B400e adatlap kitöltési útmutató

Mi történik, ha hibás adat kerül a B400E-be?

Szerencsére a rendszer már kitöltéskor szűri a legtöbb hibát. Elektronikus kitöltésnél:

• az ONYA ellenőrzési funkcióval figyelmeztet a hibákra
• súgó és mezőmagyarázat segíti a helyes kitöltést

Ez azt jelenti: a nyilvánvaló formai hibák (pl. hiányzó kötelező mezők) még beadás előtt kiszűrhetők.

Ha mégis hibázok?

Az útmutató többször kimondja, hogy:

• a NAV más forrásból is ellenőrzi az adatokat (pl. földhivatali iratokból)
• például az átruházók adatait a NAV a bejegyzés után beérkező okiratokból állapítja meg

Ez kulcspont: a B400E nem „önbevallás”, hanem egy adatközlés, amit a NAV összevet más hivatalos adatokkal. Ha hibás értéket adsz meg (pl. túl alacsony vételár/forgalmi érték), a NAV felülírja, pl. helyszíni szemle, vagy hiánypótlás (igazolás kérés) segítségével.

Hibás jogcím / kedvezmény → komoly pénzügyi következmény

Két kérdés van, ahol a hibajavítás nem ilyen egyszerű:

• hibás jogcím, illetve
• jogosulatlan illetékkedvezmény esetén az illetékkülönbözet háromszorosát is előírhatják.

Lásd pl. cserepótló vétel, ahol a kedvezmény jogosulatlan igénybevétele esetén a NAV az adott vagyonszerzésre érvényes általános szabályok szerint járó és a cserét pótló vétel kedvezményével megállapított illeték különbözetének háromszorosát írja elő pótlólag a vagyonszerző terhére. [Itv. 87. § (3) bekezdés]

A B400E adatlap részei

• NAV előzmény ügy száma
• Vagyonszerző adatai
• Okirat adatai
• Ingatlan adatai
• Átruházó adatai
• Illetékmentességek / kedvezmények

Mit kell tenni, ha nincs adóazonosítója a vevőnek?

Ha a vagyonszerzőnek nincs adóazonosító jele vagy adószáma, akkor az adatlapot csak azonosítás nélküli bejelentkezéssel lehet kitölteni. Ebben az eseten magánszemélynek meg kell adnia a természetes azonosító adatait, míg külföldi vállalkozásnak a külföldi adószámát.

Több vevő felvitele – külön adatlap minden vevőnek

A B400E adatlapnál a „társtulajdonosok” (több vevő) kezelése nem egy lapon történik – ez az egyik legfontosabb pont. Minden egyes vagyonszerzőre külön B400E adatlapot kell kitölteni.

Ez akkor is igaz, ha:

• egy adásvételi szerződés van,
• egy ingatlanról van szó,
• és több vevő egyszerre szerez tulajdont.

Ez azért fontos, mert:

• az illetéket személyenként állapítja meg a NAV,
• a kedvezmények (pl. CSOK, első lakás) is személyhez kötöttek.

Sok kitöltő ezt rontja el:

• egy adatlapra próbálja felvinni az összes vevőt
• csak a saját tulajdoni hányadot írja be az ingatlan résznél

Több eladó (átruházó) esetén

Ez már más logika mentén működik, itt nem kell külön adatlap, hanem az adott adatlapon belül:

• minden eladót külön kell felvinni
• a „+ Új átruházó hozzáadása” funkcióval

E-ING ügyazonosító mező

A NAV-nál ez a szám kapcsolja össze az adatlapot és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés után hivatalból megérkező vagyonszerzési ügy iratait (földhivatali bejegyző határozat, vagyonszerzési okirat stb.).

Akkor kell megadni, ha az adott ingatlanügy már szerepel az E-ING rendszerben, tehát:

• az okiratot elektronikusan nyújtották be, vagy
• már van folyamatban lévő földhivatali ügy, amelyhez az E-ING generált egy azonosítót.

Mit kell jelölni a B400e-n, ha zártkerti átminősítés van folyamatban?

Az ingatlanra (zártkertre) vonatkozó átminősítési eljárás mezőjét akkor kell jelölni, ha:

• az átminősítési eljárás már megindult,
• de a szerződéskötéskor / benyújtáskor még nincs átvezetve a tulajdoni lapon.

Mi az a visszterhes szerzés?

A visszterhes szerzés azt jelenti, hogy az ingatlan megszerzése ellenérték fejében történik, például vételár fizetésével, cserével vagy tartási kötelezettség vállalásával. Nem minősül visszterhesnek az ajándékozás, ahol a szerzés ingyenesen történik.

Ezért kell külön jelölni:

• 1 = visszterhes
• 2 = ajándékozás
• 3 = vegyes

Deviza a vételár, mit írjak forintban?

Ez az egyik leggyakoribb félreértés a B400E-nél – és szerencsére egyszerűbb, mint aminek tűnik. Pontosan azt az összeget írd be, ami a szerződésben szerepel devizában.

A kitöltési útmutató egyértelműen kimondja:

• az érték lehet devizában is megadva,
• ilyenkor a devizanemet kell kiválasztani, nem forintosítani.

Mi történik a háttérben?

• A NAV maga végzi el az átszámítást
• és az illetéket már forintban állapítja meg

Mit kell forintban megadni? A forgalmi értéket!

Ha forgalmi értékről nyilatkozol külön mezőben, akkor azt csak forintban lehet megadni. A mező kitöltése nem kötelező.

Tipikus hiba

Sokszor az ügyvéd „segít” és átszámolja a devizát forintra → eltérés a szerződéshez képest → NAV kérdés / pontosítás gyakori.

Tulajdoni hányad forgalmi értéke mező jelentősége

A forgalmi érték nem (feltétlenül) a szerződés szerinti vételár, hanem a valós piaci érték, amennyit az adott tulajdoni hányad ér a szerzés időpontjában.

• nem kötelező kitölteni
• a NAV egyébként maga állapítja meg
• de te nyilatkozhatsz róla

Mi minősül lakásnak, miért fontos ez?

Ez a kérdés az egyik legfontosabb az egész B400E adatlap kitöltésében, mert nem az számít, hogy a tulajdonos lakásként használja, hanem az, hogy jogilag minek minősül.

Lakásnak az minősül, ami:

• lakás vagy lakóház megnevezéssel szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, vagy ilyenként kerül bejegyzésre
• lakás céljára épült,
• és ide tartozik az is, ha:
  • még építés alatt van, de már szerkezetkész (tető is kész)

Speciális eset:

• ha egy tanya területen áll lakóház, akkor az is lakásnak számít

Mi NEM minősül lakásnak?

A NAV nem a szerződés szövegét nézi, hanem a tulajdoni lap szerinti megnevezést és leginkább az ingatlan tényleges minősítését az illetékkötelezettség keletkezésekor.

Ezek akkor sem számítanak lakásnak, ha fizikailag egy épületben vannak:

• garázs, műhely, üzlethelyiség
• gazdasági épület
• különálló melléképület
• olyan „lakóház”, amit legalább 5 éve nem lakásként használnak.

Miért fontos ez a gyakorlatban?

A legtöbb kedvezmény (pl.:

• cserepótló vétel
• CSOK / CSOK Plusz mentesség 

csak akkor alkalmazható, ha az ingatlan jogilag lakás.

Ha rosszul jelöljük elveszik a kedvezmény.

Illetékmentességek – itt hibáznak a legtöbben

A B400E egyik legfontosabb része az illetékmentességek jelölése. Ez határozza meg, hogy fizet-e illetéket.

Tipikus mentességek:

• CSOK / CSOK Plusz → teljes illetékmentesség
• Cserét pótló vétel → csak az értékkülönbözet után fizet
• Családon belüli ajándékozás → egyenesági rokonok között illetékmentes
• Első lakásszerzés kedvezménye (feltételekkel)

A mentességeket az adatlap külön részében kell kiválasztani, mindig konkrét ingatlanhoz (település + helyrajzi szám) kapcsolva.

Gyakori hiba:
→ a vevő jogosult lenne mentességre, de nem jelöli → a NAV automatikusan illetéket szab ki.

Mikor megy ki a NAV ellenőrizni a B400e valóságtartalmát?

A NAV akkor dönt a helyszíni szemle mellett, ha az illetékkiszabási eljárásban nem tudja megbízhatóan megállapítani az ingatlan vagy az ingatlanrész forgalmi értékét, jellegét, állapotát vagy a kedvezményhez releváns körülményeket pusztán az iratokból. A kitöltési útmutató ezt közvetve több ponton is visszaigazolja: egyrészt külön említi, hogy a NAV-tól már érkezhet „értesítés helyszíni szemléről”, másrészt hangsúlyozza, hogy a forgalmi értéket főszabály szerint a NAV állapítja meg, és a B400E-ben tett nyilatkozat csak ezt segítheti.

Ha a vételár és a piaci érték között feltűnő az eltérés

Például családon belüli adásvételnél, nyomott áras ügyletnél, rosszul dokumentált vegyes szerződésnél vagy olyan ügyleteknél, ahol a felek nyilvánvalóan nem klasszikus piaci alkut kötöttek. Ilyenkor a NAV számára nem a szerződéses elnevezés a döntő, hanem az, hogy mennyi a vagyonszerzés valós értéke.

Ha a kedvezmény alapja forgalmi értékhez kötött

A cserepótló vételnél ez különösen érzékeny. A NAV itt nem egyszerűen azt nézi, hogy volt-e egy másik lakáseladás, hanem azt is, mekkora a két ingatlan forgalmi értéke, mert ettől függ az illeték alapja, sőt szélsőséges esetben a teljes mentesség is.

Melléképületek bizonytalansága

Helyszíni szemlére okot adhat az is, ha az adatlapon megadott főépület- vagy melléképület-adatok, a műszaki állapot, az alapterület, a lakásként vagy nem lakásként való minősítés, illetve a melléképületek értékének megosztása olyan képet ad, amely az illeték szempontjából érezhetően eltérő eredményre vezethet.

Különösen fontos ez akkor, ha lakástulajdonhoz kapcsolódó kedvezményt vagy mentességet kérnek. A kitöltési útmutató több helyen is arra épít, hogy a NAV a forgalmi értéket maga jogosult megállapítani, és bizonyos kedvezmények csak akkor járnak, ha az ingatlan az illetékkötelezettség keletkezésének napján valóban lakásnak minősül. A cserét pótló vételnél például a kedvezmény vagy akár a teljes mentesség is a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözetétől függ, és a NAV ezt maga állapíthatja meg. Ha tehát a B400E-ben olyan adat szerepel, amely ettől lényegesen eltérő eredményhez vezetne, ott a NAV-nak erős oka lehet ellenőrizni.

A helyszíni szemle alternatívája az illeték kiszabás során

Azt is érdemes elkülöníteni, hogy nem minden ellenőrzés helyszíni szemle. Sok ügyben a NAV először inkább:

• iratpótlást kér,
• igazolást kér a kedvezmény jogcíméhez,
• a szerződés, tulajdoni lap, határozat, támogatási okirat alapján dönt,
• vagy egyszerűen más forrásból állapítja meg a forgalmi értéket.

A helyszíni szemle inkább akkor kerül elő, ha a valós állapot – alapterület, beépítettség, műszaki állapot, melléképületek, használat, lakófunkció – érdemben befolyásolja az illetéket, és ezt a NAV másképp nem tudja kellő bizonyossággal megítélni. Ezt a következtetést a kitöltési útmutató szerkezete és hangsúlyai erősen alátámasztják, még ha nem is ad “taxatív szemleszabály-listát”

Összegzés

A B400E adatlapot minden vagyonszerzőnek külön kell kitöltenie. Meg kell adni a szerződő felek adatait, az ingatlan adatait (helyrajzi szám, tulajdoni hányad, érték), az okirat típusát és az esetleges illetékmentességet. Hibás vagy hiányos kitöltés esetén a NAV hiánypótlást kérhet.

A B400E adatlap fő részei: NAV előzmény ügy száma, vagyonszerző adatai, okirat adatai, ingatlan adatai, átruházó adatai, valamint az illetékmentességek és kedvezmények. A struktúra azt követi, hogy ki szerez tulajdont, milyen ingatlanon, kitől és milyen illetékszabályok alkalmazásával.