Felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba - mit tehetnek a tulajdonosok?

Mit javíthat ki a földhivatal?

Felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba megállapítása esetén az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázist és a hozzá tartozó területi adatokat hivatalból vagy kérelemre kijavíthatja.

A kijavítás célja nem új telekhatár kialakítása, hanem egy korábbi hiba megszüntetése. A földhivatal tehát nem azért módosítja a térképet, mert valamelyik tulajdonos más helyen szeretné látni a határvonalat, hanem azért, mert bizonyítható, hogy a jelenlegi térképi vagy területi adat hibásan került a nyilvántartásba.

A hibajavítás során a hatóság többek között a következőket vizsgálhatja:

• korábbi felmérési és térképezési munkarészek;
• változási vázrajzok;
• határpontok és koordináták;
• területszámítások;
• korábbi adatátvezetések;
• földmérői szakvélemény;
• helyszíni állapot;
• érintett tulajdonosok nyilatkozatai.

A hibák a következők szerint kategorizálhatóak: 

Hagyományos felmérési, rajzi és területszámítási hibák (AM rend. 57. § (1))

• Mérési hibák: A határvonal téves azonosítása (helyes helyett nem megfelelő határ mérése); mérési eredmények téves leolvasása, feljegyzése vagy rögzítése.
• Fotogrammetriai hiba: A látható határvonal téves kiértékelése a légi felvételeken.
• Térképezési/Rajzi hibák: A helyszínen mért méret téves ábrázolása a térképen (rajzi elírás).
• Területszámítási és átvezetési hibák: Számítási hiba elkövetése, nem megfelelő geometriai pontok bevonása a területszámításba, vagy a területi adat átvezetésekor elkövetett elírás.
• Elhatárolási és tervezési hibák: Az elhatárolás szabályainak be nem tartása; tervezett határok hibás meghatározása (téves arányok, korábbi műszaki hibák átvétele).
• Adatátvételi és rendezési hibák: Korábbi állami alapadatok hibás értékkel való átvétele; időközi változási munkarészek téves rögzítése; közigazgatási határ ellentmondásainak feloldása újfelméréskor.

Digitalizálási és adatbázis-készítési hibák (AM rend. 57. § (2))

Az analóg térképek digitális átalakítása vagy a digitális adatbázisok létrehozása során vétett hibák:

• Azonosítási, számítási, adatrögzítési és vonal-összekötési hibák a numerikus adatok átvételekor.
• Digitalizálási és vonal-összekötési tévedések az analóg térképek feldolgozásakor.
• A helyes mérési adatok téves adatállományba foglalása vagy hibás struktúra-összekötések.

Teljes tömböt érintő hibák (AM rend. 59. §)

Ha az eredeti felmérési technológia vagy a grafikus átszerkesztés miatt az EOV rendszerbe történő átalakítás során szabályos elcsúszás vagy elcsavarodás keletkezett a természetbeni és a térképi állapot között. Ezt a tömb beillesztésével (forgatás és eltolás) korrigálják, a tömbbelsők területe és geometriája nem változhat.

Nem minden térképi eltérés minősül hibának

A megfelelő eljárás kiválasztásához először azt kell tisztázni, hogy mi okozza az eltérést.

A kerítés nem a nyilvántartott telekhatáron áll

A kerítés helyzete önmagában nem bizonyítja, hogy a térkép hibás. Lehetséges, hogy a kerítést eleve nem a telekhatárra építették, később helyezték át, vagy a szomszédos tulajdonosok korábban másként alakították ki a terület használatát.

Ha kizárólag az válik vitássá, hogy a nyilvántartási térképen megfelelően ábrázolt határvonal hol helyezkedik el a természetben, a bíróságnak főszabály szerint a térképen ábrázolt határvonalnak megfelelően kell meghatároznia annak helyét.

A tulajdonosok meg akarják változtatni a telekhatárt

Ha a szomszédos ingatlanok tulajdonosai közösen más helyen szeretnék meghatározni a határvonalat, nem térképezési hibajavításra, hanem rendszerint telekhatár-rendezésre és telekalakítási eljárásra van szükség.

A hibajavítás nem használható arra, hogy a felek tulajdont ruházzanak át egymás között, vagy egy számukra kedvezőbb telekhatárt vezettessenek át a nyilvántartásban. A helyes térképi határ bírósági megállapításához önmagában nincs szükség telekalakítási engedélyre. Ilyen engedély akkor lehet szükséges, ha érvényes tulajdonszerzési jogcím alapján valamely területrészt az egyik ingatlanból a másikhoz kell átcsatolni.

Az épület nem szerepel a térképen

A térképmásolatról hiányzó vagy a valóságtól eltérően ábrázolt épület rendszerint nem telekhatár-hiba. Ebben az esetben épületfeltüntetési vagy más változásátvezetési eljárásra, valamint földmérő által készített változási vázrajzra lehet szükség. Az épület térképi hiányának oka tapasztalataim szerint leginkább az elmaradt változásbejelentés, de az is igaz, hogy van olyan építmény, amelyet nem kell vagy nem lehet az adott módon feltüntetni.

A tulajdoni lapon hibás területnagyság szerepel

Az is előfordulhat, hogy a térképi határvonal megfelelő, de a tulajdoni lapon feltüntetett terület nem egyezik a határpontok alapján kiszámítható területtel. Ilyenkor területszámítási hiba vizsgálata indokolt.

Ki tudja megállapítani, hogy valóban térképezési hiba történt?

A tulajdonos első lépésként ingatlanrendező földmérőt bízzon meg. A földmérő feladata nem csupán a telek helyszíni megmérése, hanem a nyilvántartási alapadatok, korábbi vázrajzok és mérési munkarészek összevetése is.

A földmérő műszaki szakvéleményt és mérési vázlatot készíthet, de a hatósági kijavításról az ingatlanügyi hatóság dönt.

Polgári perben a bíróság rendszerint igazságügyi földmérési szakértőt rendel ki. A szakértő feladata lehet annak bemutatása is, hogy a nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal hol tűzhető ki a természetben, és mely rögzített pontok alapján lesz később is azonosítható.

Kinek kell bizonyítania a térképezési hibát?

A nyilvántartási térképen feltüntetett határvonalat helyesnek kell tekinteni mindaddig, amíg annak hibáját megfelelő bizonyítékokkal meg nem cáfolják. Ezért főszabály szerint annak kell bizonyítania a hibát, aki a hatályos térképi adatot vitatja.

A PK 265. alapján a polgári perben a sérelmet állító félnek kell bizonyítania:

• hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép hibás;
• hogy a hiba miatt jogsérelem érte;
• hogy ezt a sérelmet a földhivatali eljárásban nem lehetett orvosolni, vagy az orvoslást eredménytelenül megkísérelte.

Nem elegendő az eltérő kerítésvonalra, a telek korábbi használatára vagy az adásvételi szerződésben feltüntetett területre hivatkozni. A térképi hiba fennállását földmérési adatokkal és szakértői bizonyítással kell alátámasztani.

Az eljárás sajátossága

Az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) a hibát hivatalból bármikor, vagy az érintett tulajdonos/vagyonkezelő bejelentésére (megfelelő földmérési szakvélemény és műszaki dokumentáció alapján) kijavíthatja. A hiba kijavításához nincs szükség az érintett ingatlanok jogosultjainak hozzájáruló nyilatkozatára, és nincs szükség előzetes hatósági vagy bírósági engedélyre sem. A hibakijavítást nem zárja ki a földrészletet érintő bírósági eljárás (a határozatot ilyenkor meg kell küldeni az eljáró bíróságnak is).

Csökkenhet-e az ingatlan nyilvántartott területe?

Igen. A térképezési vagy területszámítási hiba kijavítása következtében az ingatlan tulajdoni lapján szereplő terület csökkenhet, akár jelentős mértékben is.

Ez akkor fordulhat elő, ha az ingatlan korábban hibás mérés, térképezés vagy területszámítás miatt a ténylegesnél nagyobb területtel szerepelt a nyilvántartásban. A földhivatal ilyenkor nem a helyes területből vesz el, hanem a hibásan feltüntetett adatot korrigálja.

A bírósági gyakorlatban előfordult például:

• 762 m²-ről 697 m²-re;
• 622 m²-ről 511 m²-re;
• 6605 m²-ről 3185 m²-re

történő területcsökkenés is.

A területadat csökkenése önmagában nem jelenti azt, hogy a tulajdonostól a földhivatal természetben is elvett egy területrészt. A döntő kérdés az, hogy a tulajdonos korábban ténylegesen milyen területet birtokolt, és milyen tulajdonjogi jogosultságok illették meg.

Mi történik, ha a határ csak hibahatáron belül tűzhető ki?

Előfordulhat, hogy a nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal megfelel a valós tulajdoni viszonyoknak, de a természetben a korábbi mérési adatok pontatlansága miatt nem tűzhető ki egyetlen, centiméterre pontos vonalként.

Ilyen esetben igazságügyi földmérési szakértő közreműködésével a bíróság állapíthatja meg, hogy hol húzódik a térképen ábrázolt határnak leginkább megfelelő természetbeni határvonal. Ennek alapján a bíróság a felek birtoklási viszonyait és az esetleges birtokháborítás kérdését is rendezheti.

A szakértőnek fel kell tárnia azokat a kitűzési nehézségeket, amelyek indokolják a megengedett eltérés figyelembevételét. A bírósági döntésben a határvonal kitűzési pontjait olyan pontossággal kell meghatározni, hogy a határ később újabb szakértő bevonása nélkül is kitűzhető legyen.

Jelent-e a területcsökkenés automatikusan vagyonvesztést?

Nem feltétlenül. A Fővárosi Ítélőtábla egy ügyben azt állapította meg, hogy nem következett be értékcsökkenés pusztán azért, mert a tulajdonosok által 762 m²-esnek hitt ingatlan a valóságban 697 m² volt. A tulajdonosok természetben ugyanazt a területet birtokolták a kijavítás előtt és után is. Vagyis a hibás nyilvántartási adat korábban sem jelentett tényleges vagyongyarapodást, ezért annak kijavítása sem okozott önmagában vagyoncsökkenést.

Más lehet azonban a helyzet, ha bizonyítható, hogy a tulajdonos nagyobb ingatlan megvásárlásában állapodott meg az eladóval.

Miért nem minősül a kijavítás tulajdonelvonásnak?

A földhivatal ilyenkor nem tulajdont ruház át az egyik személyről a másikra, hanem egy téves térképi vagy területi adatot korrigál. A kijavítás nem keletkeztet új tulajdonjogot, és nem szüntet meg korábban jogszerűen megszerzett tulajdont.

Az Alkotmánybíróság már az 1162/B/1991. AB határozatban kimondta, hogy a hivatalból végzett kiigazítás jogos tulajdont nem vesz el, hanem a felmérés során elkövetett hibát javítja ki. A hibajavítás ezért nem eredményez önmagában tulajdonváltozást.

A 3315/2023. (VI. 21.) AB határozat ugyanakkor arra is rámutatott, hogy a kijavítás ténylegesen befolyásolhatja az érintett ingatlan nyilvántartott területét és alakját. A terület növekedhet, csökkenhet, vagy a területnagyság változása nélkül módosulhat a határvonal lefutása. A változás azonban nem azért következik be, mert a hatóság új tulajdoni helyzetet alakít ki, hanem azért, mert kijavítja a korábban tévesen rögzített állapotot.

Mikor kell polgári bírósághoz fordulni?

A földhivatali és a polgári bírósági eljárás nem választható szabadon egymás helyett.

Ha a tulajdonos a hatályos ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalat tartja sérelmesnek, és a szomszéd nem ismeri el az igényét, polgári pert indíthat. A bírósági út igénybevételének azonban főszabály szerint az a feltétele, hogy a sérelem a földhivatali eljárásban ne legyen orvosolható, vagy a tulajdonos az ottani orvoslást eredménytelenül megkísérelje.

Amennyiben a térképi hiba földhivatali eljárásban vizsgálható, ezt az eljárást előbb le kell folytatni, és meg kell várni annak végleges befejezését. A polgári bíróság csak ezt követően dönthet a szomszédos ingatlan tulajdonosával szembeni igényről.

Mit dönthet el a polgári bíróság?

Ha a nyilvántartási térképi határ helyes, de annak természetbeni helye vitás, a bíróság a térképen ábrázolt határvonal alapján állapítja meg a határ helyét.

Ha a helyes térképi határ csak a megengedett földmérési eltérésen belül tűzhető ki, a bíróság igazságügyi földmérési szakértő segítségével meghatározhatja annak pontos természetbeni helyét. A bíróság dönthet a vitatott területrész birtokba adásáról, a birtokháborításról és a korábbi békés birtokállapot helyreállításáról.

A bíróság vizsgálhatja ezen felül:

• az elbirtoklást;
• a területrész tulajdonjogát;
• a túlépítés jogkövetkezményeit;
• a kártérítési igényt;
• a felek közötti elszámolást.

Ha a bíróság a helyes térképi határvonalat állapítja meg, a határozatot és az igazságügyi földmérési szakértő által készített kitűzési vázlatot, mérési és területszámítási munkarészeket meg kell küldeni az ingatlanügyi hatóságnak. Ez biztosítja, hogy a későbbi kitűzés során a bíróság által meghatározott határvonaltól ne lehessen eltérni.

Milyen hatással lehet a térképezési hiba az ingatlan eladására?

Az ismert térképi eltérést nem célszerű figyelmen kívül hagyni vagy kizárólag az eladó szóbeli tájékoztatásával rendezettnek tekinteni. A családi házakkal kapcsolatos adásvételi szerződések egyik legfőbb buktatója, ha a szerződésben nincs pontosan rögzítve ismert eltérést, a folyamatban lévő eljárást, a felek tájékoztatását, valamint azt, hogy ki viseli a kijavítás elmaradásának vagy a területváltozásnak a kockázatát. A vevőnek foglaló átadása előtt célszerű földmérővel és ingatlanjogi ügyvéddel megvizsgáltatnia a helyzetet. Különösen fontos ez akkor, ha:

• a vevő építkezni szeretne;
• a telek beépíthetősége a vitatott területtől függ;
• a kerítés vagy egy épület a vitatott sávban található;
• a vásárláshoz banki finanszírozást vesz igénybe;
• a nyilvántartott terület a vételár meghatározásában lényeges szerepet játszott.

Összegzés

A „felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba” olyan, az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázist és/vagy a nyilvántartott területi adatokat érintő pontatlanság, amely a felmérés, a térképi ábrázolás, a területszámítás vagy ezek adatátvezetése/állományi rögzítése során elkövetett tévedésből vagy mulasztásból ered, és emiatt a térképi/tulajdoni lapi adatok a valósághoz vagy a helyes műszaki adatokhoz képest hibásak lehetnek. Ilyen hiba tipikusan lehet például: tévesen azonosított vagy kiértékelt határvonal, mérési adatok hibás rögzítése, téves térképi ábrázolásból következő területszámítási hiba, számítási vagy elírási hiba az átvezetéskor, illetve digitalizálás során elkövetett azonosítási/összekötési/adatrögzítési hiba . 

Fontos, hogy a hiba kijavítása kifejezetten a térképi (nyilvántartási) határvonalakat érinti, és nem változtatja meg a természetbeni határvonalat és a birtoklási viszonyokat . A térképi ábrázolás és az ingatlan-nyilvántartási adat ilyen jogcímen csak akkor módosítható, ha bizonyítható, hogy a hiba az alaptérkép vagy a változási munkarészek készítésekor, illetve az átvezetés során elkövetett mulasztásból vagy tévedésből származik