a teljesítéskor fennállt, a vevő számára nem volt felismerhető, és nem tartozik az adott korú és állapotú ingatlannál észszerűen várható elhasználódás körébe.

Súlyos alapozási, statikai vagy szigetelési hiányosság ezért rejtett hiba lehet, míg egy láthatóan rossz állapotú, több évtizedes épület természetes avulásával összefüggő problémák rendszerint nem alapoznak meg szavatossági igényt.

Ha a hiba csak a vásárlás után derül ki, érdemes azt azonnal dokumentálni, szükség esetén műszaki szakemberrel megvizsgáltatni, és késedelem nélkül írásban közölni az eladóval.