Miért nem hitelezhető egy ingatlan általában?

Az ingatlan nem forgalomképes (=nehezen eladható)

A bank számára a fedezet lényege: ha probléma van, az adós nem fizeti a kölcsönt, akkor eladható legyen. 

Tipikus problémák:

• rossz lokáció: vannak gyakorlatilag „piacképtelen” helyszínek, ahol nincs kereslet, ezért a bank sem lát biztosítékot a fedezetben
• speciális ingatlan (pl. túl nagy, nehezen hasznosítható),
• szokatlan alaprajz (pl. egyetlen szoba nagy alapterületen),
• piaci szegmensből kieső ingatlan.

Műszaki vagy jogi problémák

A bank csak olyan ingatlant fogad el fedezetként, amelyik jogilag rendezett (a "tulajdoni lap tiszta") és műszakilag megfelelő állapotú.

Tipikus kizáró okok:

• rendezetlen tulajdoni viszonyok: az egyik örökös el akar adni, a másik nem,
• perindítás ténye, vagy felszámolási eljárás szerepel a tulajdoni lapon,
• osztatlan közös tulajdon problémái,
• engedély nélküli átalakítás,
• életveszélyes vagy erősen leromlott állapot,
• nincs használatbavételi engedély (új építésnél).

Ha az ingatlan lakhatatlan vagy komoly felújítást igényel, a bank nem tekinti megfelelő fedezetnek – mert nehezen értékesíthető.

Eltérések a térképmásolaton

Sokszor előfordul, hogy a melléképület, a garázs vagy egy új szoba nincs feltüntetve a térképen. 

Amennyiben az épület nincs feltüntetve a térképen, vagy egy korábbi bővítés engedély nélkül történt, különösen, ha az ingatlan határai eltérnek a valóságtól, az ingatlan nem felel meg a banki fedezeti követelményeknek és a hitel nem folyósítható. Ilyenkor a hitelkérelem benyújtása előtt fennmaradási engedélyt kell kérni és átvezetni a földhivatalnál, ami hónapokig tarthat.

Ha az eltérés kisebb, előfordulhat, hogy a bank elfogadja az értékbecslő külön megjegyzéssel kezeli.

Jelzáloggal terhelt ingatlant vehetek hitelből?

Igen, jelzáloggal terhelt ingatlant lehet hitelből venni, de csak akkor, ha a meglévő jelzálog a folyósításig rendezésre és törlésre kerül. Van olyan bank, aki úgy is finanszíroz, hogy az eladó végtörlesztése a vevő hiteléből történik.

Alapesetben azonban:

• a fennálló tartozást ki kell fizetni, és
• a teher törlését igazolni kell a bank felé még a folyósítás előtt

Vehetek végrehajtási joggal terhelt ingatlant lakáskölcsönből?

Nem, vagyis nem egyszerűen. Végrehajtási joggal terhelt ingatlant jellemzően nem tudsz hitelből megvenni, amíg a végrehajtási jog nincs törölve. Ez lényegében azt jelenti, hogy ha a tartozás kisebb, mint a vételár, akkor azt teljes egészében önerőből kell kifizetni, a hitelkérelmet pedig a végrehajtási jog törlése után lehet leadni.

A bank mindig első ranghelyű biztosítékot akar. Ha az ingatlanon már van végrehajtási jog:

• a végrehajtó megelőzheti a bankot a kielégítésben
• a bank jelzálogjoga nem lesz biztonságban
• az ingatlan akár árverésre is kerülhet

Ezért a bank nem finanszírozza ilyen állapotban az ügyletet.

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan finanszírozható?

Haszonélvezettel terhelt ingatlan vásárlásakor az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell:

• a haszonélvezeti jog törlésére vonatkozó kötelezettségvállalást
• a törléshez szükséges hozzájáruló nyilatkozatot
• az ügyvéd kötelezettségvállalását a törlés benyújtására

Olyan is előfordul, hogy a vevő spórolna az illetéken, ezért ő maga alapít haszonélvezeti jogot. Ez nem szokta a bankokat zavarni, ha a haszonélvező is aláírja a hitellel kapcsolatos iratokat.

Vályogházat, statikailag hibás házat vehetek?

A bankok többsége kerüli ezeket, vagy nagyon szigorú feltételeket szab:

• Vályog/Vegyes falazat: Sok bank egyáltalán nem hitelez vályogot, vagy csak akkor, ha van beton alapja és megfelelő vízszigetelése.
• Statikai hibák: Ha repedések vannak a falon, vagy látszik a vizesedés, az értékbecslő „0 Ft-os” értéket adhat meg, amíg a hibát ki nem javítják.

Az ingatlan nem lakás, lakóház a tulajdoni lapon

A bankok standardizálnak: a dobozos jelzálogkölcsönt lakásra, kivett lakóház, udvarra, vagy a tulajdoni lapon hasonló minősítésű ingatlanra adják. Ha az ingatlan például „gazdasági épület” vagy „nyaraló”, a bank sokszor nem ad klasszikus lakáshitelt.

Gyakori példák:

• zártkerti ingatlan,
• gazdasági épületként nyilvántartott lakás,
• hétvégi ház,
• speciális funkciójú ingatlan (pl. ipari jelleg).

Ezeknél:

• vagy egyáltalán nincs hitel,
• vagy jelentősen alacsonyabb finanszírozás érhető el.

A banki értékbecslés nem támasztja alá a vételárat

A bank mindig a saját értékbecslője által megállapított forgalmi értékből indul ki, nem a hirdetési vagy szerződéses árból. A bank nem csak az ingatlant nézi, hanem a teljes ügyletet:

• túl magas vételár a piaci viszonyokhoz képest,
• túl nagy hitelarány (kevés önerő),
• gyorsan változó piaci környezet.

Ez van, hogy azt eredményezi, hogy:

• a bank alacsonyabb értéket állapít meg,
• emiatt kevesebb hitelt ad,
• vagy egyáltalán nem finanszírozza az ügyletet.

Alternatíva: szabad felhasználású jelzáloghitel

Ha egy ingatlan nem hitelezhető, az nem azt jelenti, hogy nem lehet hitelből megvenni - csak azt, hogy lakáshitelt nem ad rá a bank. Egy másik ingatlan felhasználásával szabad felhasználású jelzáloghitelből pl. sokan vesznek garázst, nyaralót, vagy zártkerti ingatlant.

Babaváró hitel: jelzálog se kell

A babaváró kölcsön szabad felhasználású, így akár jelzálogkölcsönnel nem finanszírozható lakást is vehetsz belőle.

Összegzés

Az ingatlan akkor nem hitelezhető, ha a bank nem fogadja el megfelelő fedezetként. Ez általában akkor történik, ha az értékbecslés alacsonyabb a vételárnál, az ingatlan nehezen eladható, jogi vagy műszaki hibás, vagy túl magas kockázatot jelent a bank számára.

Jelzáloggal terhelt ingatlan hitelből is megvásárolható, ha a fennálló tartozást a vételárból rendezik, és a jelzálog törlését a folyósításig igazolják a bank felé. A bank csak olyan ingatlant finanszíroz, amelyen az ő jelzálogjoga biztonságosan bejegyezhető.

Nehezen hitelezhető ingatlant vennél? Add meg az adataidat és hitelszakértő partnereink segítenek!